国移动营业厅健身馆咖啡馆餐饮店美容院鲜花店便民药店等等，这里就是个微型。邻里中心发展是园区逐步繁荣个缩影。图邻里中心建筑意向图商务区商务区包括商务港海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务办公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体园林式生态型现代化新型功能区。商务港商务办公是本项目主要功能之。利用优秀海景资源，形成星级办公空间，这是为客户办公需求而规划。除了引导钦州港大型临海工业园内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣开拓中国市场企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部湾经济开发区开放开发不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户办公场所小型客户交易场所和洽谈空间。海景商务公寓酒店该功能是整个项目配套服务功能，兼具旅游度假功能，主要是服务于整个项目及钦州港大型临海工业综合配套服务区商务接待中心。同时为外地游客提供高品质悠闲旅游居住空间，引入分时度假概念。图办公建筑建筑风格参考海域利用计划建议根据对周边环境考量，三大组团开发功能，根据政府对用海开发强度指标，提出海域利用计划建议。表海域利用计划表区片用海性质功能面积亩占地容积率建筑面积万居住区住宅区居住邻里商业中心商业区商业文化商务区文化商务区服务办公绿地公共道路市政公共区公共服务合计综合考虑项目所处区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度控制要求，拟申请以下规划设计条件用海规模亩合公顷总建筑面积万综前言项目背景城市社会经济状况及前景城市房地产行业状况及趋势第二章项目概况，随着钦州市内外基础设施建设进步完善，大通道中心和枢纽功能逐步形成，钦州市经济发展内在动力将被激发。分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进主要因素有缘于钦州城市区位优势，在稳步向前推动中国与东盟自由贸易区建立中，钦州获得发展机遇是历史性，这将为钦州迈向区域性国际大都市提供必要外部条件资源。作为泛北部湾经济区中心城市之，钦州将在未来十年城市化进程加速过程中，获得更多发展资金人口技术消费力等因子集聚。钦州市大港口大工业大旅游城市城市建设目标，系列城市基础设施建设，为钦州城市投资环境提供到个新优化平台，同时也产生巨大投资拉动效益。综合各方面因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目开发建设成功提供了极为良好城市社会经济依托平台。城市房地产行业状况及趋势房地产行业现状消费客群分析钦州住房消费客群大致可以分为三类类以改善居住为目消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平提高，她们对住房品质提出了新需求。二类以投资为目，包括来自区内区外其他较为发达城市，北部湾经济圈发展机遇使钦州成为众多房产投资客投资新目标。三类以临时安居为目，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多外资等企业进驻，带来住房消费需求也是不可估量。市场发展趋势分析从近年来钦州市房地产发展状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还是商品房供给与销售，都保持着良好发展势头。总体发展趋势判断综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业基本判断是钦州市房地产产业经过几年发育，已初步完成了其快速成长期，进入个消费力相对平稳增长市场适度竞争快速发展时期，尤其是当今北部湾经济区获批，钦州经济喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济中观背景良好条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑将是开发产品区域与品类价格结构性平衡问题。第二章项目概况项目选址区位条件图项目在钦州市位置项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区实现快速连接。也可顺江而下流入十万吨航道。可谓畅通无阻，水路，陆路皆通。另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对集中可以达到更好服务效果和更大规模效应，本项目建成后，将可以有效服务于临港工业区同时，可以更好辐射周边保税港区综合物流区林浆纸体化项目及石化产业区，为其提供源源不断服务输出，成为港区内各大工业明星保姆。图项目与周边园区位置关系自然条件项目位于金鼓江畔，自然景观优越。项目地块基本指标用海面积亩，合公顷综合容积率用地性质城镇混合住宅商业文化娱乐商务办公按现有基本指标串连邻里中心和各居住组团中心入口网球场游泳池配套公共设施，形成休闲开放空间系统，是社区居民主要室外活动空间，提升整体环境质量。三个片区居住区居住功能是本项目核心功能之。居住区开发建设，将提升钦州港大型临海工业综合配套服务区综合服务水平，改善区域内居住条件。