信号。通过调控政策措施，房地产市场急剧萎缩，住房交易量和交易价格整体大幅回落，土地成交持续下降，市场形势极其严峻。主要表现在从价格上看限购城市首当其冲，住宅均价下降，跌幅持续扩大，受到大环境的影响，全国市场片低迷。各家房企在下半年迫于银行贷款及工程付款的压力被调整销售策略，实施降价，有些甚至开始卖项目卖地，以求尽快回笼资金，缓解资金压力。从供需上看成交量上线城市低于年的历史低位，二三线城市略好供给上线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行总体情况是投资新开工增速高速回落。从土地上看全国土地出让总量略有增长，但住宅用地量价持续下降，楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位，出让金降幅显著。二未来房产市场趋势展望回顾年房改以来的历史，政策货币土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是年到年两年间，持续升级的限购限价限贷等调控政策，不断刷新史上最严调控的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大万科中海保利恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进步提高。展望未来，在年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。但另方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现房产税改投融资管理要建立严格的投融资审批管理制度。根据公司发展计划，要提前做好长期投融资计划。要进步密切与金融机构的合作，增强多渠道融资能力，合理扩大融资规模，为公司快速发展提供强有力的资金保障。对具体开发项目，要严格遵循风险最小化和利益最大化的原则，统筹考虑公司实际情况所需资金量的大小融资的难易程度等因素，编制详细的融资预算与切实可行的融资方案，合理安排融资规模和融资结构，确定公司最佳的资金成本。要认真分析计算和比较银行贷款合作开发预售房屋等各种融资方式和融资渠道的利弊，认真分析上期预算的完成情况对本期预算的影响，慎重选择融不足严重缺乏年青的高级房地产企业管理营销管理人才，以及大量中高级工程技术人才。这对于企业的长远发展非常不利。二是项目开发模式还待完善。经过几年探索，公司项目开发模式大的框架已经形成，但具体到项目管理营销管理等每个环节细节尚未形成成熟的规范性制度程序，实际操作中还存在不少问题和差距。同时，只在本地占有定市场份额，外地的拓展才刚刚开始。三是内部管理制度亟需加强。企业内部的机构设臵职能划分审批制度办事程序和作业流程等，还不科学不规范，距离现代企业管理制度的建立还有很大差距。四是物业管理尚未占领市场。目前，物业管理公司的业务仅限于本公司项目开发后的后续服务，依附于总公司生存，没有向外拓展市场向外承揽业务，没有形成市场竞争力和良性发展。同时，由于孝义物业市场的不规范，相关政策法规和行业监管体系不健全，各种收费标准行业标准没有参考依据，影响了企业的发展和管理服务水平的提高。第二章房地产市场形势分析年房地产市场回顾在年基础上，年国家继续加大了房产调控力度，频繁出台相关调控政策，力度越来越大和措施越来越严厉。主要包括是限购限价限贷等行政手段加码，税收利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。月份出台的国八条明确提出限购条件，并指定了必须限购城市，月的国务院常务会议进步扩大至个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方限价令陆续出台。首套二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到定抑制。住房转让营业税调整房产税改革试点正式落地。紧随国八条之后，财政部发通知，将购买不足年含年的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收同时，上海重庆开始实施房产税改革试点，进步打击炒房行为。二是资金土地等配套设施全面跟进，保障房大规模建设计划落实到位。中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。年，国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提出，未来年，我国将开工建设万套保障房，年和年各万套，后面三年万套，十二五末使保障性住房的覆盖率达到。根据住建部出的规范创新跨越求效八字方针，牢