理和斗争，值得认真反思总结和借鉴。市在江苏人均排名第，但房价不高，不仅排在南京苏州之后，甚至排在本省常州南通之后,江苏的建造标准在全国可能是最高的外保温外遮阳太阳能中水回用等绿色环保措施都是必备的，灯光工程绿化工程公建配套都要经过政府审图和验收，同时市的垄断行业费用也是全国最高的大配套费元平米，人防异地建设费元平米，教育设施附加费元平米，水务管贴费元平米，供电配套费元平米，等等，这些费用使房地产公司的利润大部分被侵蚀掉。市年商品房的平均价格是元，该项目所在的市北区镇基本上是市价格最低的地方。地价高建造标准高房价低，去化率慢导致项目难以盈利。近几年中国几乎所有的大牌开放商都进入了市，有盈利的，也有严重亏损的，典型的比如长甲地产开发的长泰国际花园社区，按元平米售价设计的，产品很漂亮，现房，但在市北区元平米还卖不动,对于市这样的高地价低房价的地区，拿地和开发模式都应相应调整。二项目投资发展评估项目发展期内房地产市场发展回顾年市市经济发展及房地产总体发展数据小结年间市总体经济形势稳步发展，但房地产市场波动较明显。全市稳定增长，年均增长率为全市常驻人口自然增长率增幅呈逐年下降趋势，年均增长率为全市房地产投资规模和商品房批准预售面积呈下降趋势，且降幅度大全市商品房销售面积与销售价格呈波状起伏变化，但总体趋势仍以稳为主全市商品房年均销售面积约万平米，全市商品房年均销售金额约亿元，全市商品房年均销售均价约元平米，全市商品房年均供求比约为万。年市各区土地交易概况项目年年年年数额同比数区领御市北区，万平米品质大盘二期交合阶段期完美收官，二期载誉盛启房地产品质，眼见为实,期震撼实景呈现元平米起二期平米全能户型火爆上市二期强销期金牌品质，全面升级首付万起两房首付万起大四房二期平米多层小高层高层火爆发售清盘阶段运动生态健康首付万起，惠享健康社区大四房傍学校赚大钱约纯层现铺发售总价万起，泳池生态社区复式花园院墅小结从期市北区首席双学府生态社区，到二期金牌品质全面升级，既旗帜鲜明的实现了本案在区域内价值标杆的绝对高位站立，又强化了本案市北区金牌双学府的最大教育公共配套，同时验收延误个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。期二期主体工程质量做的还比较好，期高层二期高层被评为市市优质结构工程期现场或市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。财务管理方面房地产项目计划自筹资金万元，银行贷款万元。其中预计期需贷款亿元，二期需贷款亿元。实际自筹资金万元，销售回笼万元。银行贷款亿元，其中期万元，二期万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，期二期总体收入为万元，开发成本万元，净利润万元，税前销售净利率。本次项目后评估实际测算总体销售收入为万元，开发成本万元，净利润万元，销售净利润率。后续未售物业存在不确定性。本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。成本管理方面总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较过程目标成本结余万元，结余率。其中期结余万元，二期结余万元。较目标成本增加的分项主要的是签证市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规费与垄断行业积极谈判费用降低施工结算成本管控设计优化等，如教育设施附加费室外高压线路室外排水排污工程，二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。物业管理方面从前期销售配合前期物业形象展示入伙装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。人力资源方面异地项目管理要保证集团企业文化和规章制度的落地以及超强的执行力，人是最关键因素。市公司成立年中，工程口的人员流动率最高，工程师，工程经理成本经理工程副总的变动都高于其他部门。前所推房源总计小结余房全部为小高层和高