旅游项目开发的商业策划（最终版）

因此，我们必需围绕主题景观游憩方式进行创意策划。

例如，三亚南山造百米大佛，是种做到极至的独特性造景策划江西崇义的养生旅游，山西小寨原生态抗日村，则是种通过游憩方式创新，形成核心吸引力的案例。

我们可以深度挖掘文脉地脉人脉，找到独特性卖点，形成独特吸引物，构建旅游核心吸引力。

如果资源中挖掘不出来，就要注入创新主题，打造核心吸引物。

例如昆明野鸭湖，其实也就是个两百亩的湖面，资源上没有任何独特性卖点但是，该区域距离昆明很近，只有分钟的路程，可以搞旅游房地产开发，土地利用有定的价值。

为了弥补资源上的不足，我们策划了注入创新主题的游憩方法瑞士小镇休闲中心。

该区域的地貌植被很适合建筑欧式城堡式，瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市，所以我们决定把瑞士的风格引进来，建造个瑞士小镇，这样来带动野鸭湖的发展。

第二，是解决游憩模式，即解决玩法。

游憩方式设计，又可以看成是寻找用什么玩法来统领旅游资源的模式。

我们公司作了个数据库，其中搜集了上万种的游憩方式，包括玩雪玩水露营玩草原等等，每种都有几十上百个玩法，至少有上千种的方法来展示科学技术的内容。

这样，我们就可以把旅游资源转化成种玩的方式，转化成种我们喜爱休憩的方式。

第三，解决游客需求的全面满足。

因为游客不仅仅是游，还要吃住行娱购，并且需要通过游程安排，把游憩过程串起来。

游憩设计，对六要素的游憩都要进行策划，并且围绕主题与核心吸引力进行配置。

游憩方式设计的内容细分主题及主题理念策划独特性卖点策划观赏方式策划情境与体验方式设计游乐与娱乐项目设计游线与交通工具设计接待中心策划购物餐饮与夜间娱乐中心设计交通及进入性设计要素配置与布局旅游项目，往往不是单的功能结构，而需要按照旅游的规律，配置相关要素，形成个游憩活动完整系统。

