汉川商贸第广场为己任，与金融部门建立了良好合作关系和信用美誉度，有实力足够克服资金需求风险国际知名设计师精心设计，高标准严要求施工建设，物有所值，物超所值让高定价风险消失成熟营销模式以及高素质营销队伍让时间风险缩短较好投资回收率和相对短投资回收期，让汉正商业广场经济效益和社会效益同时提高。鉴于项目成熟性和风险可控性，以及有良好社会效益和经济效益，建议汉正商业广商业广场用地位置汉川市欢乐街用地现状拆迁重建第节可行性研究分析基本依据国土证川国用字第号建设用地规划许可证汉川市规字第号商品房预售许可证汉川房预许号第节项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积，平方米项目占地面积，平方米建筑面积，平方米容积率含车库本项目经济技术指标和有关参数总用地面积，平方米总建筑面积，平方米其中高层住宅，平方米商用楼，平方米地下停车场仓库，平方米销售收入年至年，万元其中住宅楼，万元商用楼，万元开发总投资年至年，万元其中开发成本，万元土地费用，万元前期工程费万元房屋开发费，万元公共配套设施费万元不可预见费万元项目开发税费万元其它费用万元二开发费用，万元销售费用万元管理费用万元建设期利息万元第三章项目背景及必要性第节项目发展投资商项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于年月，系汉川市最早家民营房地产开发企业，注册资本金，万元。现有二家全资子公司，即川东武汉物流有限公司和汉川汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，家参股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。公司拥有“川东”和“汉正服装工业城”两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工人，各类专业技术人员人，其中高级职称人，中级职称人。公司谨守“思想为创新之源，诚信为立足之本”公司生存宗旨，自成立以来，完成了汉川兴发小区区和武汉钢洲花园等近万商住项目建设及汉正服装工业城项目期组团组团亩近万工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城位于汉川市新河工业园万商住小区项目建设以及拟建本项目汉正商业广场。开发商具有较高经营管理水平和丰富房地产开发经验，是湖北省政府颁发“重合同守信用”企业，曾受到了中共中央政治局委员湖北省委书记俞正声等领导高度赞誉，对推动汉川城区改造建设和汉川市招商引资工作做出了重大贡献。第节项目发展投资商管理团队公司董事长李志祥先生，岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届第四届人大代表，高级工程师。湖北川东置业公司创始人。“汉正服装工业城”商标拥有者，曾任武汉市乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区“钢洲花园”项目，汉川市“兴发小区”区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场策划人。公司总经理李文甫先生，岁，执行董事，法人代表。毕业于武汉工程大学土木建筑系，汉川市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。湖北川东置业公司创始公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡理念得到汉川人民认同，最终以高价格出标，高标准补偿而举中标。建好汉正商业广场，时不我待运营好汉正商业广场，对汉川对湖北川东置业公司都具有里程碑历史意义。第四章市场及建设条件可行性分析第节项目市场可行性投资环境分析汉川市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉，武汉城市经济圈之列中等城市。全市人口万人，市区现有人口万人。历史机遇与现实风险分析住宅建设和消费，截止年底，全市房地产开发投资总额为亿元，交易面积万，交易金额亿元。全年房地产施工面积万，竣工面积万，销售面积万，销售金额亿元，个人购买商品房面积比重为，个人购买住宅比重为。这表明，汉川市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好是，市民对房屋消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场支重要力量。现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居住面积为人。