国家发改价格号物业服务收费管理办法第十六条等规定，业主从领取钥匙之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费为计算方便，本项目实行已售房屋从业主前来办理入伙手续领取房屋钥匙的下个月度初起计算物业服务费用，之前的物业服务费用由甲方全额承担甲方承担的物业服务费用按月在每月日前给付乙方。为保证本项目物业管理正常进行及方便业主，采取在办理入伙手续时预收业主年物业服务费再移交钥匙的办法，甲方需予以配合对在本协议签定前甲方已经售出并承诺预先收取半年物业服务费的房屋，由物业公司在业主办理入住手续时与业主协商，业主同意预先交纳年的按照预收年处理，业主不同意则按照预收半年处理。甲方给予房屋买受人物业管理费优惠的律以甲方正式书面文件为准，房屋买受人持优惠文件乙方予以认可接受，并按月以优惠文件实际发生的金额向甲方报销。玉兰小区前期物业管理方案以上关于前期物业管理服务用费收取办法如国家或省市有新规定的按照相应规定执行，双方均不得以合同要约为理由拒绝变更。变更执行日以新规定正式生效实施的下个月度初开始。关于开发商补贴按照本方案中测算的前期物业管理成本，常规月成本为元。本测算标准是在本小区内实施专业化的物业管理服务并保证服务质量不低于荆州市二级标准的情况下小区物业管理必要开支。与物业管理全额收入为相比较，存在收支逆差近元，但其中未计算绿化存活期间大量耗用及其他维保期内所需水电费用以及物业公司利税等。为维持本项目物业管理的良好运行，建议采取其他开发商的通行做法，次性补贴万元给物业公司，作为合同期内的补贴包干，否则需要采取降低小区物业管理服务标准来减少人力开支成本以实现收支平衡。苗木保活维护合同期内由施工单位按照实际用水量承担水费。会所销售中心开发商办公室等处物业服务由双方另约定服务及付费标准。本方案所测算成本均为小区物业管理最低保障标准，且未计算各种不可预见费用和突发事故处理费用，因此开发商对所有超测算范围以外的支出项目进行补贴对维持物业管理正常运作非常重要。关于开办费与物业公司利税经根据项目实际情况预算，本着务实节俭的原则，需要开办费用总额为万左右，其中包括除办公及服务场所装修以外的所有开办费用。所有开办费用由开发商承担，开发商可选择由物业公司包干或实报实销两种办法，也可给实物交付物业公司作为开办物资。开办费用或实物及由开办费用采购的物品律归物业公司所有。物业公司在本方案项目管理成本中未加计任何折旧与利润。关于物业管理前期介入服务双方签定正式委托合同后，乙方即派出前期介入人员进行项目管移交及入住前的准备，包括参与工程验收双方接管验收及移交手续人员招聘与培训入住流程设计与沟通提供销售支持服务协助制作整理房屋交付使用各种文件协助进行水电表的初始登记等。玉兰小区前期物业管理方案物业公司前期介入服务的期限最迟不迟于入住前天至正式入住日止。期间至少派出拟任管理处主任人综合服务主管人工程维修人。物业公司开始前期介入时间至少在项目正式入住前个月，派出管理人员工资按照物业公司薪酬标准三人月工资总额为万元。为保证项目物业管理顺利实施，需由开发商承担。物业公司承诺不另行加收任何其他技术成本。关于财务期限为保证项目物业管理工作的正常有序进行，各项需由开发商给付物业公司的费用在本方案中未有具体约定的，律以每月日间到帐为确定期限。关于便于物业管理服务的其他措施在小区接管移交前开发商必须督促施工单位对道路硬质景观设备设施楼道外墙屋顶套内等按交付标准进行相应卫生清洁，如委托物业公司进行需另给付成本费用。