细的道路维修养护计划，按照合同约定实施保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补道路车场每天检查次劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾落叶或其他杂物停车场棚房完好无损，有大中小修计划每日对道路停车场进行巡检，发现缺损立即维护。对进入小区的施工单位，派人跟踪，确保道路停车场不受损坏。每年对道路停车场路牙车位线刷新次，每年对道路，停车场设施进行次维护，每年进行次大修。停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。每日对路灯进行检查，发现损坏立即更换，发现损坏，及时通知工程维修部。每月清洁灯具次，每季检修线路遍，每年对于破损灯具及老化线路进行更换。第十三章制度建设与档案管理方案拟建立的规章制度拟建立的公众管理制度包括业主公约业主委员会章程客户服务指南或住户手册精神文明公约住宅公共设施设备维修基金管理办法治安管理须知车辆进出停放管理须知消防管理须知环境卫生管理须知招牌广告及公共场地墙壁屋面管理须知营业场所管理须知文娱场所管理须知装饰装修管理须知等。详细内容此处略。拟建立的内部管理制度包括人事管理制度福利管理制度考勤管理制度财务管理制度预算管理制度奖惩管理制度投诉管理制度文件管理制度员工基本规范通讯设备管理制度管理体系及重大事项决策管理制度培训管理制度。详细内容此处略。拟建立的质量手册及程序文件包括质量手册文件控制程序文件质量记录程序文件管理评审程序文件人力资源程序文件合同评审程序文件物业接管程序文件服务设计开发程序文件采购程序文件入住管理程序文件内部审核程序文件不合格程序文件数据分析程序文件纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。拟建立的工作手册包括各级岗位职责工作手册社区文化工作手册公共场地工作手册营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册空房管理工作手册住户入住工作手册装修管理工作手册投诉的接待和处理工作手册住户意见的征求评议以及服务的定期回访工作手册住户档案管理工作手册便民服务实施工作手册费用的统计收取和追收欠款工作手册环卫工作手册绿化工作手册报修工作手册供配电设施设备工作手册给排水设施设备工作手册设施设备工作手册库房工作手册突发事件或异常情况处理工作手册勤务工作手册安全工作手册门卫工作手册巡逻工作手册争创物业优秀规划等。详细内容此处略。拟建立的质量记录文件因数量达几百份，此处省略二档案的建立与管理物业档案建立的内容档案建立的内容包括业主入伙资料客户家庭资料客户联系电话包括正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话，如家庭电话单位电话手机呼机地址等客户室内装修管理资料包括装修申请表装修过程情况记录管线变动情况等客户日常维修资料包括维修维修回访等记录情况客户反馈资料包括服务质量回访记录客户投诉及处理记录客户意见征询统计记录等。物业档案管理的具体措施客户档案资料是在客户入伙以后逐步建立起来的，其内容包括客户的姓名家庭情况工作单位联系方法管理费收缴情况室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。客户档案的收集设立档案室，建立相应规章制度，对客户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发，扩大资料来源，从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档，实行客户户档。客户权籍资料管理从客户入伙开始，应着手权籍资料的收集工作，权籍资料的收集整理归档，应做到条理清晰完整齐全，便于查阅。管理和使用好权籍资料，动态反映客户权籍状况，为客户需求提供服务。客户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料，统交档案员集中整理，整理的重点根据资料内容来源进行分类，做到条理清晰便于查阅。客户档案的归档悉尼印象小区管理处的业务接待将收集到的客户资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心管理员按照物业管理自身的内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档，运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。档案的利用为客户服务工作及时提供档案资料，直接或间接地为客户管理服务，从而有效地提高服务质量和服务水平。客户档案的管理客户档案的使用有严格的规定，借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出，归还时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，严重时追究有关人员的责任。