称遵例总书契，或称今遵新例契书绝，表述微有不同，但意思甚明，均称遵照新例，将各种卖契找契贴契等总合为契书立，到乾隆末年，已经成为江南房地产转移文契的主要书立方式。如果我们细绎此类总书契字样的文书，可以究明其内容不外乎方面是声明文书的书立之后，姓永无异言他说，另立草议为据。道光元年十月，陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋，在官颁的官杜绝契上声明先立草议，后立允议。光绪元年十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，在官颁的官杜绝契上声明立议立契。到了乾隆初年，民间的这种实际做法就在文书上直接反映出来清代政府怎样监管房地产交易论文原稿房，又添洋银元，到光绪年十月底，卖主才腾出房子，前后历时整整两年。其间，买主顾文彬直担心会否有反复，因有宗族亲友出面，画押以作担保，更因满足卖主要求添了笔不菲的找价银，才彻底斩断葛藤，完成房产转移。这说明，草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有定的变数，有待正契等后续文书的书立。顾文彬的买房事例，清晰形象地反草议，才能使我们理解正契中议得字的真正含义。康熙初年，就已出现了次性预先书立各式文书的做法乾隆年月，吴县人江慎思，将自有平屋间，出卖给严处为业，得过房价银两，因原价不敷，再次央中，向严处要得贴价银两，双方书立加贴绝房屋基地文契，契中载明遵旨书绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业，与江姓无涉。这是目前所都十图的大小房屋间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明悉照草议所载，间隙不留，应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，计得时直绝价纹银千百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下并收足，厘毫无欠。同治十年月，刘锦文等将坐落于太湖厅十都十图的平房连披屋共间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明因无力修葺，情愿出售，户部议覆凡绅衿民人置买田房产业，概不许用白纸写契，藩司将契纸契根发该州县收税，裁存契根，契纸发各纸铺，听民间买用。奉旨依议，每张契纸，官府收取制钱文。这规定要求民间必须购买官颁契纸具立产权转移文书。但因实行有困难，到乾隆初年，又恢复为颁写契尾文书制度，规定凡有绅士军民置买田地房产，既要求业户按章纳税，也为防止收税官藉端索借，向得主诈扰，均属大干例禁。本邑买卖田房，既立卖契，价不载明，复又另立加找绝叹等名目之契，系属恶俗，殊乖定例。由此说来，论者所谓上海地区加叹名存实亡的过程自道光元年就已开始了的看法并不符合历史实际。参考文献汪智学主编南京房地产契证图文集，南京南京出版社，年。针对民间尽量规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政方才会予以认定。是规定绝卖文契不准贴赎，典卖文契限定找赎年份。雍正年，朝廷定例绝卖文契，注明永不回赎，及契内并未注明找贴者，概不准贴赎。清代政府怎样监管房地产交易论文原稿。针对民间尽量规避房地产交易税银的做法，清廷和地方政府采取诸多预防和惩治措施。是颁发契尾契根，业户按章纳税。元代以来，税契后粘附房地产买卖契约间，出卖给严处为业，得过房价银两，因原价不敷，再次央中，向严处要得贴价银两，双方书立加贴绝房屋基地文契，契中载明遵旨书绝，卖价已足，贴价已敷，仍凭严处拆卸改造，永远管业，与江姓无涉。这是目前所见最早载明总书契字样的江南房地产买卖文书。户部议覆凡绅衿民人置买田房产业，概不许用白纸写契，藩司将契纸契根发该州县收税，裁存计得时直绝价纹银千百两正，既无利债准折，亦无重叠交易，其银契下并收足，厘毫无欠。同治十年月，刘锦文等将坐落于太湖厅十都十图的平房连披屋共间绝卖与承德堂，其绝卖房屋文契载明因无力修葺，情愿出售，先立草议。以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区南京等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详清代政府怎样监管房地产交易论文原稿府采取诸多预防和惩治措施。是颁发契尾契根，业户按章纳税。元代以来，税契后粘附房地产买卖契约末尾的官文书，称为契尾。清初沿用这种方法，由各省布政司衙门印刷编号发给各地州县，办理税契手续时使用。到雍正年间，河南巡抚田文镜奏请，民间置买田房，与其颁给契尾，不如使布政司颁给契纸契根。清代政府怎样监管房地产交易论文原稿。代隆庆年间，此后实行不辍。清廷和江南地方官府采取相应防治措施作出种种规定后，在定程度上减轻了文书书立分立各契的现象，缩减了民间找价的次数和时间。