住宅建筑面积控制在万平方米左右，建筑以多层小高层构成为主。住宅产品面积主力户型在平方米之间，其中平方米，平方米，平方米。户型面积大小，主要与客户年龄和家庭结构相关。邻里中心商务功能空间居住功能空间图居住区建筑意向图邻里中心邻里中心是钦州港大型临海工业综合配套服务区商业空间中个重要层次，邻里中心突出零售和服务功能，改传统社区商业底商卖场商业模式，使社区商业由社区内商业转变成服务于社区商业，使邻里中心成为个城市休闲享受公共去处。构成包括社区必需配套公共服务设施，会所银行邮政等，同时配套有中国移动营业厅健身馆咖啡馆餐饮店美容院鲜花店便民药店等等，这里就是个微型。邻里中心发展是园区逐步繁荣个缩影。图邻里中心建筑意向图商务区商务区包括商务港海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务办公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体园林式生态型现代化新型功能区。商务港商务办公是本项目主要功能之。利用优秀海景资源，形成星级办公空间，这是为客户办公需求而规划。除了引导钦州港大型临海工业园内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣开拓中国市场企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部湾经济开发区开放开发不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户办公场所小型客户交易场所和洽谈空间。海景商务公寓酒店该功能是整个项目配套服务功能，兼具旅游度假功能，主要是服务于整个项目及钦州港大型临海工业综合配套服务区商务接待中心。同时为外地游客提供高品质悠闲旅游居住空间，引入分时度假概念。图办公建筑建筑风格参考海域利用计划建议根据对周边环境考量，三大组团开发功能，根据政府对用海开发强度指标，提出海域利用计划建议。表海域利用计划表区片用海性质功能面积亩占地容积率建筑面积万居住区住宅区居住邻里商业中心商业区商业文化商务区文化商务区服务办公绿地公共道路市政公共区公共服务合计综合考虑项目所处区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度控制要求，拟申请以下规划设计条件用海规模亩合公顷总建筑面积万综合容积率项目总平面设计方案总体布局第三章项目组织与协作项目公司广西钦州市创鑫建设投资有限公司广西钦州市创鑫建设投资有限公司为地产开发企业，主营土地开发城市运营房地产开发等。公文化商务万项目物业价格与销售收益预测项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开发出售居住区住宅商务商业销售收益，根据项目所处区域市场成熟度开分析，住宅价格按照元，文化商务物业价格按照元，商业按照元估算。表出让收益估算表序号物业类型销售单价元销售面积万销售收入万元住宅商业文化商务合计项目可实现销售收入为万元人民币，即约亿元人民币。第七章投资计划与资金筹措项目投资计划投资原则本项目遵循次性规划设计，分期报建分期建设施工原则。投资计划各分项投资内容按如下模式进行建设周期内资金分配为了便于投资估算和下步效益分析，投资计划周期按项目建设计划分为三个周期，共年。第个开发周期投资比例约为含土地，第二个开发周期投资比例约为，第三个开发周期投资比例约为。项目营销费用也分为三个周期计算，第个开发周期按营销费用计算，作为项目前期策划与项目推广铺垫工作。项目资金筹措项目使用资金主要来源于三个部分自有资金项目公司股本金，银行贷款及销售回笼后投入滚动开发资金。项目融资方式多样化，根据项目资金需要，制定合理权益资金结构，股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金方式进行融资。根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财务成本压力。第八章项目静态效益分析投资利税指标项目静态总利润表项目静态效益分析表序号指标项目单位数值备注销售总收入万元住宅万元商业万元文化商务万元经营支出万元建设投资万元综合税万元含营业税及附加，土地增值税等，按计算万元万元静态税前总利润万元静态税后总利润万元经测算通过本项目开发经营，投资方可获税前总利润共计万元，税后总利润为万元。项目销售投资利润率本项目建设总投资额为万元。税前销售投资利润率税后销售投资利润率第九章项目社会效益分析项目社会效益预测从多角度多层面分析，本项目开发社会效益是广泛而显著，包括如下几个方面提升钦州市物流加工区综合服务能力，加快园区经济发展随着钦州市经济持续稳定快速增长，工业立市城市发展目标逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是大型临港工业建设及港口物流快速发展，区域内人口不断增长，工业园区内服务配套实施将难以满足物流加工区发展需求，进而将成为限制园区发展，配套服务区建成，将有效提升园区整体服务水平，促进园区产业良性发展，使钦州市临海工业区发展成为区域内示范性现代工业园区。拉动地方经济发展，加快片区开发建设本项目投资总额约亿元，项目开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济发展项目居住邻里中心度假公寓物业建设为片区提供了