龙岩御佳园物业管理方案

建立管理处的两级会计核算体系由于管理处是物业管理公司下属的个非法人的分支机构，从会计核算的角度看应该作为个独立的会计主体。

为此，御佳园采取两级核算体系，两级核算体系有以下四点好处能明确的划分物业公司和管理处的责权，真实的反映管理处的经营状况，有利于地产商正确掌握管理处的财务现状并进行相应的宏观决策。

有利于物业公司根据管理处的经营状况对管理处进行成本分析，进而采取必要成本控制措施，达到增收节支的目的。

管理处单独核算单独出具会计报表，能够保证管理处财务公开制度的顺利实施，同时也能避免业主管委会成立以后带来的查帐和审计风险。

着眼于小区长远发展。

现在进行分帐核算，逐步建立套规范系统的会计核算体系，将为管理处长远的发展打下个坚实的财务基础。

在具体核算时物业公司的所有支出全部归入管理费用项目，管理处的所有支出全部归入主营业务成本项目，物业公司和管理处两套帐务通过内部往来会计科目进行衔接。

对外或向上级报送的会计报表应该将两套报表合并后上报。

成本及盈利概算在目前小区在规划阶段，收费未完全到位的情况下。

据了解龙岩市管理费标准为多层元月米，小高层电梯元月米，别墅为元月米。

现根据本地的市场状况管理处的标准人员配置和预计的管理费收费标准，编制了御佳园的成本和盈亏概算表详见下表表二。

表御佳园物业管理成本概算表序号成本项目测算式月支出元备注工资及福利费用，主任元月人，管理人员元人月人，工程主任人安全主任人服务中心主任人会计人出纳人维修人员元人月人，人领班个电工个泳池人员护卫人员元人月人，个岗人，领班人清洁人员元人月人，会所样板房各人收费接待人员元人月人，其中会所接待员人人领班炊事人员元人月人，员工食堂人员绿化工元人月人，二办公费用元月米万平米，折旧通讯办公交通业主委员会等三公共设施设备维修费用，公共设施日常维护费用，不能在维修基金中支出的维修费用公共机电设备维护费用强电弱电等设备保养公用水电费，小区内公共设施景观运行费用外墙及泳池清洗费泳池，外墙清洗单价元米泳池每月加药四八次，外墙清洗每年二次四清洁绿化费用，清洁费用每户元计算，市政垃圾清运费元月户及清洁材料绿化费用元米月万平米，深圳标准元米月五不可预见费用至四项合计的，六物业管理成本合计至五项费用合计，表二御佳园收支盈亏概算表收入支出盈亏元楼号建筑面积平方米管理费标准元平方米月管理费收入元月维修家政收入元小计物业管理成本元税金元小计元期总建筑面积，，，期绿化总面积，，，会所，，合计，，，，，，，从以上两表中可以看出规范化的管理，科学合理地设置岗位，物业公司将是盈损的。

并且是在房地产开发公司把未入住和空置房管理费全面补贴的情况下，物业公每月盈损在三万元多元。

如果提高物管费的价格，每平米在元，物业公司目前盈损每月也将达到二万元左右。

二期建成入伙后物业公司将扭亏为盈，这要在三五年后。

这期间需要开发商的补贴及其它费用方面的支持如开办费的及时支付会所经营权方面的补贴及未入住业主管理费和空置房的补贴等。

开源节流，开展多种经营由于御佳园项目在龙岩当地的定位较高，管理费的标准也应该是本地最高的。

为了树立个品牌楼盘，建筑资源联盟筑域网除了创造管理质量的亮点外，我们还需创造第二个亮点经济效益亮点，即实现个盈利的住宅小区。

要实现管理处的盈利除保证业主的高入住率管理费的高收缴率和有效的控制物业管理成本支出外，还需充分利用本高档小区的各种资源，开展多种经营，寻求更多的利润增长点。

拓展全面的家政业务物业管理处实时开展了住户清洁业务，在管理处人员配备到位后，可利用小区的宽带网络组建御佳园家园网，拓展全面的家政业务，例如室内清洁小孩老人看护火车票机票预订打字复印鲜花预订订水订牛奶等等。

开展洗车业务由于别墅小区的私家车较多，可以在小区内为业主开展洗车业务，收费可采取包月的形式，如每月元洗车四次，这样每年可增加收入万余元。

另外，由于我国的水资源较为紧张，条件允许还可以开展无水洗车业务。

开展外墙广告在征得业主的同意后，可利用小区的外墙做广告，这样也可以增加公司的收入。

树立服务管理品牌，拓展物业管理市场力争在年的时间内将御佳园做成龙岩的物业管理示范楼盘，将物业服务品牌推向市场，逐步开始承接外部楼盘，扩大物业公司的规模。

业主用户手册致言尊敬的业主住户首先恭祝你乔迁之新喜在您迁居福地之际，物业深以为荣，我们将不负众望，以优质高效的服务郑重向您承诺物业让您和您的子孙后代永远满意安全清洁优美舒适方便的工作与居住环境是物业管理公司的质量方针，这环境的实现需要本社区全体人士的同心协力。

