洛阳河洛文化园可研报告（最终版）

分概念设计洛阳林安汽车城汽车消费者的乐园二产品策略在产品策略上，林安汽车城将坚持推销第二性，物业第性的原则，即产品质量是基础，整合营销是上层建筑。

把工作重点放在提升拓展服务上。

洛阳大里坊商务服务有限公司品质规划策略近两年来，汽车市场蓬勃发展，汽车行业目前已全面超过电子行业，成为国家支柱性行业，各地的汽车城上马项目激增，市场竞争空前激烈。

该项目并不盲目追求豪华高档，而是以美观实用以人为本为基本准则，达到人无我有，人有我精。

室外展场地面铺设广场砖，露天展场设置零星露天休憩区，为顾客及商家提供方便。

汽车下乡聚集功能服务大厅采用钢结构，墙壁为落地玻璃。

各商家在公共区域的各种展示包括门楣广告等由汽车城统规范，重点放在安全系统及电子商务系统的配备。

出入口控制均采用玻璃破损红外线综合控制系统闭路电视监视系统保安巡更管理系统自动感应消防喷淋系统洛阳林安机动车登记服务站服务大厅及汽车行业培训基地汽车文化园区采用三智能化系统办公自动化，通信自动化，设备管理自动化计算机网络采用可靠性规范，编码，分布式时钟公共广播传唤系统结构化综合布线信道直接符合设计标准，最大数据传输功率为，能传输语言数据传真图形图像资料电视会议与安全监视洛阳大里坊商务服务有限公司系统的信息建筑物安全报警和空调控制系统的信息等宽带网设置卫星电视信号接收调制调解系统。

公共区域提高绿化面积及道路宽度，方便人流及车流，并营造个舒适的购物环境。

二软件服务策略软件服务策略将是工作的重中之重，除保安车辆调度及清洁等常规服务外，特别提供秘书图文传真复印打字等商务服务订购国内机票及火车票服务提供代缴费服务提供代办各种工商执照服务举办俱乐部活动举办行业相关知识讲座及培训等提供健身及休闲娱乐服务以及利用各种不同业态增设餐饮娱乐休闲等公益性配套服务项目。

三招商计划根据汽车城的功能分区的经营面积以及辐射范围内汽车相关行业的商家数量，确定汽车城的招商计划。

露天展场准备入驻的商家总量约为家与场内商家挂靠经营的商家约为家，再从外界招商家货车轿车客车工程车及特种车辆经销商。

二汽车下乡聚集功能服务大厅招商工作中轿车的招商难度相对较小，计划几乎囊括了洛阳大里坊商务服务有限公司全市目前所有的汽车下乡品牌商家，经过数月的摸底调查，商家对此兴趣浓厚，具备可行性。

四营销策略营销阶段划分根据林安汽车城整体工程进度安排以及公司对招商工作的节奏安排，本推广方案将项目的推广工作大致划分为以下几个时段项目蓄势期本阶段主要采用寻求媒体合作伙伴召开媒体年终联谊会新闻记者招待会货车经销商见面会重点轿车经销商见面会洛阳汽车市场专题研讨会等方式在媒介和业界初步树立项目的第印象。

形象塑造期本阶段主要通过项目新闻发布会媒体见面会记者招待会等新闻炒作方式和户外报媒电视电台车身等广告方式综合塑造项目形象，为后期的强势推广打下基础。

强势推广期本阶段主要通过开工典礼开盘庆典汽车赛事优惠促销开业庆典等促销推广和各媒体广告联合强势推广项目，让目标客户充分了解项目情况以激发起交易欲望。

在信息发布方面主要包括项目的各强势卖点和客户主要关心的实质性洛阳大里坊商务服务培训，尤其是网络信息人才的培训，把洛阳林安汽车城建成现代化的汽车市场。

二建议政府有关部门重视该项目，协调和解决林安汽车城兴建过程中所遇到的各类实际问题同时，金融机构也为项目提供必要的融资支持，从资金上给予倾斜和保证，确保项目按期完工。

有限公司问题。

本阶段推广的主要目的是全面配合和促进项目的招商工作。

辅助推广期本阶段主要通过各种促销活动汽车交易博览会汽车专题研讨会和专业知识讲座汽车行业经纪人培训等方式制造新闻事件并辅以少量的项目形象维护广告，其目的主要是进步促进项目的招商工作和维护项目的市场形象。

第九章投资估算及资金筹措投资估算投资估算的依据全国统建筑工程基础定额基价表洛阳林安汽车城有限公司提供的有关资料有关材料和设备的现行市场价格现行各项税费标准。

二投资估算范围工程费用包括土石方工程钢结构汽车棚盖展场汽车露天展场道路建设绿化及环境工程供配电给排水弱电电子商务系统。

洛阳大里坊商务服务有限公司工程建设其他费用包括租地补偿费拆迁安置费前期工作费建设单位管理费工程勘察设计费监理费用等预备费建设期贷款利息。

三投资估算结果洛阳林安汽车城项目建设总投资为万元，其中工程费用万元，预备费为万元，建设期贷款利息万元，铺底流动资金万元。

二资金筹措该项目总投资万元，资金来源有二个渠道是自有资金，二是银行贷款，三是争取政府扶持。

资金运作如下自有资金万元。

自筹资金占总投资的二资金缺口万元，占总投资的。

第十章经济效益评价成本建设成本万元二财务成本万元三营业成本万元二收入露天展场年租赁收入洛阳大里坊商务服务有限公司元月元二汽车下乡聚集功能服务大厅年租赁收入元月元三餐饮配套服务收入项目该项为保本微利，预计年收入为元该项目计算期不包括建设期为年。