项目内部的游线交通土地利用功能分布，必需符合游憩规律，符合地形地貌与景观环境，符合土地利用与基础设施集约化与优化，符合环境保护文物保护景观保护的要求。

因此，综合相关要素，进行合理布局，形成最佳的空间结构关系与游憩路线，是旅游策划规划的共同任务。

四商业模式设计商业模式，是项目开发与经营的商业灵魂。

其内容非常丰富，包括了收入模式经营模式营销模式管理模式投资分期资本构架融资模式等等。

商业模式的设计，是商业策划的重点，是形成可行性，实现融资运作的前提。

有关商业模式设计的详细内容，请参阅旅游投资的商业模式研究坐标分析法文。

五开发运作计划制定开发运作计划，是进行旅游项目开发具体运作的工作计划，是以商业模式设计为依托，根据投资商的实际投资基础，设计的操作计划。

这计划的重点，在于把战略落实到开发的每个环节之中，提示操作的顺序重点达到的目标环节之间的衔接等等细节。

编制开发运作计划，要求策划人有非常丰富的旅游投资和旅游管理经验，必需对实际操作的过程与环节烂熟于心，同时对项目的战略与理念，能够深度把握。

开发运作计划，般涉及到以下几个方面经营权及相关合同谈判与签订土地征用拆迁居民安置策划规划设计等相关事项立项可研与五证报批工程招标与投资建设招商引资与融资运作开业验收与开业营销运作管理成型与人力资源培训对其独特吸引力与整体吸引力的评价这需要横向进行比较，并对资源方方面面的吸引力进行综合评估，是种系统的评价过程这是开发资源的前提，所谓挖掘，则是对资源特性的审美发现，寻找提升本体价值的可能性可进入性与进入条件评价旅游项目的可进入性评价是投资的前提之，进入条件影响项目对游客的吸引力，投资成本，游客游憩成本进入条件包括进入目的地的距离时间消耗交通工具及其舒适性交通成本四个因素，首先是大交通关系，即目的地与客源地之间的距离交通方式时间消耗成本，其次是接待中心与景点之间的距离交通方式时间消耗成本，最后还包括景区内部的距离交通方式时间消耗成本投资商在这三个层面都必需进行评价，并对交通由谁投资作出初步判断基础设施条件及投入评价基础条件评价，实际上属于现状评价，是对项目的水能源环保通讯及接待配套基础的评价，涉及投资的规模展示条件与观赏条件评价有好的景观吸引物，我们要进步研究大尺度中尺度近尺度及进入性观赏的条件，景观与文化的展示条件这些条件，决定了游憩产品本身的投资游乐康疗与体验条件评价资源的挖掘，需要分析在游乐康体养生治疗深度体验方面的支持与条件比如氧吧生态养生温泉疗养中药材等等，民俗体验的基础等等，越有延展性，资源价值越高产品现状评价产品现状，是投资前必需进行系统评价的内容，其中，游憩模式市场现状管理现状基础设施现状等的基础与问题，应该分析透彻。

案例对剑门关景区的资源与现状评价资源市场分析与现状诊断剑门关景区，开发已经二年了，在九十年代初，曾经有过辉煌的历史。

进入二世纪，其产品单性的缺陷显现出来。

虽然品牌很大，但吸引力明显不足，口碑相传没什么看头。

资源分析剑门关，拥有国际流的旅游资源，是自然和文化双重奇观。

自然奇观百里剑山屏障。

文化奇观翠云廊剑门关。

剑门关翠云廊景区，既有深厚的历史文化资源，又有丰富的自然资源。

其中，文化资源已经得到了定程度的认识，并被定位为山岳型历史文化亚类。

经过初步考察，我们认为，对该景区的文化资源和自然资源的评价，都不到位。

就文化资源而言，该景区包含了剑门关隘剑门军战三国巴蜀与全国蜀道难古驿道古兵道古栈道古阁道古代护道古今文人名人赏赞宗教民俗等多方面的历史文化积淀。

目前，景区仅仅初步展现了以剑门关隘为中心的显性文化及少量三国文化，且历史文化未能形成产品形态总体规划中对历史文化资源有定概括，但未能将历史文化资源进行提炼和展开，仅停留于已有的依存和传说，更未按产品开发的需要进行细致策划因此，总规将景区定位为山岳型历史文化亚类，却缺少历史文化方面高度总结和具体显性的支撑内容。

就自然资源而言，该景区拥有世界奇观水准的景观，但却不被专家游客所发现，是个巨大的遗憾。

从五指山到剑山，峰峰似刀直刺苍穹绵延百里贯穿东西，朝北为悬崖峭壁朝南为缓坡，顺排开，锋指北方，形成道自然奇观百里剑山屏障。

剑山所处位置，形成了蜀国天然屏障剑门峡开口，提供了沟通动脉关隘置军，夫当关万夫莫开于是，自然与人文历史相交融，铸就了今日剑门关的独特地位。

我们用剑山百峰刺天穹，峭壁千姿迎北风雄奇剑门道关，夫当关莫能敌。

来概括。

这就是世界奇观，世界自然与历史文化双重奇观，翠云廊同样是世界奇观，翠云廊具有专有性的绝品旅游资源千年古柏耸立石道两边，浪漫的时空回响通过簌簌的古风传递着悠远的信息。

