律师房地产项目转让业务操作指引

根据国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知国发号，下列项目属于高档房地产项目别墅性质的高档住宅及度假村单位面积建筑设计造价高于当地般民用住宅办公楼倍以上的公寓写字楼项目建筑标准四星级或相当于四星级及以上的宾馆饭店。

外商投资该等项目，按照号文的规定，凡总投资额在万美元及以上的，由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额在万美元以下的，由省级发展改革部门核准。

外商投资除该等项目之外的其他房地产项目，总投资亿美元及以上的由国家发展改革委核准项目申请报告，总投资额亿美元以下的，由省级发展改革部门核准。

新增开发项目根据号文，已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

投资人限制严格控制以返程投资方式包括同实际控制人并购或投资境内房地产企业。

返程投资是指个经济体境内投资者将其持有的货币资本或股权转移到境外，再作为直接投资投入该经济体的经济行为。

否则，将被追究逃骗汇责任。

境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。

比如，境外投资者以受让房地产企业股东的方式达到对房地产企业的控制。

注意，有关政策并非禁止境外投资者以变更境内房地产企业实际控制人的方式进入房地产，而是要求以该种方式投资房地产亦需要依法进行审批。

股权及资产转让限制外商投资房地产企业的股权和资产转让，由商务部等主管部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批审批权限及程序参照外商投资企业的设立审批及项目立项审批。

投资者应提交履行国有土地使用权出让合同建设用地规划许可证建设工程规划许可证等的保证函，国有土地使用证，建设房地产主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明等材料。

尽职调查日的最新财务报告尽职调查日目标公司的现金结余金额目标公司债权债务清单与目标公司债权相对应的任何合同协议及其履行情况，审查债权的性质及合法性，是否存在债权无法收回的风险目标公司所有贷款融资文件数额还款期逾期利息及罚金情况目标公司尚未清偿的人民币及外币贷款融资清单含银行贷款股东借款企业拆借民间借贷等审查目标公司所有债务的性质，合法有效性偿还期限债权人对其是否有特别限制目标公司外债情况，合法性批文及登记证明外债登记证签约情况表外债变动反馈表及还本付息核准件等目标公司外债担保文件履约保证书情况目标公司对外担保合同的情况，主合同的履行情况制作目标公司资产抵押质押清单，审查主合同抵押质押协议及相关登记文件。

五目标公司重大合同协议不包括项目项目土地有关协议工程承包合同施工承包合同包括总包分包及单项工程施工合同等，建设承包商包括总承包商和分承包商的资质证明文件及相关工程负责人的身份证明文件建筑勘察设计咨询合同包括前期可行性咨询造价咨询合同等项目管理合同工程建设监理合同以及监理公司的资质证明文件物业管理委托承包咨询合同及物业管理公司咨询公司的资质证明文件如有拆迁与市政配套委托合同，并审查包括房屋拆迁许可证如有及缴付拆迁补偿费的发票证明在内的文件设备材料采购合同委托代理合同，广告合同含有特别的或义务加重条款的合同，或其他可能会导致目标公司亏损的合同并非在目标公司正常经营中达成的合同，或双方权利义务不对等的合同被视为无效，或其条款不可执行的合同出租或承租协议购买回租协议赊购或分期付款购买协议与代表目标公司员工的任何工会机构或组织达成的协议要求目标公司支付任何佣金中介费特许权费或类似费用的协议在合同履行过程中，任何方当事人存在履行障碍的合同其生效需经政府授权或批准的协议有关长期投资或合作的协议目标公司或其任何业务的承包或管理协议总金额超过定限额的合同，要求年度付款总额超过定限额的合同限额视目标公司具体情况确定属于关联交易性质的协议其它重大协议，包括已经签署的意向书特别提示合同数量较多时，应从合同金额与合同性质上总体把握，重点审查可能对目标公司资产负债所有者权益以及生产经营产生重大影响的合同房地产转让项目，应注意审查合同中与项目转让有关的内容例如合同的合法有效性已发生的违约情况或纠纷潜在的违约风险和赔偿责任等，是否加重了受让方的责任，是否有损于受让方的利益，已签署的合同是否会对项目转让产生障碍或不利影响等。

