产运营效率。从宏观层面看，显著提升了物业资产转让的效率，降低了直接物业转让的交易成本，并通过分散持有，统委托管理的模式有效促进了房地产行业运营的规模化与专业化运营。年后，美国行业的快速发展同时伴随着房地产行业的进步专业化与深化，足见两者相互的促进作用。随着我国房地产行业各类物业资产由原来的供给严重不足到逐渐过剩，闲臵物业资产不断出好，较高风险高收益的科技类公司明显具有更高的投资安全性，且其收益又优于传统债券，因此吸引了大量的包括养老基金在内的低风险偏好投资机构。是有效地解决了其直接投资房地产所导致的流动性变现困难，尤其是公开上市的具有极强的流动性，交易费用极低，随时可以通过级市场低成本变现转让。是美国对完善的法律监管和良好的公司治理，保证了投资者对投资的信心我国内地及香港地区上市比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示论文原稿。现有上市的绩效与其规模存在定的相关性趋势，为确认此种相关性趋势，论文利用对以上两组变量的相关性进行了检验。计算结果如上页表所示。经计算，内地及香港上市绩效与其规模的相关系数，相关性在显著性水平上显著，可以认为其绩效与规模两者之间是具有定相关性的。考虑目前内地和香港上市样本量比较小，这种相关性还有待于更大样本量的检测，而目前造成这种相关性速发展并不断变化。根据最新的美国房地产信托协会的房地产分类标准，美国的依据其行业属性细分为大门类，包括办公类工业类零售类住宅类多样类医疗保健类住宿度假类自用仓储类森林类抵押按揭类等。如此细致齐全的分类，且每类细分领域都有专业性竞争力极强的公司控制与运营，足见美国已经发展成极具深度专业化的成熟的运行体系。根据年末的最新统计数据，零售类尤其是区域购物中心类宁云创海印股份信托收益权万达稳赚鹏华前海万科等或类产品。这些产品有些在境外上市，有些在国内上市，有些为公募，有些为私募，客观上说目前的这些产品与国际标准的仍有定距离。从总体层面上看，我国的仍然处于不断积累逐渐探索与完善的阶段。反观我国内地及香港地区上市市场，方面数量与市场体量都与美国差距巨大，从所涉及的行业看也仅集中于零售办公酒店类，品种非常我国的发展现状我国内地房地产开发过程中利用基金信托等进行融资的情况非常普遍，但绝大部分此类融资本质上都是为了符合相关监管要求为开发商提供过桥贷款性质的类银行业务融资，其融资发起主体也往往都是银行，基金信托通常扮演单纯的通道角色。这与广泛集合社会大众资金，委托专业房地产运营机构，参与房地产投资获取收益并承担风险的模式相距甚远。目前我国内地尚未出台针对的专门法律法规采用公司或商业信托的形式，将多个投资者的资金集中起来，收购持有房地产或为房地产融资，并共同分享房地产投资收益的种信托方式，其本质是内含信托关系并投资于房地产相关权利与收益的基金。最早于年诞生于美国，世纪年代前受法律及管理等方面的影响发展较为缓慢，世纪年代后期因相关法律尤其是税收法律制度的逐步完善和支持性政策的实施得以快速发展。截至年末，根据美国房地产信托协会的统计，全美的受法律及管理等方面的影响发展较为缓慢，世纪年代后期因相关法律尤其是税收法律制度的逐步完善和支持性政策的实施得以快速发展。截至年末，根据美国房地产信托协会的统计，全美的权益市值已近万亿美元。根据自身的投资范围般可分为权益型抵押型及混合型大类，其中权益型收益源自物业租金收益，是目前市场上最为主流的形式，抵押型用于发放抵押贷款，而混合型则是两种业务的组合。的出现和快速建部银监会证监会等部委陆续出台了相关的研究报告及管理办法，逐步推进业务在国内的发展。目前，虽然在法律法规层面仍然有诸多的空白，但在国内房地产快速发展升级的行业需求下，年以来，我国内地陆续发行了包括广州越秀中信启航苏宁云创海印股份信托收益权万达稳赚鹏华前海万科等或类产品。这些产品有些在境外上市，有些在国内上市，有些为公募，有些为私募，客观上说目前的这些产信托基金为例，其与零售业态相关的物业及停车场租金收入占其总收入，其中最为单纯的商铺租金收入占其总收入的，相关物业主要分布在香港上海及北京。以富豪系列酒店及开元系列酒店的酒店为主资产的富豪产业信托及开元产业信托，其基金规模都较小。我国的发展现状我国内地房地产开发过程中利用基金信托等进行融资的情况非常普遍，但绝大部分此类融资本质上都是为了符合相关监管要求为开发商提供过桥贷款性我国内地及香港地区上市比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示论文原稿权益市值已近万亿美元。根据自身的投资范围般可分为权益型抵押型及混合型大类，其中权益型收益源自物业租金收益，是目前市场上最为主流的形式，抵押型用于发放抵押贷款，而混合型则是两种业务的组合。