的普通多层住宅供应不足，而价格适中品质优良环境和配套服务完善的中档住宅严重不足。随着购房消费的日益理性，次置业者不再受低价格误导，对房屋的品质要求越来越高。市场统计表明，到年月，乌鲁木齐地区高层小高层住宅空置率为，多层经济适用房空置率为，而多层商品房空置率仅为。在品质型开发企业中，新天房产康普房产的多层商品房销售率均达到以上，这充分说明，价格适中品质优良的商品房是当前乌鲁木齐住宅市场的缺口之。对市场进行进步细分后可以看出，销售价在元平米均价在元平米的中档产品地段相对较好有基本的社区绿化外立面贴砖房屋品质有保证供应不足。由于本年度入市新盘相对较少，预计在今后年内，该类型产品有足够的市场潜量。居住规模项目技术指标，列表序号项目指标红线内用地总面积不包括临街商业用地平米住宅平米幼儿园平米商业服务指会所和其它商业建筑平米半地下车库平米不含容积率居住户数户大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告家庭系数居住人数人容积率建筑密度绿化率停车位个辆户规划设计在澳大利亚公司已经确立的规划和设计基础上，对项目总体规划进行调整，保留联排别墅多层住宅幼儿园会所等项目，缩减小高层建筑，删去高层建筑和社区学校，使项目规划更符合乌鲁木齐市场实际消费需要。在景观规划中，着重利用鲤鱼山山景和绿化带，充分利用自然条件，保留自然形成的成品绿化林，将和平渠引入住宅社区，形成环流水系，在水资源严重缺乏的乌鲁木齐，建成第个真正意义上的山景水景相融合的景观楼盘。在区内布置点状团簇绿地，以带状林萌步行道贯穿整个绿化系统，使居住小区形成山光水色绿萌环绕的优雅乡居特色。社区交通采用环行干道，以自然人行道步入楼亭，从而做到人车分流。以多层建筑小高层建筑将建筑物分为三个视线层次，合理搭配比例和高度，加强整体建筑的错落感。通过生态和绿化将小区分为三个不同主题的居住社区，以庭院社区广场休闲娱乐区为公共空间，联结和沟通三个居住区，实现大社区的完整和统。大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告效益评估该项目工程浩大，开发周期长预计三年完成，产品层次多，但由于小高层建筑面积受到控制，高端产品所占比重不大，因此可以按平均数对项目效益做出测评。在平均计入社区环境建设成本公用设施建设成本后，乌鲁木齐高品质框架式多层商品房建筑成本在元平米左右包括联排别墅，小高层住宅建筑成本在元左右以平均成本元平米计，以总建筑面积平米计，建筑成本约万元。减去公用设施幼儿园会所后，项目可售面积约平米。该区域内的别墅类住宅销售价格在元平米左右，小高层住宅销售价格在库不确定暂不进入销售预算◎销售总收入万元大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告主要财务指标项目利润项目销售总额项目成本总额万元万元万元销售利润率税前利润销售总额万元万元成本利润率税前利润投资总额万元万元财务总结在房地产开发中，在成本利润率估算达到以上时，项目即具备足够的可行性。由于该片土地开发改变了原有规划，增加了新医路沿线的商业面积，缩减了小区内部的高层住宅，使总体成本下降而成本利润率上升，从而具有更加明确的获利可能。大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告九资金筹备计划遵循新疆鸿福房地产开发公司逐步拓展稳步发展的经营方针，在获得该片土地开发权以后，新疆鸿福房地产开发公司将以循序渐进，滚动开发为原则，分三年三期开发完成。项目开发总成本将以分期分批方式滚动投入，借地养地，借房建房。项目所需资金主要为第年度的土地收购资金和首期商业项目建设资金，前期投资共万元，资金来源为新疆鸿福房地产开发公司自有资金约万元新疆鸿福房地产开发公司以土地质压贷款万元新疆鸿福房地产开发公司以合作开发方式向其它经营机构融资。期开发完成并顺利实现销售以后，二期开发资金到位二期开发完成并顺利实现销售以后，已初步实现盈利，三期开发资金到位。综合分析，该项目的实施和开发无需向银行和其它金融机构借贷，通过融资和企业内部协调，项目资金即可完全到位。大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告十结论从年开始，乌鲁木齐城市类二类居住和商业用地已基本出让完毕，在今后很长时间内将不会出现大面积成片土地交易受土地竞卖政策影响，个别旧城改造项目如南门体育馆中山路商业条街土地价格已经失控，由于地价偏高，城市中心土地被广泛用于商业项目开发，从而导致综合性商业项目过剩，加大了城市中心地带的房地产开发风险。市郊区域内的成片土地出让价格相对偏低，但由于市政设施不完善，部分可出让土地暂不具备开发条件，同样存在较大的开发风险，如华源房地在卡子湾地区投资开发的华美文轩家园建工房地在九家湾地区投资开发的木材厂居住小区等，均因为立地条件差而出现销售困难。