创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。三人员促销选取有经验有能力促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员培训工作，掌握定促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户回访。四销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目市场知名度。五公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众高度依赖和注意，消除公众戒备心理。六调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目价格质量功能房型等诸方面意见或建议，并及时将改进后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要七准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。销售部建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节布置，如鲜花摆放接待桌椅摆设等现场包装调整根据本小区主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力包装，给客户强烈震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强销售力。建议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性景观等。第四章项目区城市概况与经济水平分析项目区概况行总论项目概述项目名称东晨龙凤山庄建设工程二承办单位江苏东晨置业有限公司萧县分公司三建设地点圣泉路以西，中和葡萄酒厂以北，凤山酒店以东，凤山以南。四项目性质新建五项目法人代表陈鸿六项目建设规模总占地面积平方米亩。社会发展具有重要意义。二项目必要性改善人文自然环境随着萧县国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是商业房地产开发已成为房地产开发市场核心。它对拉动萧县国民经济增长起到至关重要作用。随着居民生活提高，人们对住房商铺需求不仅仅满足于有个基本居住经商条件。人们更加重视居住经商质量，居住经商环境包括室内环境和室外环境该项目建设目标就是要建造高品位适合居民居住经营商务优雅美好用房。江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程建设不但可以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量商住房新颖别致建筑造型通透景观和生态绿化环境满足人们对优质用房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善。由于该项目地处行政中心商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。二提供大量就业机会除此之外，由于该项目建设，将带来大量就业机会。项目建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。项目建成后，为保持良好室内外环境，必须大量人员进行维护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目建设将给社会提供大量就业机会。三项目地段环境优越地段环境优越本项目位于萧县县城北部核心地段，这里山清水秀，环境优美，已确定作为萧县城市北部未来发展主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花园定位。龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。第三章需求分析与营销策略需求分析萧县承接产业转移，吸引越来越多投资者纷至踏来，加大了项目区住房刚性需求。近年来，随着皖北经济体化深入推进，萧县县作为徐州都市圈卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者广泛认同。另外萧县拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制造产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。此外，萧县投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得萧县在承接产业转移方面具有较强优势。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施不断完善，萧县将会承接越来越多来自南方发达地区产业转移，届时将会有更多企业业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。因此，他们非常有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县住宅产业带来非常好发展机遇和需求空间。二城乡居民经济收入持续增长，农民进城买房已成时尚。由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职工以及在萧县投资置业人员为主。近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制度改革后新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开条件，因而宣传形式般应选择传播面较大媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点宣传，攫取人们眼球，激发消费者好奇心理，达到让消费者认同该项目主题理念，愿意等待该楼盘推出效果。项目强销期这时项目宣传应以鲜明形象强烈广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户到来。这阶段广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期由于有前期宣传广告做铺垫，这期间广告宣传主要在于激发消费者抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。销售结案期房地产项目销售快结束时，较好户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售盘尾房。因此这阶段广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。三人员促销选取有经验有能力促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员培训工作，掌握定促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户回访。四销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目市场知名度。五公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众高度依赖和注意，消除公众戒备心理。六调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目价格质量功能房型等诸方面意见或建议，并及时将改进后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要七准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。销售部建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节布置，如鲜花摆放接待桌椅摆设等现场包装调整根据本小区主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力包装，给客户强烈震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强销售力。建议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性景观等。第四章项目区城市概况与经济水平分析项目区概况行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东南部为海拔米低山矮岭。人口万，辖镇乡个行政村。二地理位置萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素符合投标条件单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式优点是，业主可以在较广范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目建设任务交给可靠承包商实施，并取得有竞争性报价。但其缺点是，由于申请投标人数量多，般要设置资格预审程序，而且评标工作量也较大，因此招标时间长费用高。因此通常大型工程项目施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标方式选择承包商。本项目投资额较大，为了在较大范围内选择施工单位，节约投资成本，建议采用公开招标方式。二招标基本情况表招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式招标估算金额不采用招标形式备注勘察设计全部委托公开建筑工程全部委托公开安装工程全部委托监理全部委托公开设备全部委托公开其它全部第十三章经济评价本工程经济评价按照国家发展计划委员会颁发建设项目经济评价方法与参数规定原则和要求进行，应分为财务评价和国民经济评价两个层次，鉴于本工程主要是开发建设商业用房商品住宅用于满足各企事业单位无房户，国民经济效益表现在促进城市建设发展，提高居民住房条件等方面难以定量计算，因此本项目经济分析主要从财务方面进行评价。销售收入估算本项目根据建设需要和资金筹措实际情况，采用滚动发展战略，边建设边销售，预售期房，尽快回笼资金。按现行商品房销售有关规定，项目销售收入可分为两部分住宅，单位元，销售收入亿元。营业用房，单位元，销售收入亿元。上述二项之和为总销售收入为亿元。详见附表销售收入览表二总成本及费用估算征地费用万元拆迁费用万元场地平整费用万元公用工程建设费用万元土建工程亿元房屋销售费用万元管理费用万元资金利息万元其它费用万元。合计亿元。三销售利润估算按宿州市有关部门规定，销售商业用房应按交纳营业税，其城市建设维护税和教育附加分别取