宪法第十条及物权法第十条十条对土地所有权由哪级集体经济组织行使并无明确的界定，只是笼统地界定为乡镇村或村内农业集体经济组织所有，并无明确界定所有权具体的行使主体，而土地管理法第条第十条等相关条文对此也无进步的说明题已严重影响城市化建设进程。城中村改造的瓶颈问题正因城中村存在诸多的复杂特征，导致城中村改造工作困难重重并引发系列问题。根据我国现行法律，城市所有土地的产权归国家所有，而农村和城郊土地的产权归集体所有。国家土地的元所有制结构是导致城中村改造无法顺利开展的根本原因，明晰土地产权则是城中村改造的核心问题。目前，城中村改造中缺少土地产权权属变更的统规定已造成改造的障碍。城中村改造必然出现土地产权变更问题，而土地产权的变更必然导致村民原有的物业出租型经济模式的改变，如何才能平衡附加在集体土地上的权力协调好政府和农民的利益可以说，突破土地产权权属问题，切实落实农民权益保障体系，才能从根本上解决城中村改造的难题市内部的村镇在城市化过程中，以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民，并实现撤村改居的过渡为前提，通过行政命令的方式，将原属农村集体所有的土地整体性次性地转归为国家所有，并基本不改变原有的土地用途和使用权归属，即国有土地派生出的使用权仍由集体经济组织股份公司享有。对比两种土地产权变更方式的实施情况，在充分探讨土地产权的变更实质需求后，我们知道集体土地国有化转制相比股份合作制更有其突出的优势。，而集体土地国有化转制则从根本上实现了土地的国有化。这样，集体土地国有化转制能够整体获得步到位的效果，实现了土地权属的根本改变，即政府取得集体土地不要求有具体的目标，可以根据城市整体规划考虑，另行提出改造形式和城中村改造中土地产权变更及社会保障问题初探论文原稿明格格不入，是城市的低价生活区从村民经济收入模式来看，因城中村农地和居民的非农化以及村民的自身能力素质的限制，村民以依靠使用集体用地自建廉租房以收取低价租金作为收入来源，因此形成种物业出租型经济模式。显然，城中村的问题已严重影响城市化建设进程。城中村改造的瓶颈问题正因城中村存在诸多的复杂特征，导致城中村改造工作困难重重并引发系列问题。根据我国现行法律，城市所有土地的产权归国家所有，而农村和城郊土地的产权归集体所有。国家土地的元所有制结构是导致城中村改造无法顺利开展的根本原因，明晰土地产权则是城中村改造的核心问题。目前，城中村改造中缺少土地产权权属变更的统规定已造成改造的障碍。城中村改造必然出现土地产权定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。实际上，何谓城市郊区也难以明确界定，单凭片面的认定而无具体法律依据，恐怕在城市化进程不断推进，城市建设需要对土地进行规划及改造，城郊相接的土地变得稀缺之时，必然导致农村集体土地资源的滥用。由于法律对国有土地界定不明确，因此集体对土地的产权界定也显得模糊不清。宪法第十条及物权法第十条十条对土地所有权由哪级集体经济组织行使并无明确的界定，只是笼统地界定为乡镇村或村内农业集体经济组织所有，并无明确界定所有权具体的行使主体，而土地管理法第条第十条等相关条文对此也无进步的说明，实际上这使所有权处于虚臵状态，土地产权主体的多元化必然导致各主体为争夺所有权而发生冲突。另外，土利益为目标而形成的实体性权利主体，使其在改造过程中发挥主导作用更好地维护村民的长远利益。而且，集体土地国有化转制能将城中村改造这复杂的问题当中所隐含的，对于农村村民市场开发商以及政府的统筹建设都各有促进作用的有利因素展现出来，使村民的生活生产得到保障，房地产开发商能充分挖掘城中村潜在的获利空间，政府能根据城市统规划，合法有效地将土地推进市场进行流转，拉动壮大集体经济，兼顾公共利益城中村的整体利益及村民的个体利益，更好地发挥城中村改造的经济社会和环境等方面的综合效应，大大推动城市化的进程，完善村民的生活保障制度，真正实现城中村改造的核心点，使改造获得根本性的成功。