考虑到绿化保活维护期内需要大量用水，成本很高，本方案预算按照苗木成活后的正常标准测算，为准确计量用水量及控制成本，请开发商在绿化用水管道安装专用水表，并与施工维保单位签定节约用水协议，超量用水超过物业公司承受能力需开发商予以补贴。亦请开发商考虑变更设计利用地下水节约该项成本。项目交付使用后，开发商需安排专人负责售后问题处理或成立售后服务部门，物业公司客户服务中心负责与售后对接，做好项目售后服务工作，物业公司的工作范围为业主投诉和咨询的受理返修联系单的填制和跟进返修后的复验及业主回访。双方共同负责保证项目售后服务质量。项目竣工验收交付使用后，开发商需将涉及工程项目保修和维护方面的资料复印件移交物业公司，施工单位工程尾款结算需物业公司签字确认，以保证其履行维护保养义务。其他事项按照国家和省市相关法规规定处理。换排风扇元个不含材料费换玻璃元不含材料费安装防盗门按纽元个不含材料费安装新对讲门话机元个不含材料费安装旧对讲门话机元个不含材料费安装信箱抽屉锁元个不含材料费安装窗帘元个不含材料费室内对讲机检修元个不含材料费玻璃开孔元个安装抽油烟机元台不含材料费安装热水器元台不含材料费安装日光灯元套不含材料费安装吊灯元套不含材料费查线换线元处不含材料费安装壁挂式空调元台不含材料费换普通白炽灯泡元个不含材料费换灯泡元个不含材料费换射灯泡元个不含材料费换普通直管日光灯灯管元根不含材料费换格栅日光灯灯管元根不含材料费换环型日光灯灯管元根不含材料费换普通启辉器元个不含材料费换格栅日光灯启辉器元个不含材料费换环型日光灯启辉器元个不含材料费换普通灯头元个不含材料费换吸顶灯灯头元个不含材料费换射灯灯座元个不含材料费换日光灯镇流器元个不含材料费换普通日光灯灯脚元对不含材料费换电子日光灯灯脚元对不含材料费换环型日光灯灯脚元对不含材料费换照明开关元个不含材料费换电源插座元个不含材料费换主线空气开关元组不含材料费换空气开关元组不含材料费更换安装电线元米不含材料费玉兰小区前期物业管理方案换阀门元个不含材料费换水龙头元个不含材料费换给水软管元根不含材料费换存水弯元根不含材料费换地漏盖元个不含材料费皮揣子疏通下水管道元次不含材料费电动疏通机疏通下水管道元次不含材料费安装拆换马桶元次不含材料费零散工时元小时不含材料费安装音响及家用电器元部不含材料费安装窗帘挂帘毛巾架晾衣绳元次修理家具配件元次不含材料费挂画挂镜框元次前期物业管理有偿服务收费标准保洁服务序号项目收费标准备注打扫房间吸尘元清洗地毯干洗元清洗地毯水洗元地板打蜡大理石打蜡元玻璃清洗元按清洗面积计算家具打蜡保养元装修开荒元家庭钟点保洁元小时清洗排风扇元次清洗抽油烟机元次清洗空调过滤网元次擦灯具组合式元次玉兰小区前期物业管理方案五玉兰小区前期物业管理收入测算玉兰小区前期物业管理收入测算表单位元月序号项目计算式合计备注普通住宅物业管理费收入元月共计户合计说明因考虑到销售率装修期等影响实际入住率的因素，车位费收入年内不予收取，也不予计算入物业公司收入。不收取装修管理费用，楼道修复金完全用于修复因装修损坏的楼道设施与公共设施，帐目公开，因此无装修管理费用收入。垃圾清运费按照政府指导价格收取，垃圾清运费用按保持收支平衡计算。考虑到销售率及实际入住情况，物业公司多项经营收入在接管年内忽略不计物业管理服务费实际收取标准定为元月，无任何折扣，并按预计收费率达到计算。