无论从土地条件还是企业条件判断，乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地收购都是鸿福房地产公司促成产业升级巩固市场基础的次机会，该项目实施成本相对较低，获益面广，利润率高，具有良好的社会效益和经济效益。元平米左右。多层住宅销售价格以元平米计算，根据产品类型所占比例，平均销售价格应该在元平米以上以上评估价均为市场最低价。以元平米计，销售总额约为万元，减去边际费用营销费用不可预知费用税收等，住宅项目净利润在万元以上。六项目投资计划和开发周期新疆鸿福房地产开发公司获得该片土地开发权后，计划分三年三期开发完成。根据用地和规划特点，如能在年月以前完成土地收购，项目投资计划和开发周期步骤为大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告第期，年月年月◎土地投资亿元，土地外交易成本约万元，期建设投资万元，年度投资总额万元。◎完成新医路沿街商业项目鸿福医药医疗保健产品条街暂名的开发工作，争取在年底以前入住营业。◎实现销售万元左右，基本收回土地成本。第二期，年月年月◎住宅建设投资万元，基础设施和公用设施建设投资万元，年度投资总额万元。◎完成小区道路两侧小高层住宅和商铺开发，共平米完成社区会所幼儿园等公用设施开发，共平米完成小区道路绿化工程。◎完成住宅销售，完成销售额万元左右，初步实现产品获利。第三期年月年月◎住宅建设投资万元，配套设施投资万元，两年期投资总额万元。◎完成多层住宅开发共平米，完成小区配套设施建设，整体工程全面峻工。◎年度销售完成住宅销售，剩余尾盘在年月以前清理完毕，实现销售额万元左右，实现净盈利万元左右。大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告七项目营销计划◎借鉴新疆鸿福房地产开发公司库尔勒金色时代广场开发模式，招聘专业的营销策划机构销售代理机构介入项目营销，在总体利润额有充分保证的前提下，向营销策划机构提供项目销售总额的服务费用，向销售代理机构提供项目销售总额的代理佣金，风险共担，利益共享，从而形成开发策划营销三位体的专业化运作团体。◎在住宅项目开发以前，完成社区会所建设，在销售阶段内，会所做为现场售楼中心使用，在解决售楼需要的同时，避免重复建设，节省开发成本。◎由于项目时间跨度大开发周期长，在营销工作展开以前，制作沙盘模型效果图电视实景模拟三维动画等技术系统，全面展示项目未来形象，提高项目的品牌力和形象力。大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告八财务效益测算项目成本投资总额估算表序号项目总额万元备注土地征购含土地出让金可缓交拆迁费规划费建设投资含基建环境设施沿街商业和住宅共两项管理费用销售收入的销售费用营销策划销售代理销售收入的税金销售收入的◎开发总成本万元项目销售收益总额估算表序号项目总额万元备注新医路沿街商业医药医疗保健产品条街暂名住宅小高层多层住宅区内部商业街预估，实际销售额应高于预算标准收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入中高收入家庭首先进入换代期。随着西部大开发政策的深入和新疆经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，写字楼宾馆商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进步拉动了住宅类产品的需求总量。发展预测多层次多价位的商品住宅供应体系逐步形成目前，乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基普通住宅为核心豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这三类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层不同消费层次的消费者对住房的需求。其中价位在元元平方米左右带有国家补贴性质的经济适用住房，满足并解决了大多数中低收入工薪阶层消费群体的住房需求。价位在元元平方米左右地理位置优越居住环境好房屋质量高的普通住宅，以中高收入阶层为消费对象，将成为今后新疆住宅发展的主流方向。乌鲁木齐市房地产市场起步较晚，但发展迅速，从年起，出现大量高层小高层住宅和别墅类住宅，丰富并完善了商品住宅的种类在推行住宅商品化的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化住宅的供应体系，初步完成了商品住宅品种和结构的升级。个人购房成为住宅消费市场的主体随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买大量管理资料下载新疆鸿福房地产开发有限公司乌鲁木齐鲤鱼山路成片土地开发可行性分析报告能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有成以上的个人购房者采用了银