东面原有住宅区相邻，西靠中心路，目前地块现状处于施工期。地块周边环境从目前整个项目周边情况来看，项目处于新桥镇镇中心商业地带，沿西边中心路往南走分钟就可到新桥镇闹市区，项目西面北面均为农民别墅，整个小区只有西面靠马路，小区南面的洪家河水质情况不是非常理想，有异味产生。生活配套设施地块南面的老街区生活配套设施十分完善，各类业种业态的商业均有，虽然都是较为低档，但基本可以满足周边居民的生活需求。交通条件目前新桥镇公共交通状况十分不理想，目前有车族出行主要依沪杭高速公路九星公路，而公共交通只有松龙线松莘线莘春线，而这些公交线路大都只到达莘庄松江大学城，未有直达市中心的路线八项目分析优势项目地块南向有天然河道，水景资源较为丰富，有景观支撑。项目规划有公寓排屋及酒店式公寓等物业，类型规划，对于客源的导入及说服力有很大困难板块均有不错的区域规划，诸如顾村罗店，九亭，周康。九市场需求预测本地客源由于目前新桥镇老镇附近的本地居民都有自住的农民别墅，所以目前本地居民对于新桥老镇板块的公寓并没有很强的购买意愿，而万的外地常驻人口对于当地房地产市场形成强大的刚性需求。而新桥老镇在整个松江地区价格处于低位，价格优势比较明好，个个案都在今年月底月初开盘，在市场观望的情况下和传统销售淡季的影响下，目前在售的两个个案表现出和的去化速度。以周边地区居民购买为主，外区客户比例极少。目前新桥镇本地人口万人，外来常驻人口万人，外来常驻人口是目前主力的客源客层，由此可见该区域客源较为单。楼盘接待处没有体现出专业的销售水平，在售个案都没有设置外接待处，导致不能扩大周边邻近区域和市区的影响力。六板块公寓市场情况分析内容月至今供应面积平方米成交面积平方米成交均价元平方米市场供需情况分析通过从年下半年开始对新桥板块公寓住宅的统计，到目前新桥板块总共的供应量为平方米，成交面积为平方米，市场几年内在公寓房的供求比上为，市场上呈现出轻微的供不应求状态。板块抗政策风险能力分析我们通过数据表可以看出，在年月调控最严重的时期，新桥板块没有出现成交量大幅下滑的趋势，月成交保持供求比平衡，后面月市场又出现了供不应求的状态，供求关系比达到。而在年月市场上出现政策调控的时候，新桥板块公寓类市场的行情却又大大出乎了意料，供求比仍然能达到，这说明新桥板块公寓类项目产品直是自住客源客层在支撑，板块内投资型购置物业情况较少，所以新桥板块公寓类产品抗风险打击能力较强。价格走酒店式公寓类产品价格参考由于本案是项目，所有户型均为小户型产品，所以本案的公寓类酒店产品优势在本案内并不十分明显。而且本案的公寓类酒店产品朝向为东西朝向，沿街面较多，大部分单元没有景观优势。而且酒店式公寓部分复式产品与排屋的产品定位重复。景观朝向问题依据酒店式公寓装修标准元平米，在高层公寓类产品原价格上增加元平米。结论酒店式公寓均价参照区间为元平米高层公寓销售均价元平米与排屋产品重复新桥老镇海派青年城项目定价报告新桥板块概述地理位置新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，东与闵行区莘庄镇相通，西与洞泾镇松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，总面积平方公里。交通出行距离虹桥机场约公里，徐家汇公里，离轨道交通号线莘庄站约公里，轨道交通五号线颛桥站公里。另外，沪杭高速公路的第个进出口设在新桥镇境内。居住环境新桥镇房产区，即新闵综合园区，规划面积平方公里，已引进房产商家，开发面积多亩，建成花园别墅和公寓房幢共万平方米，已经成为上海最大的经济别墅群。二整体板块认知目前松江区域内主要板块有佘山板块，泗泾洞泾板块，九亭板块，松江新城板块，上海紫园独栋元万科白马花园多层元三湘四季花城高层元保利十二橡树独栋走势情况分析新桥板块的价格从年月到目前，只在年月的时候出现过的回调，这个可能是跟当时整个上海楼市板块价格虚高，再加上政策面的打压纷纷回调所影响。其余时间段内新桥板块公寓类住宅还是保持不规则的上涨，而年下半年新桥板块公寓类市场涨幅是近几年内最大的，达到，这个也是由于年整体上海房地产市场价格走高所致。七项目立地分析地块位置本项目位于新桥老镇镇中心偏北。项目四至范围南临洪家河，北抵新建小区道路，东面原有住宅区相邻，西靠中心路，目前地块现状处于施工期。地块周边环境从目前整个项目周边情况来看，项目处于新桥镇镇中心商业地带，沿西边中心路往南走