为了增进沟通与协作，现将涉及住宅区管理的法律法规以及物业管理服务的要点编辑成册，人微言轻，您居住之指引，以便您充分先例权利，履行义务，同心协力，共创文明之社区。

本手册编录较为周详，处处以您的利益为首位，故敬请您和您的家人仔细阅读。

多谢合作，言不尽意之处，请多多指正。

祝您安居乐业，深圳市物业管理有限公司目录物业管理二管理费用三业主住户的责任权利和义务四加建及改建五装修六环境卫生七安全保卫八日常维修九防火防风防震防暴十生活必备常识十停车场管理十二公共及康乐设备十三其它责任及保养事项十四其他有关政策法规目录表物业管理管理人责任负责本物业范围内下同房屋的使用维修养护管理。

负责公共消防电梯机电设备园林绿化道路管线污水井池车位车棚等公用设施的使用维修养护管理。

建筑资源联盟筑域网负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。

负责维护公共秩序管理道路交通，保卫小区安全。

负责为居民提供良好的社区文化生活，创建优秀文明住宅区。

负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

管理人的权利有权根据有关法律法规制定适合本物业的管理办法。

有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。

有权制止惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。

有权聘请专营公司承担专项经营业务。

管理人的义务以优质服务为宗旨，按照深圳经济特区住宅区物业管理条例的规定和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社会效益经济效益和环境效益的有机统。

接受业主委员会和全体业主的监督。

组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。

按照法律法规和政府有关规定，从事经营活动。

二管理费用管理费用主要用于以下开支公用设施设备的维修养护费用和公共场所的日常管理费用包括材料费公用水电费设备损耗费垃圾清运费绿化养护费等。

管理人员的工资津贴福利劳动保护及办公费。

就管理工作而聘请专营公司及其他聘请人员的费用。

本物业设施设备必要的保险费折旧费。

治安与公共秩序维护费用。

社区文化活动费用。

法定税费。

其它管理方面的开支。

管理费及水电费的缴付管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终仍由业主缴付。

每月日为当月管理费水电费缴纳期，住户可在管理处财务室交付现金，也可在指定银行开设委托收款帐号，由银行按月划拨。

迟交按每日万分之五收取滞纳金经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取必要措施如暂停水电供应等催缴。

管理费的盈亏管理服务费总收入减除应缴税费基本开支管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

三业主住户的责任权利和义务详业主公约的条款。

四加建及改建所有加建改建项目均须符合政府有关法规和物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构外观与用途，不得损毁设施设备，危及房屋主体安全。

住户加建改建项目，须事先将图纸和方案送管理处审查，获准后方可动工，未取得管理处书面批准前，切勿动工。

特殊项目，住户须报请政府有关部门审批。

未经批准擅自动工，住户须负责将楼宇恢复原貌，接受处罚，承担由此引起的经济法律和民事责任。

五装修住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向管理处申报，填写家居装修申报表，并交验装修者的承建资格证书原件，如实填报装修项目范围开竣工时间标准和装修队伍名称，必要时应提供施工图纸，按规定标准缴纳装修押金，并经管理处批准后方可进行施工。

装修应由在龙岩市注册的专业施工单位进行，特种人员须持上岗证。

施工人员须持身份证到管理处办理装修出入证，并随携带，按规定交纳公共设施使用补偿费。

装修人员应遵守管理处有关规定，违反规定造成的赔偿从押金中扣除。

装修不得改变或损坏楼宇原有结构外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得私自改动或暗藏煤气管道，不得改动智能化线路，不得大量使用易燃材料装修垃圾由管理处统清运，施工单位缴纳清运成本费。

装修过程中应接受管理处专业技术人员的检查，装修完工验收后，无违章情况即退还全部押金如有违章行为，管理处将在押金中扣除赔偿费用，并处以罚款。

详细规定请参照建设部住宅室内装饰装修管理条例。

六环境卫生为了维护本物业环境整洁优美，令住户居住舒适，心情愉快，敬请各位住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。

管理处将严格执行龙岩市容和环境卫生管理条例，并按此条例查处切违规行为。

管理处每月向住户发放次垃圾袋限高层住宅，住户可将当天的生活垃圾袋装后丢放到指定地点。

商业住户的商业垃圾废料如商品包装袋馊水等由商户自行自费清理。

详见规定请参照深圳经济特区市容和环境卫生管理条例。

七安全护卫管理护卫本小区实行小时全封闭式管理，入口和公共部位全天有人值班把守巡视。

住户登记凡居住在本物业的人士均须在管理处登记建卡