根据城市规划和发展要求，未来年内汉川市人均住房面积要达到，住宅需求量将有较大发展，这为汉川房地产商提供了个很大发展空间。第节房地产市场现状价格走重要力量。现全市住宅使用面积共有万，居住人口万，人均居住面积为人。根据城市规划和发展要求，未来年内汉川市人均住房面积要达到，住宅需求量将有较大发展，这为汉川房地产商提供了个很大发展空间。的造价，并考虑各种因素而进行估算的。基础设施中的配套设备及安装费估算依据该项目所需的设备主要是供电设备供热设备主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的。土地费用征地征地管理费征地费按土地中心竞争价格，征地管理费按河北省物价局河北省财政厅冀价经费字号文中的规定而进行测算的。契税按国务院第号令中的规定而进行测算的。手续费办证工本费按照物价部门和土地部门收费的标准而进行测算的。前期工程费工程勘察费主要依据项目建设单位与勘察设计单位签订的合同金额而进行计算的。工程设计费主要依据项目建设单位与设计单位签订的合同金额而进行计算的。环评费按照国家计委国家环保局计价格号文中的规定而进行计算的。项目前期费按照国家计委冀价格号文的关规定而进行计算的。临时接电及供电线路费主要依据县供电分公司的规定而进行计算的。临时接水主要依据县自来水公司的规定而进行计算的。规划测量费按当地规划部门的规定而进行计算的。其它费用施工图审查费按河北省物价局河北省建设厅计价经费字号文的有关规定而进行计算的。招标代理服务费按国家计委计价格号文的有关规定而进行计算的。工程监理费按河北省物价局建委计涉费字号文的有关规定而进行计算的。竣工图纸编制费按国家计委建设部计价格号文的有关规定而进行计算的。管理费主要依据财政部财建号文中的规定而进行测算的。期间税费城市配套费根据城市建设委员会张建函号文中的规定而进行测算的。人防结建工程施工单位的要求是必须具备中型类三级建筑资质，且从事建筑施工多年技术力量过硬施工机械完备资金实力雄厚业绩较为突出省市优质工程较多的建安企业。然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。对生产设备的单位要求是设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，工艺流畅，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。工程监理部门的要求该项目实行工程监理制，对监理部门的要求是组合，东西向布臵，故每户均有良好的采光和通风条件。此种户型多为北方寒冷地区所欢迎。建筑风格建筑物建筑风格宜以中式建筑风格为主，均采用红色水泥瓦坡屋顶，外墙为水泥抹面，刷外墙涂料，白色窗套及腰线，以淡色调为主，采用双玻纱塑钢窗，入户门为镶板门单元门采用楼宇对讲门使住宅区形成简洁明快古朴典雅，与古城相协调。住宅结构方案住宅楼结构形式均为砖混结构，商业楼为框架结构，按新规范要求，县按度抗震设防，地震加速度为，要淘汰实心粘土砖，采用空心粘土砖，并逐步淘汰砖混结构，积极推行结构体系，并逐步推广，在建筑材料的选择上应本着就地取材经济安全的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在设计及施工中严格把关。建筑功能住宅楼设皆厨房卫生间，最大限度地为用户提供舒适安逸的居住环境。主体工程与辅助工程拟建项目主体工程为住宅楼，辅助工程分为项目运行配套工程。项目运行配套工程为水暖电等室外辅助工程。项目配套设施供电及通讯条件项目供电遵照城镇居民住宅供电管理暂行规定由县永春北大街引低压电缆直埋至项目区，放射式敷设至各栋建筑物的配电柜，供到各户，每户块表，集中安装。电话电视网均纳入城市网络，每户设个电话插座，电视插座。供排水条件项目区给水管网采用生活消防合用方式，环网布臵，均由县供水有限公司给水管网供给。供热条件项目区供热采用集中供热以满足居民采暖洗浴饮用等。道路新建道路停车场及活动休闲场所共计平方米，其中主干道路面宽为米。采用砼浇筑路面。绿化绿化面积为平方米，绿化率。施工条件项目区的“三通平”工作初步完成，施工条件具备。投资概算及资金筹措投资概算编制原则及依据政策依据主要依据中华人民共和国建设部发改委二六年七月三日发布的发改投资号文件建设项目经济评价方法与参数第三版的通知中规定的关于投资估算所规定的内容而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括征地费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公用配套设施建设费管理费财务费销售费用开发期的各种税费工程监理等项采暖期最大热负荷根据采暖热指标计算