开发到定阶段，根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。项目周边多以低档小区为主，对周边的市场带动有限，市场反应稍差，因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力。避免同质性，提高项目品质是我们最需要关注的方面。根据板块内其他情况来看，本项目定位中档为佳，这样不必担心过于高档受到国家政策抑制和有限的高端市场，也不必担心由于低端而受到品质方面的怀疑。初步的整体定位城市区域核心的自由主题社区城市向南，生活向上。都市时尚新生代精英的梦享领地诠释个理念彰显都市生活品质整合城市生活要素聚焦个时代面向城市新生代精英，立足社会中青年阶层弘扬种风格精神上自主独立，多元化多方位的生活方式创造个符号新城市生活的典范，未来居住模式的领跑者主力客户群核心客户群周边区域的企事业新都市人满足居住为主，同时兼容商业配套教育功能。对于居住功能而言，物业类型将以高层小高层花公务员和事业单位工作人员，专业技术人员，包括教师律师医生等。这部分人多来自于市内的其他区域，多为两代人居住，有定的经济基础收入相对稳定强调收支平衡，对项目的地理位置生活成熟度教育配套等因素较为看重。边缘客户群其他区域财力充足的投资者，欲等待物业升值或将大，能够做成有规模有品牌效应的大盘。地块自身资源条件欠缺，目前周边配套支持力不足。因此，项目需要通过专业的定位包装来发掘塑造项目更多的卖点，使其市场竞争力得到进步加强，同时，我们更应抓住项目开发的契机，实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。三项目准入结论开发速度建议扶沟房产开发已经开始进入快速发展阶段，开发商面临的开发黄金期将持续年。因此，建议加快本项目的开发建设速度，尽快完成拿地建筑施工入市销售的相关环节操作，以尽快进入后期的资金回笼阶段。二开发指导思想就地块本身特质而言，本项目作为大型综合小区，应坚持特色与个性，强调与周边楼盘的差异，并以此形成自身特色，以差异化竞争来取得市场优势。针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市，因此，未来的年板块区域的地缘价值将会被迅速提升，待本项目入市阶段，将会坐享区域即成的多重优势。项目准入结论本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价中小户型产品入市，针对次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。先取得土地开发权搁置开发计划，待到周边配套及资源条件成熟时再实施开发计划并推出销售，以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强存在周边完善时机的不确定性并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。第层数与密度，基于扶沟人的居住习惯，有以下几点建议户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光通风，避免视线干扰等。因扶沟县民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布置。住宅空间布置合理紧凑，尽可能考虑房间能自由分隔。有效实现房间的功能分区。住宅平面内卧室起居室厨房卫生间储藏室等空间齐备，科学布置公用空间与私密空间，避免相互干扰，空间交通流畅，卧室起居室厨房空间配置紧密协调，入门考虑设置玄关。以上建议只供参考，不足之处请指正。年月日项目可行性研究报告目录第部分项目特质分析地理概况扶沟县位于河南省中部，古称桐丘。属周口市。因境内东有扶亭西有洧水沟，而改为扶沟。县城位于东经北纬，位于县境中部偏西，海拔米。扶沟县面积平方千米，人口万。扶沟，古称桐丘，公元前年，即西汉高帝十年置县，因桐丘古城东有扶亭，西有洧水沟，故此得名，迄今已有年的历史。旅游景点有吉鸿昌烈士纪念馆支亭寺仰韶文化遗址，道教圣地雾烟山。扶沟，地处豫东平原，昔日黄泛区腹地，总面积平方公里，耕地万亩，距省会郑州公里，西临许昌，北连开封，南接周口，位居中原城市群之中。扶沟县城距新郑国际机场公里，西临京广铁路京珠高速公路，北依陇海铁路。阿深许亳高速公路交汇境内，国道和条省道等高级公路贯穿全境，交通便利，通达四方。扶沟县辖个镇个乡个农牧场城关镇崔桥镇江村第四部分项目定位整体定位本项目地块处于扶沟县城东南范围内，位于城结合部，周边房产开发项目数量不多，且市场影响力有限，但随着城市规划向南向东发展的方向，未来该片区将吸引更多品牌开发企业进驻这区域。本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并非面向高收入者的高端产品，因此