房地产市场调研分析国内房地产环境随着国家宏观经济不断发展，我国房地产市场经过几年调整以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产开发经营创造了有利条件。福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售来说，可售楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现抢购现象，销售场面火爆，更为房地产行业投资增加了信心，同时也验证了业主在投标时所做决策正确性。二人口城镇化，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费快速增长带动了城市消费品市场活跃，汽车住房消费增加预示了新轮消费结构升级已为期不远。银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者总论第节项目概况第二节编制依据第三节主要结论加快福鼎城市化建设进程，促进社会经济可持续发展，提高山前片区城市建设水平具有十分重要意义。项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好，具备了建设条件。项目主要经济指标见下表在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为，项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强抗风险能力，项目在财务上是可行。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注用地面积建筑占地面积总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积停车面积个地下停车个地面架空停车个室外停车个住宅建筑面积商业建筑面积配套建筑面积容积率建筑密度绿地率总投资万元建设资金筹措方案万元建设单位自筹万元申请银行贷款万元销售收入再投入万元第二章项目建设必要性第节项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲北大门。于清乾隆年即公元年置县，年撤县设市，城市规划控制面积平方公里，现辖个乡镇街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海乡镇有个。全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里，是陆地面积近倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅海面积万公顷。总人口万人，老区基点村个，老区人口占全市总面积，少数民族乡个民族村个，少数民族人口占全市总人口。福鼎市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台湾基隆海里，国道高速公路同三线和已经动工建设温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连唯县级市，历史上同浙南有着密切经济社会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要省际边贸改革试点县市，年边界贸易额亿元，增长。福鼎市拥有海岸线长公里，占全省十分之，有大小港湾个，岛屿个。天然深水良港之福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在公里长岸线上可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色自然旅游资源。海上仙都太姥山自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹等批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供良好投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念品，发展区域文化旅游文化畲族文已完成城市道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目建设为完善城市总体规划提供了有益支持。二项目建设是福鼎市社会经济发展需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展战略中，房地产产业发展占据了个重要位置。从种意义上说，房地产业不仅成为地方税收重要经济来源，拉动了其它行业发展速度，缓和了居民住房难矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备市容市貌。随着我市核电站等大型项目落户，石板材化油器等支柱产业旅游行业迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造进步完善将提入重要议事日程，而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动山前片区发展需要本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及百胜新区连接地带，它建设与完善，能带动山前江滨南大道建设，并丰富了桐山溪东岸滨溪景观，使山前片区城市建设步入新阶段，充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节房地产市场调研分析国内房地产环境随着国家宏观经济不断发展，我国房地产市场经过几年调整以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产开发经营创造了有利条件。福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售来说，可售楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现抢购现象，销售场面火爆，更为房地产行业投资增加了信心，同时也验证了业主在投标时所做决策正确性。二人口城镇化，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费快速增长带动了城市消费品市场活跃，汽车住房消费增加预示了新轮消费结构升级已为期不远。银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行列，增加了市场需求量。按银行住房按揭贷款政策，这些消费者通常只需支付相当于总房款三至四成首付款即可提前入住，享受房产居住权，这就大大增加了消费人群数量，有效激活了房地产市则销售费用为万元。二收入和税金估算根据规划方案，可销售面积具体为住宅面积平方米，商业面积平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目售价，预计本项目住宅建筑平均售价为每平方米元，商业建筑平均售价为每平方米元，销售收入预计万。销售税金及附加项目销售税金及附加包括营业税城市维护建设税教育费附加，营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税和征收。营业税及附加万元土地增值税本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目之间，按增值部分减扣除项目征收，计万元。所得税本项目所得税按计算。第三节效益分析投资静态收益分析表投资静态收益分析项目单位数值备注总开发价值销售收入万元营业税及附加万元土地增值税万元计万元总成本建设投资万元财务费用万元销售费用万元收入记取成本合计万元投资利润所得税前利润总额万元投资利润率净利润企业所得税万元所得税后净利润万元投资利润率资本金利润率二投资动态收益分析项目销售回款计划本项目在建设项目主体层开始预售，预计在年内全部售完，房屋销售进度如下房屋销售进度计划表序号时间比例金额万元万元第期年月年月至年第三季节约第二期年月年月约合计动态收益分析主要指标财务内部收益率财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。依据福鼎市行业标准，选取基准收益率为。财务净现值财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。编制项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析。分析时间从年月至年月，年。项目投资现金流量表全部投资单位万元序号项目合计计算期现金流入第期销售收入第二期销售收入现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量动态收益分析结果根据项目投资现金流量表全部投资，进行财务现金流量分析，主要指标结果如下表主要经济指标序号名称税前指标税后指标项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资所得税前财务内部收