客户档案存放时要做好防火防潮防蛀工作，计算机使用时应防止电脑病毒侵入。第十四章项目收入与管理成本测算项目前期物业管理收入测算悉尼印象小区前期物业管理收入测算表单位元月序号项目计算式合计备注普通住宅物业管理费收入元月。共计户层商业物业管理费收入元月二层商业物业管理费收入元月合计说明本测算依据目前悉尼印象项目已经确立的收费标准进行，因考虑到销售率装修期等影响实际入住率的因素，车位费收入年内不予收取，也不予计算入物业公司收入。不收取装修管理费用，楼道修复金完全用于修复因装修损坏的楼道设施与公共设施，帐目公开，因此无装修管理费用收入。垃圾清运费按照政府指导价格收取，垃圾清运费用按保持收支平衡计算。考虑到销售率及实际入住情况，物业公司多项经营收入在接管年内忽略不计物业管理服务费实际收取标准定为元月，无任何折扣，并按预计收费率达到计算。二项目前期物业管理成本测算悉尼印象小区前期物业管理成本测算总表单位元月序号项目计算式合计备注管理与服务人员薪酬福利成本见测算明细公共设施设备运行维护成本见测算明细日常服务其他支出成本见测算明细日常管理办公费用成本见测算明细税收万公司管理成本均摊暂不计算折旧与工商资质年检等备注本测算仅为维持既定服务标准的基本服务成本，未含其他管理成本，类似成本因双方合作方式而定。测算明细管理与服务人员工资福利单位元月序号项目计算公式合计管理服务人员工资之和办公室客服中心共人管理处主任客户服务主管兼管理员前台接待兼收费员安全班共人安全主管各岗安全员保洁班共人保洁班长兼顶岗轮休楼内保洁员楼外公共区域保洁员维修班共人维修员二按规定提取福利费之和福利基金暂不提工会经费暂不提教育经费暂不提三劳动保险费之和养老保险社会保险均以包含在工资中处理暂不提医疗保险社会保险均以包含在工资中处理暂不提失业保险社会保险均以包含在工资中处理暂不提工伤保险社会保险均以包含在工资中处理暂不提劳动意外保险商业保险均以包含在工资中处理暂不提四加班费与奖金之和法定假日加班费年终双薪奖金合计至四之和备注以上测算未包含任何政府强制保险及福利支出，仅为基本支出项目，所有标准均按照实际必须支出的标准计算。设备设施运行维护成本单位元月序号项目计算式合计备注小区照明电费估算其他能耗电费估算设施设备维护估算绿化保洁办公用水估算合计日常服务其他支出成本单位元月序号项目标准计算式合计备注保洁低值工具经验值低值耗品如拖把等生活垃圾清运费估算安全器械维护费经验值合计日常管理办公费用成本单位元月序号项目标准计算式合计备注客户服务固定电话部估算办公用品费用估算公共关系维护费估算其他杂项费用估算饮用水等合计三项目前期物业管理收支平衡情况悉尼印象小区前期物业管理收入根据以上测算,悉尼印象小区前期物业管理收入预计为元月。悉尼印象小区前期物业管理成本根据以上测算,悉尼印象小区前期物业管理成本预计为元月。悉尼印象小区前期物业管理收支平衡情况根据以上测算,悉尼印象小区前期物业管理收入元月成本元月元。即每月收支存在逆差元。收支逆差的解决办法解决收支逆查的建议方法为开发商补贴由项目开发商宏元地产公司按月补贴给物业管理公司每月元以实现收支平衡，维持项目物业管理正常进行。调整硬件设施主要是减少出入口数量，将原人才分流出入口其中临北湖小路入口改为封闭式通道，平时封闭，紧急情况时打开，可减少门岗安全人员数量人，月节约成本元。开展多种经营主要是在小区内开辟广告位提供水电安装家政保洁服务等增加物业管理公司经营收入，弥补物业管理资金之不足。具体方法由双方另行协商后在委托管理协议中补充说明。第十五章前期物业管理开办物资配备预算悉尼印象小区前期物业管理开办费用预算总表单位人民币元序号项目计算公式合计行政办公开办费用人员招聘培训费用暂不计客户服务中心及其他开办费用保安开办费用保洁开办费用工程维修开办费用物业管理人员服装配置费用合计备注本开物资配备方案仅作参考，具体分担方式由双方另行协商。各项目明细附后。二项目前期物业管理开办费用预算明细行政办公开办费用预算单位人民币元人员招聘培训费用预算暂不计客户服务中心及其他开办费用预算单位人体员工的工资社会保险福利基金工会经费教育经费服装费加班费及住房补贴等项目。物业共用部位公用设施设备日常运行维护费包括所有配套设备设施的维护保养消耗材料的更换等项目。物业管理区域清洁卫生费包括清洁机械材料费日常易耗品及工具，垃圾清倒费化粪池清理费等费用。物业管理区域绿化养护费包括绿化工具材料如化肥除草剂等费绿化用水费园林景观的再造费用。物业管理区域秩序维护费包括保卫系统设备，包括电费和维修费日常保卫器材费，如警棍电池等。办公费包括文具办公用品费车辆使用费，包括油费维修费折旧费节日装点费公共交际费宣传广告费切杂项费用。物业管理企业固定资产折旧费包括固定资产按价值和使用年限折算出每月的折旧费用物业共用部位共用设施设备及公共责任保险包括房屋保险设备和第三者责任险等项目。经业主同意的其他费用。包括社区文化支出不可预见费等费用。法定税费按以上项目之和的定比例计算合法利润。二利润利润般控制在之间，该部分是物业管理企业完成招标文件中规定的任务应收回的酬金，合理确定利润对物业管理项目的投标报价是十分重要的。在投标报价时，企业可以根据自身的实力投标策略，以发展的眼光来确定个合适的利润水平