玉兰小区前期物业管理方案六玉兰小区前期物业管理成本测算测算总表单位元月序号项目计算式合计备注管理与服务人员薪酬福利成本公共设施设备运行维护成本日常服务其他支出成本日常管理办公费用成本税收万公司管理成本均摊暂不计算不计备勤宿舍钢架床暂不计宿舍其他配套等暂不计总仓货架组元其他用品估算工号牌办公用品采购等总计玉兰小区前期物业管理方案人员招聘培训费用暂不计客户服务中心及其他开办费用单位人民币元保安开办费用单位人民币元序号项目计算公式合计空调挂机根据实际情况配置估算激光打印机台元复膜机台元报纸书刊展示架组元点钞机暂不购保险柜暂不购资料文本印刷入住及日常管理文本表格等业主档案用具组元业主服务耗品纸杯等总计序号项目计算公式合计警棍根元充电手电筒把元巡逻自行车辆元保安其他器械车锥等总计玉兰小区前期物业管理方案保洁开办费用单位人民币元工程维修开办费用单位人民币元序号项目计算公式合计垃圾清运三轮车辆元吸尘器台元尘推套元玻璃套装工具套元人字梯把元垃圾桶开发商配置其他用品采购拖把扫箸垃圾铲等工具总计序号项目计算公式合计电钻台元管钳套万用表只元疏通机台元电锤把元扳手套工具备件柜组元小型工具及材料移动电源盘套元总计玉兰小区前期物业管理方案物业管理人员服装配置费用单位人民币元序号项目计算公式合计维修人员人元安全护卫人员人元保洁绿化人员人元管理及客服人员人元合计全年玉兰小区前期物业管理方案附物业管理人员服装配置标准明细表单位人民币元序号项目单位数量单价合计折旧年限月均费用维修人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年二安全护卫人员该岗位配置需要元人夏装元帽子顶年短袖件年裤子件年秋装元帽子顶年外套件年衬衣件年冬装元呢大衣件年棉大衣件年训练服元迷彩服套年迷彩短袖衣件年迷彩鞋双年迷彩帽顶年配件元领带根年肩章副年臂章个年领夹个年皮带根年胸号牌个年其它元雨衣套年水鞋双年三保洁绿化人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年其它元雨衣套旧与工商资质年检等二测算明细管理与服务人员工资福利单位元月序号项目计算公式合计管理服务人员工资之和办公室客服中心共人管理处主任客户服务主管兼管理员前台接待兼收费员安全班共人安全班长门岗安全员巡逻安全员保洁班共人保洁班长兼顶岗轮休楼内保洁员楼外公共区域保洁员维修班共人维修员二按规定提取福利费之和福利基金暂不提工会经费暂不提教育经费暂不提三劳动保险费之和玉兰小区前期物业管理方案养老保险社会保险均以包含在工资中暂不提医疗保险社会保险均以包含在工资中暂不提失业保险社会保险均以包含在工资中暂不提工伤保险社会保险均以包含在工资中暂不提劳动意外保险商业保险均以包含在工资中暂不提四加班费与奖金之和法定假日加班费年终双薪奖金合计至四之和备注以上测算未包含任何政府强制保险及福利支出，仅为基本支出项目，所有标准均按照实际必须支出的标准计算。设备设施运行维护成本单位元月序号项目计算式合计备注小区照明电费估算其他能耗电费估算设施设备维护估算绿化保洁办公用水估算合计日常服务其他支出成本单位元月序号项目标准计算式合计备注保洁低值工具经验值低值耗品如拖把等生活垃圾清运费估算安全器械维护费经验值合计日常管理办公费用成本单位元月序号项目标准计算式合计备注客户服务固定电话部估算办公用品费用估算公共关系维护费估算其他杂项费用估算饮用水等合计玉兰小区前期物业管理方案七玉兰小区前期物业管理开办费用预算玉兰小区前期物业管理开办费用预算总表单位人民币元序号项目计算公式合计行政办公开办费用人员招聘培训费用暂不计客户服务中心及其他开办费用保安开办费用保洁开办费用工程维修开办费用物业管理人员服装配置费用合计各项目明细附后。玉兰小区前期物业管理方案行政办公开办费用单位人民币元序号项目计