的出现和快速发展为房地产开发商提供了新的融资与退出方式，也为中小投资者提供了参与地产投资的多元化通道。我国内地及香港地区上市比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示论文原稿。的有个，全部的市场权益价值已经达亿美元，全部权益性的市场权益价值达亿美元，总体规模达到我国内地及香港地区上市合计市值的倍以上。即便仅与美国自身相比，从年至年美国市值又增加了倍以上，足见其快速发展的态势及我国与其的巨大差距。美国与我国内地及香港地区上市比较如表所示。关键词资产证券化存量物业资产即房地产信托基金，般是指地产分类标准，美国的依据其行业属性细分为大门类，包括办公类工业类零售类住宅类多样类医疗保健类住宿度假类自用仓储类森林类抵押按揭类等。如此细致齐全的分类，且每类细分领域都有专业性竞争力极强的公司控制与运营，足见美国已经发展成极具深度专业化的成熟的运行体系。根据年末的最新统计数据，零售类尤其是区域购物中心类的在美国各类中的占比最大，其次发展为房地产开发商提供了新的融资与退出方式，也为中小投资者提供了参与地产投资的多元化通道。我国内地及香港地区上市比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示论文原稿。我国内地及香港地区上市运营情况比较分析规模比较分析从总规模上看，我国内地及香港地区的上市与美国存在巨大的差异。根据美国房地产信托协会最新的统计，截至年末全美有个，其中在纽约证券交易所上市交品与国际标准的仍有定距离。从总体层面上看，我国的仍然处于不断积累逐渐探索与完善的阶段。关键词资产证券化存量物业资产即房地产信托基金，般是指采用公司或商业信托的形式，将多个投资者的资金集中起来，收购持有房地产或为房地产融资，并共同分享房地产投资收益的种信托方式，其本质是内含信托关系并投资于房地产相关权利与收益的基金。最早于年诞生于美国，世纪年代前质的类银行业务融资，其融资发起主体也往往都是银行，基金信托通常扮演单纯的通道角色。这与广泛集合社会大众资金，委托专业房地产运营机构，参与房地产投资获取收益并承担风险的模式相距甚远。目前我国内地尚未出台针对的专门法律法规，实际的应用和成熟市场相比仍然极少，但针对的研究与讨论却已非常广泛而丰富，相关配套金融法律市场体系也逐渐走向完善。年开始，由中国人民银行牵头，联合住宅类办公类及医疗保健类。而年以前规模很小的自用仓储类数据中心类的市值也已经快速成长达到亿美元及亿美元，已经分别占据美国总体权益市场的左右。反观我国内地及香港地区上市市场，方面数量与市场体量都与美国差距巨大，从所涉及的行业看也仅集中于零售办公酒店类，品种非常单，其中又以零售业占比最大。以目前亚洲最大，也是唯进入全球市值最大前名的领展房地产投资我国内地及香港地区上市比较分析及对国有存量物业资产证券化的启示论文原稿发展及其对我国房地产行业带来的变化与机遇。参考文献李建飞美国房地产信托基金研究及对我国的启示国际金融研究，陈樱我国房地产信托投资基金发展问题研究厦门大学，潘留焱信贷资产证券化业务中资产出表问题的探究商业会计，李炜香港新加坡市场及其上市中国地产分析上海交通大学，。行业比较分析随着经济社会的不断发展，房地产业也得以快速发展并不断变化。根据最新的美国房地产信托协会的房。年以来，国内除了中心城市的住宅物业外，其他物业资产都频繁发生滞销情况，房地产开发企业面临越来越大的销售压力。对于中大型国有企业而言，其自持的经营性物业往往体量巨大，这其中包括酒店办公楼厂房厂区仓库物流园区工业园区等，这些物业基本都处于分散持有各自经营的状态，专业化运营水平不高，经营效率也不高，且由于大体量的整体物业可转让性差的特点，部分经营不良的物业资产反而成了拉低很多国有企业整体净资产收。以上这些的优势对于已经在我国香港地区和内地上市的房地产也是适用的，本文第部分也证明我国内地及香港地区的收益超过平均收益水平。可见通过方面使得投资者可以选择这些收益相对较高风险较低流动性较好的金融投资产品，对风险承受能力较低的投资者提供了个非常有价值的产品选择另方面，物业的持有人也可以通过将其持有的物业予以证券化，快速回笼资金，实现轻资产运营的原因，方面可能是规模增加所带来的基金管理规模效应，另方面也可能是优秀的管理团队吸引了更多投资者而产生的良性循环。利用盘活国有存量物业的启示美国的之所以能得以快速发展，原因是多方面的，其中最为关键的原因有个是其业绩表现长期优良。根据美国房地产信托协会的统计，美国的综合回报率直优于道琼斯工业指数，纳斯达克综合指数以及标准普尔指数的综合业绩。是收益的稳定性的在美国各类中的占比最大，其次是住宅类办公类及医疗保健类。而年以前规模很小的自用仓储类数据中心类的市值也已经快速成长达到亿美元及亿美元，已经分别占据美国总体权益市场的左右。我国内地及