这种集品味生态登高玩味历史与体的旅游资源正是亟需大力开发的，弥足珍贵。

剑门关翠云廊景区资源具有独性和垄断性。

剑门关翠云廊景区资源具有极大的可观赏性。

剑门关翠云廊景区历史文化资源的显现性不足，但故事性强，可表现基础好。

剑门关翠云廊景区可开发资源十分丰富，可进入性较好，开发难度不大。

观赏景观定位剑门关翠云廊景区，集山岳峡谷自然奇观与古代边关战史交通道路文明奇观于身，为国际流旅游资源山岳峡谷奇观百里剑山屏障峰丛景观百峰朝宗百锋迎敌剑门七十二峰奇峰景观地壳运动见证单斜山剑门关砾岩峡谷裂隙峡谷水蚀岩溶峡谷与穿洞剑门关小剑门关后关门金牛峡等峭壁陡崖造型等等。

历史文化奇观中国古代交通道路文明的活化石绿色长城里翠云廊大尺度观赏柏树千姿护路史诗，古道文明古栈道古阁道古兵道古驿道古官道拦马墙等剑门关雄姿古关雄姿，典故意境夫当关万夫莫开蜀道难名人题赞边关战史正面强攻无胜史战史故事战阵演绎胜家奇技红军解放军夺关故事等三国蜀魏战史诸葛亮建关姜维战钟会姜维忠义故事与祭奠。

自然生态景观翠屏峰剑山茶园柏树林湖泊等。

现状诊断产品目前的剑门关翠云廊景区，总体概括，开发程度低，开发内容不足，基础设施较差，文化表现粗陋，产品陈旧。

仅开发了关楼营盘嘴石笋峰大小穿洞梁山寺翠屏峰经黄洞翠屏湖翠云廊等景点，内容单主要是关楼和营盘嘴，历史文化粗浅简单的对联石刻雕像，观景位太少，观景方式简单步行近观与中尺度鸟瞰，未形成移步换景与对比惊奇的观景结构，缺少趣味性参与性和体验感，精彩游程太短关楼到小穿洞，单调游程过长小穿洞到山顶，游步道局促且过陡，不适于大众游客，安全保障不足，缺少精致造景和园林绿化，厕所及卫生条件较差，休憩点安排不足，条件较差，仿古建筑太粗陋后关门梁山寺，建筑符号运用不到位关楼钟会顾垒，索道位置欠佳游客容量受限太大，存在安全隐患。

关于产品的几个具体问题剑门关正面崖壁的硬伤，在策划及规划中建议采取措施予以弥补。

纪念品剑门豆腐借助三国姜维豆腐等传奇故事业已形成定品牌效应，是个非常有开发前景的旅游产品，但目前产品较为凌乱，没有形成综合竞争力。

应在传统豆腐名菜的袋装及快餐形式方面多做文章。

建议整合资源，推出姜维豆腐的品牌。

旅游建筑项目的营建与改造现状各种旅游建筑物无统规划，建筑风格混乱，以及存在为数不少的违章建筑物。

为了从总体上发挥旅游的效益及完善蜀魏三国历史文化景观，应对项目区域所有建筑予以调查并相应分类评价，确定建筑改造建筑拆迁及些新建建筑的风格色彩等等的详细内容。

但总体风格控制以及建筑氛围上，应以代表着三国时期艺术形象雪配套设施消费趋势研究是否会去滑雪去哪里滑雪消费预算想玩儿哪些雪地游乐设施对滑雪的看法研究观点滑雪运动是怎么样的滑雪消费者的特征有哪些目前国内滑雪消费的层次是怎样的是否会有越来越多的人喜欢滑雪国内需要什么样的滑雪旅游针对潜在消费者研究知名度研究国内滑雪场知名度最好的滑雪场排名消费趋势研究是否会去滑雪去哪里滑雪消费预算想玩儿哪些雪地游乐设施对滑雪的看法研究观点滑雪运动是怎么样的滑雪消费者的特征有哪些目前国内滑雪消费的层次是怎样的是否会有越来越多的人喜欢滑雪国内需要什么样的滑雪旅游样本量个北京滑雪消费者，潜在消费者上海滑雪消费者，潜在消费者深圳