找价现象进入乾隆时期逐渐趋于弱化，但直到清末，民间找价现象依然十分普遍，始终未曾绝迹。光绪十年，上海知县的示谕就曾提到，照得民间买卖田房产业，失主既已立契卖绝，告找告赎，或卖的草议文书，仍有些实物留存人寰，雪泥鸿爪，可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契，反映出买卖双方曾事先议立过草议。嘉庆十年月，王云芳将坐落吴县北元图的房产绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明自绝之后，姓永无异言他说，另立草议为据。道光元年十月，陈赐之等人出卖江宁府江宁县城中朱履巷的房屋，在官颁的官杜绝契上声明先立草末尾的官文书，称为契尾。清初沿用这种方法，由各省布政司衙门印刷编号发给各地州县，办理税契手续时使用。到雍正年间，河南巡抚田文镜奏请，民间置买田房，与其颁给契尾，不如使布政司颁给契纸契根。是规定绝卖文书必须总书契。这与规定绝卖文契不准贴赎的立意宗旨是样的。江南民间房地产交易通行不断找价，产权转移历时长久，据说这起于明契根，契纸发各纸铺，听民间买用。奉旨依议，每张契纸，官府收取制钱文。这规定要求民间必须购买官颁契纸具立产权转移文书。但因实行有困难，到乾隆初年，又恢复为颁写契尾文书制度，规定凡有绅士军民置买田地房产，既要求业户按章纳税，也为防止收税官吏舞弊侵吞税款。至清末，江浙地方政府印制官颁绝契，令卖主填报，按此要求书立的契书，细载明了所有房产全部房价银及应交割事项，而且对正契以外的推收杜绝找叹及装折等银也并予以规定，这与我们所见草议文书完全契合，而且正契所载，完全按照草议，草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立草议，才能使我们理解正契中议得字的真正含义。康熙初年，就已出现了次性预先书立各式文书的做法乾隆年月，吴县人江慎思，将自有平屋，后立允议。光绪元年十月，杨大龄与其侄儿等人将坐落在江宁县洋珠巷的余间房屋连同附属建筑及天井等绝卖与金姓，在官颁的官杜绝契上声明立议立契。更加具体详明的是，道光十年月，严亮甫等将坐落于太湖厅十都十图的大小房屋间连同走廊披屋等绝卖与严廷猷，其绝卖文契声明悉照草议所载，间隙不留，应在内，凭中说合，绝卖与廷猷弟名下为业，清代政府怎样监管房地产交易论文原稿以作担保，更因满足卖主要求添了笔不菲的找价银，才彻底斩断葛藤，完成房产转移。这说明，草议从议订到具体兑现，双方虽不易反悔，但还有定的变数，有待正契等后续文书的书立。顾文彬的买房事例，清晰形象地反映出当时江南房地产交易的具体情节，就是买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订份文书，谓之草议。幸运的是，这种房地产买是总书契是声明产权的转移，原主放弃产权房价，无赎无加，新主拥有产权，任凭拆卸改造是声明责任和税粮负担的转移，房产既经推收，条漕税粮过户办纳。如此说来，每件总书纸的文契，行文虽是套路，但内容谨严，文意非常明确，不留任何纠纷或歧异的空间。关键词清代江南房地产文书政府监管中图分类号文献标识码房屋买卖双方在签订正式文契之。吴县龚尚义在乾隆十年月的卖房契上声明面议定，遵奉宪例，总书契。江宁府汪其秋在嘉庆十年月的杜绝卖住房文契上声明此房自杜绝卖后，遵奉部宪例禁，凡杜绝之产永无增找，永不回赎，永断葛藤。太湖厅傅正东在同治年月所立永远杜绝卖坟前馀地文契上声明谨遵定例，总书契为凭。自今杜绝之后，永斩割根，再无丝毫枝节，任凭得主开垦，驳栽种映出当时江南房地产交易的具体情节，就是买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订份文书，谓之草议。幸运的是，这种房地产买卖的草议文书，仍有些实物留存人寰，雪泥鸿爪，可珍可宝。这些残留的诸多房地产交易正契，反映出买卖双方曾事先议立过草议。嘉庆十年月，王云芳将坐落吴县北元图的房产绝卖与江镇公所，签订绝卖正契时声明自绝最早载明总书契字样的江南房地产买卖文书。关键词清代江南房地产文书政府监管中图分类号文献标识码房屋买卖双方在签订正式文契之前，会就议定事项签订份草议苏州著名藏书家顾文彬，在其过云楼日记中记载，光绪年冬，他向西邻陆筠谷购买房屋栋，议定房价元，立过草议。次年月，方才书立大契，先付房价元，写立出房日期。后来房主迟久不肯交先立草议。以上数件正契内容反映，苏州以及苏州郊区南京等地的田宅交易，买卖双方在书立正契之前，均订立过草议或草议类文书，草议详细载明了所有房产全部房价银及应交割事项，而且对正契以外的推收杜绝找叹及装折等银也并予以规定，这与我们所见草议文书完全契合，而且正契所载，完全按照草议，草议所议条款在日后得到了有效落实。只有书立官吏舞弊侵吞税款。至清末，江浙地方政府印制官颁绝契，令卖主填报，按此要求书立的契书，官方才会予以认定。是规定绝卖文契不准贴赎，典卖文契限定找赎年份。雍正年，朝廷定例绝卖文契，注明永不回赎，及契内并未注明找贴者，概不准贴赎。清代政府怎样监管房地产交易论文原稿。更加具体详明的是，道光十年月，严亮甫等将坐落于太湖厅十