尽职调查人员应做出相应的法律评估。

六目标公司劳动人事情况目标公司董事会成员及高级管理人员名单简历制作与目标公司存在劳动关系的员工名单，列明总人数员工职称劳动合同期限年龄岗位和薪酬目标公司其他工作人员清单如借调劳务关系等，列明姓名工作岗位薪酬合同期限等劳动合同董事及高级管理人员劳动合同范本包括临时工正式员工及外籍员工劳务派遣合同等其他用人文件如有特定岗位人员对公司商业秘密的掌握情况及其与目标公司签订的保密协议不竞争协议等目标公司社会保险登记以及社会保险金的缴纳情况，审查是否有拖欠或未按法律规定缴纳情形目标公司员工激励计划员工福利方案房屋医疗失业养老金等方面目标公司管理层及员工持股状况，认股选择权计划等相关文件目标公司工会的建立及运作情况，工会的相关文件集体合同等目标公司员工手册目标公司有关员工辞退终止劳动关系停薪留职离岗退养退休等情况的说明，以及未支付的经济补偿金等费用的金额目标公司欠付欠缴的员工工资经济补偿金社会保险住房公积金或其他与员工有关的款项清单及各项金额目标公司成立以来发生的所有劳动争议的情况目标公司成立以来受到劳动行政监察部门处罚的情况尚未了结的劳动争议仲裁或诉讼案件情况相关法律文书，并审查是否存在潜在的劳动争议。

七目标公司的经营与业务情况目标公司的主营业务经营状况业绩市场情况目标公司成立以来参与的项目清单包括项目涉及的其它各方当事人用地和项目性质当前状况以及任何有关的协议或文件除房地产开发管理业务之外，目标公司所从事的其他业务的说明，及相关的协议或文件目标公司据以与客户开展业务的标准业务条款目标公司与客户或承包商订立的与标准业务条款相异的合同目标公司的经营活动是否有或可能有被政府管制或受相关法律法规限制的情况。

八目标公司税务情况审查税务登记文件，最近三年的年度税务报表，当前应纳税的税种税率是否享受税收优惠政策财政补贴，相关政府批复或文件如有上述税收优惠财政补贴等政策是否合法有效税务机关对土地和房屋方面的纳税义务或税收减免的认定和批复文件如有目标公司成立以来所有的纳税凭证和或其他证明目标公司是否存在欠缴税款情况，因欠缴税款可能遭受何种何程度的行政处罚目标公司受税务部门处罚的记录目标公司与国家和地方税务部门之间关于解决税务争议的文件和往来信函其他相关文件。

九目标公司保险情况目标公司投保情况说明如财产险建筑工程保险车辆保险人身伤害险或其它保险，与之相关的所有保险合同，以及支付保险费的凭证目标公司已就上述保单提出理赔或可能提出理赔要求的所有文件已按期缴纳保费的证明文件。

十目标公司环境保护情况目标公司项目地块的环境影响评估报告书表格目标公司项目地块的环境影响评估报告的批复和意见目标公司各种已完工环保设施的测试报告意见测试证书目标公司废物污染物排放申请和许可目标公司废物污染物的排放费用收据或通知目标公司项目地块的环境污染测试结果报告曾受到政府环境保护部门行政处罚的情况及相关文件所有关于环境损害或责任的其它政府或法院报告令状禁令意见批文制裁函件或任何第三方向目标公司提出索赔的文件。

十目标公司遵守法律法规的情况目标公司若在以下领域包括但不限于未能遵守相关法律法规的相关规定获得政府批准和许可符合审批登记和备案要求支付税费或服从政府的征收征缴银行账户的使用或外汇管理公司或公司的管理人员雇员代表公司以任何方式向官员行贿劳动管理环境保护则目标公司应就上述各项违法情况或声称的违法情况作出下列说明因上述违法行为或声称的违法行为被依法强制执行的情况，公司的潜在责任罚款补偿金等对目标公司及其各项业务和资产的潜在影响如吊销营业执照扣押财产等如目标公司声称不存在任何上述违法事项，应作出书面声明。

十二目标公司诉讼及争议情况截止至尽职调查日尚未了结的，通过协商调解诉讼仲裁行政程序向目标公司董事或雇员提出任何请求或主张的文件对上述未了结案件的法律评估，可能的赔偿数额或可能受到的处罚尽职调查日可以预见到的任何诉讼仲裁或行政处罚的情况目标公司曾受行政处罚的情况说明针对目标公司其董事或雇员的任何其他争议或潜在争议的情况说明。

十三涉及开发项目重点是目标项目情况审查内容书二证建设用地批准书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证国有土地使用权证国有土地出让合同及动拆迁补偿合同发改委立项文件或可行性方案批复施工许可证预售许可证大产权证或小产权证规划审核意见书或规划部门对方案的批复项目扩初的批复项目各类市政配套部门的征询意见项目的方案文本扩初文本或施工图项目的地质勘探报告项目的各类验收报告项目面积测绘资料通过对上述文件的审查，主要是为了解项目土地取得的来源及合法性，土地使用的时间及原始土地的价格，并结合财务调查了解土地款项的支付情况项目规划主管部门审批的用途及各类经济技术指标根据目标项目的进展，审查其所处阶段所需的相关政府职能部门的审批文件手续是否完整合法若项目工程已实际开工，应了解项目工程的图