陆家嘴九六广场投标书技术文件（最终版）

对弱电设备维修保养工作进行检查验证每周巡视弱电房设备，检查巡视记录每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。

按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门管理处经理负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。

电梯设备分承包方电梯维保人员每周按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和电梯设备维修保养规程的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内电梯设备维修工作记录房屋设备设施维修记录表设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于设备故障记录表上，并及时处理。

电工每日按照房屋设备设施巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。

发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养负责电源部分的维修保养及运行操作。

每月次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。

设备主管负责设备的技术资料档案的收集保管，联系委托保养工作每年月制订下年度房屋设备设施年度周期检查保养计划表，并按运行情况制订房屋设备设施年度维修计划表实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方的监管。

对电梯设备维修保养工作进检查验证每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录季度汇总表，报经理审核后，交公司主管部门协助管理处经理做好分承包商的评审评价和初选工作。

水泵设备管道工每日次按照房屋设备设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表水泵房每周打扫次，机组每月清洁次。

生活水泵运行与备用每二周交替更换次按房屋设备设施年度周期检查保养计划表和给排水设备设施维修保养规程的内容要求进行周期检查保养，并将结果记录于设备设施周期检查保养记录表内给排水设备设施维修工作记录于房屋设备设施维修记录表内给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管负责设备的技术资料，档案的收集保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作每年月制订下年度房屋设备设施年度周期检对每次周期检查保养记录维修记录故障记录进行检查验证每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录季度汇总表，报经理审核后，交公司主管部门每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表按应急预案规定负责处理应急事件。

房屋共用部位共用设施设备维修养护计划及实施方案大厅对大厅的玻璃落地门或不锈钢塑钢落地门进行巡检养护落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在范围内，无阻滞现象落地门地弹簧平整不绊脚，金属表面平整，无明显划痕落地门玻璃无破碎橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。

对门厅内照明应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。

楼道对楼道照明应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好开关完整无损，灯具饰品无残缺。

每周次，铺设的地砖大理石无破损起壳等现象，及时修补破损地砖大理石楼面踢脚线高度应致，不空鼓，无断裂残缺上口平顺接缝严密平整。

对楼面进行巡查每季次内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差材质致，窗户玻璃五金配件完好各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落破损现象。

雨污水总管及屋面外墙对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落每季次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。

每季次对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞开裂现象，排水畅通。

每年二次对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。

每年二次对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相致。

每年二次雨污水窨井下水道每季二次汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。

汛期前个月广场内路灯围墙灯美化照明灯草坪灯投泛光灯夜间应对广场内路灯围墙灯草坪灯投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。

每日次检查照明供电线路绝缘状况是否达标。

每年次检查照明供电控制保护装置功能是否正常。

每周次检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。

每年两次周界红外线电视摄像保安监控设施检查巡视围墙周界红外线电视摄像电子巡更等监控设施。

每周次检查保养围墙周界红外线电视摄像电子巡更等监控设施。

每季次对影响监控功能的障碍物及时清除，损坏的部件及时更换。

即时处理综合检查测试，并出具检查测试报告。

每年次楼道室外消防栓检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。

每月次油漆室外消防栓。

每年次检查消防带完好无损。

每年二次检查消防阀门无锈蚀启闭灵活。

每年二次检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。

每月次清洗水箱蓄水池水箱蓄水池清洗消毒。

每季次水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀断裂。

每季次无障碍通道照顾残疾人进入无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。

每季次二广场门岗监控中心执勤公共区域巡视和公共秩序维护管理设想广场门岗管理设想管理区域的门岗实行全天保安服务。

雨天为业户提供方便伞等便民服务。

对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证停车证制度登记制度和停车收费制度收费标准按所在地物价局规定执行。

为出入广场的车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通停放有序。

禁止载有易燃易爆有毒有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。

阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域特种车辆和搬场车辆除外。

对装修民工出入广场严格验证，对装修民工携带工具出广场，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的由管理处签发的出门证，并做好相应记录。

监控中心管理设想管理区域内监控系统全天小时开通运行，并实行小时不间断自放像切换监控录像资料。

监控录像带保存个月，循环使用。

做好监控室内务及清洁卫生工作。

监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。

公共区域巡视管理设想管理区域内实行全年天小时全天候保安巡视服务。

为防盗防火防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。

严密巡查公共区域的保安防范动态道路畅通及车辆停放状况各类标识消防设备设施完好状况公共区域的环境卫生状况及广场周界报警系统状况。

发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪点的签到。

夜间巡视，应佩带警棍应为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习每年次。

公共秩序维护管理设想发生盗窃抢劫处理程序队员在值勤中遇有或接报公开使用暴力或其他手段如打貌身体特征，所用交通工具及特征等，并及时报告管理处，重大案件要立即拨电话报警有案发现场的包括偷盗抢劫现场要保护现场，任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的切手痕脚印烟头等，不得让外人进入现场在公安机关人员未勘查现场或现场堪察完毕之前，不得离开记录业主所提供的所有情况，记录被抢盗物品及价值，询问业主是否有任何线索怀疑对象等情况事主或制度消防设备设施维修保养规程弱电设备设施运行管理规定弱电设备设施操作规程弱电设备设施维修保养规程弱电设备设施安全管理制度电梯设备监管办法序号文件名称文件编码电梯故障紧急预案供配电设备设施安全管理制度供配电设备设施运行管理规程供配电设备设施操作规程供配电设备设施维修保养规程房屋设备设施安全管理制度房屋设备设施运行管理规程房屋设备设施操作规程房屋设备设施维修保养规程房屋设备设施巡视内容与要求设备完好率标准房屋设施维修保养规程服务供方质量监管规程雨天防滑管理办法业户管理办法空房管理办法分公司管理处管理目标责任考核办法管理处执行企业标准状况的考核办法员工考核办法场如有人员受伤，要立即设法尽快送医院医治抢救并报告公安机关。

发生斗殴或争吵处理程序执勤中或用户投诉发现用户之间有争吵斗殴的现象时，要及时制止制止原则劝阻双方住手住口迅速报告管理处领导主管领导，由管理处出面调解，如个人力量单薄，应请求增援在制止争吵斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。

发现可疑分子的处理程序门岗执勤中如发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止进入广场巡逻执勤如发现可疑分子时，要查验其证件，必要时带到管理处办公室进步审查发现有推销业务和散发广告的要坚决制止，并带到管理处办公，易对自身或其他人员造成伤害，保安队员应及时采取控制和监督措施及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管发生纠纷时，要沉着冷静，注意掌握政策和工作原则，若遇到蛮横无理，打骂值班人员的，可上报管理处，由管理处出面妥善处理若社会上的人来广场辖区故意扰乱，不听劝告，自行其事，情节严重的，报公安机关依法处理。

三广场消防安全宣传和防范设想管理处坚持以防火安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导的政府领导法人管理社区自治的原则，加强防火安全宣传机制建设进步加大防火安全工作