合计年理论经营收入为万元。

四风险分析政策风险发展汽车产业推行汽车下乡政策作为国家重要的经济政策，将是今后相当长段时期的调控经济的重要手段，因此，针对该项目，政策风险相对来说是很低的。

二市场风险近年来，全国汽车市场均有长足发展，在洛阳，汽车市场发展相对滞后，市场出租率租赁价格水平保持平稳增长，洛阳其它二个较大汽车城地理位置限制，已经没有发展空间，而林安汽车城后续发展空间较大，占据天时地理两大优势。

因此该项目有较强的抗风险能力。

三财务风险从建设资金上，资金已基本到位，缺口部分需要政府能给予定扶持。

洛阳大里坊商务服务有限公司四防范和降低风险措施针对该项目的风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施业主应加强招商工作，并做好后续服务工作业主应加强日常管理工作，降低管理费用等开支控制投资规模和运营成本创新经营，寻找新的盈利模式，使该项目可持续发展。

六财务效益分析评价结论通过上述财务分析及不确定性分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率般，具备贷款偿还能力，有很好的社会意义，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。

第十章结论及建议结论经本可行性研究初步分析报告论证，该项目的建设，是个充分利用地理优势以及企业整体经营能力符合社会经济发展和洛阳汽车产业发展规划的项目。

项目建成后，不仅大大推动了汽车流通业现代化进程，同时也是个惠及地方税收众多企业广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。

目前，已具备了启动该项目的市场时机条件与基础，洛阳大里坊商务服务有限公司如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。

二建议由于该项目在原有基础上进行扩建，项目规模增长较大，主要充分利用各项优惠政策，精心组织精心实施该项目，确保该项目顺利实施在项目投入运营前，应认真做好市场营销和策划工作，以确保该项目的效益预期在项目运营中应加强人丰富，文物古迹星罗棋布东汉的董公祠妥灵宫，隋朝的周公庙，唐朝的明堂，宋代的文峰塔，元代的府文庙，明清时期的鼓楼山陕会馆历史街区和百年民居以及天子驾六博物馆北邙牡丹观赏园邙山古墓博物馆等。

市郊的龙门石窟白马寺闻名全国，年度的牡丹花会和河洛文化节更是吸引大批国内外游客。

交通优势河洛文化创意园紧邻洛阳主干道定鼎路和中州路，可迅捷到达洛阳飞机场洛阳火车站连霍高速二广高速国道以及各旅游景区点，交通十分便利。

发展优势随着贸易旅游的快速发展，我市的工艺美术产品在国内外市场大受欢迎，产业发展具有良好的前景。

洛阳大里坊商务服务有限公司工艺美术是我市传统物质文化的重要组成部分，也是重要的文化产业，具有社会和经济的双重效益，受到各级政府的高度重视和大力支持。

经营优势洛阳大里坊商务服务有限公司有多年市场营销和管理经验，有成熟稳定的高层次管理团队，有实力雄厚的合作伙伴洛阳大里坊商务服务有限公司通过走访接触学习北京以及国内类似项目的成功经验，已经掌握了整套文化创意产业的营销管理模式，并且和高层管理人员达成战略合作同盟关系，随着项目的进展可进行更深层次的合作。

政策优势第四章建设内容及规模功能定位空间体系城市面个基于文化契合的城市新空间文化面个对洛阳丰富文化资源进行集中展示的空间洛阳大里坊商务服务有限公司旅游面个对洛阳城市旅游业全面深化的空间，在单纯的观光游览功能之上，从精神体验深度感受文化消费等层面进行提升市民面个满足洛阳市民物质及精神消费的空间企业面个满足洛阳企业群体实现其深渊目标及梦想的发展空间。

二战略定位的延展性思考以隋唐遗址的整体规划和战略目标为核心，成为隋唐宫城遗址公园核心配套功能区，成为文化商业开发模式的创新与典范，成为洛阳厚重文化传承的标杆之作。

三功能分布规划建设的河洛文化创意园主要有文化创意中心艺术工艺品交流中心时尚休闲中心三部分组成文化创意中心以书画创作及展示销售，文化创意等为主要内容艺术工艺品交流中心以文物鉴定拍卖，工艺品制作展示和销售为主要内容时尚休闲中心以演艺休闲娱乐餐饮为主要内容。

洛阳大里坊商务服务有限公司四项目布局文化创意中心位于艺术工艺品交流中心位于时尚休闲中心位于附图洛阳大里坊商务服务有限公司五总体构想为保证项目成功，项目规划按照前瞻性高起点低进入统设计分步实施的原则，整合社会政府以及行业各方面资源，最终达到文化统领商业贯通保护历史和谐发展。

二建设内容建设规模文化创意中心以保护为主，现有建筑体全部不动，尽在部分建筑外观上做相应装设计，四周围墙及低矮破旧临时建筑予以拆除，整个园区实现通透。

艺术工艺品交流中心由于现有建筑过于破旧，且没有保护价值，因此予以全部