城中村改造过程的核心问题土地产权的变更城笔者认为这种改制的步骤较为稳妥并有可完善之处。第，基于合理规范改造土地取得合法权属证明后进入房地产市场的流转，避免村民意识薄弱使各种强势行为或手段避开法律规制，扰乱此类房地产交易，可使改制后对合法土地使用权人和房屋所有权人所核发的国有土地使用权证和房产证与非城中村改造房产的两证有所区别。同时也应出台关于此类房产交易的配套规定，强化交易的合法程度，保障村民权益的，使此类房产稳步进入房地产市场第，上述经验并未提及对于城中村内违法建筑的处理方式，是否同样核发合法的产权证明笔者认为在改造前应对村内村民建房和非村民建房经批准建房和超标准建房等区别造册标注，并根据实际情况制定相关的补偿折抵规定，确保各方公平合理城中村改造探讨。诚然，实施集体土地国有转制不仅能够解决城中村改造的主体定位问题，同时集体土地的彻底国有转制更有利于政府统有效地利用规划土地。更重要的是，在国家统实施转制后有效地通过系列措施为村民转变成城市居民并能享受其应有的保障，以更好地配合国家城市化发展建设，实现可持续地和谐发展。集体土地国有化转制的实施经验及思考根据土地管理法实施条例第条第项规定农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地即归国家所有，这项规定为集体土地国有化转制提供了法律依据。集体土地国有化转制对重大的财产权属变更和利益关系协调起促进作用并顺应城市化发展要求，以广州市和深圳市龙岗区宝安区的城市化过程作为参考居委会级劳动就业服务网络，优先为就业困难的原村民提供就业服务。市政设施先行改造，注重维系社区传统文化国外贫民窟改造是联合国人居署提出的项城市化改造的工程。虽然贫民窟改造与我国城中村形成的机制与改造困难明显不同，但两者在些方面的改造有定的相似性，对我国城中村改造工作有定的借鉴意义。如贫民窟改造中采取市政设备先行改造，如对道路排水卫生和供水供电等公用基础设施实施改造，同时也在教育和健康领域及其他社会保障服务，这对城市化改造起到很大的促进作用。城中村改造中，也应在房屋的改造的同时注重市政基础设施建设，有利促进原村民改造的积极性。此外，政府在改造过程中，应充分重视保留原有的传统文化，不可忽视村民原有社区文化式，将列入转制范围的集体土地次性转为国有土地第步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定，对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用权证和房产证，对取得合法权属证明的土地房产在缴纳相应的税费后，允许其进入房地产交易市场。坚持取消城镇户籍制度，避免农民身份转换的虚化鉴于城中村改造过程中大多数农民对转换为居民身份较淡漠，更多关注自己未来生活的安臵及土地房屋该适用怎样的补偿标准，导致农民忽略其争取社会保障的意识。政府取消城镇户籍制度，并建立起系列保障制度，能进步使原村民和城市居民的法律地位接近等同，更好地落实保障。在教育管理方面，原村委会管理的学校应由相关教育部门接管，管理关系转为区属学校，划村民的生活生产得到保障，房地产开发商能充分挖掘城中村潜在的获利空间，政府能根据城市统规划，合法有效地将土地推进市场进行流转，拉动壮大集体经济，兼顾公共利益城中村的整体利益及村民的个体利益，更好地发挥城中村改造的经济社会和环境等方面的综合效应，大大推动城市化的进程，完善村民的生活保障制度，真正实现城中村改造的核心点，使改造获得根本性的成功。诚然，实施集体土地国有转制不仅能够解决城中村改造的主体定位问题，同时集体土地的彻底国有转制更有利于政府统有效地利用规划土地。更重要的是，在国家统实施转制后有效地通过系列措施为村民转变成城市居民并能享受其应有的保障，以更好地配合国家城市化发展建设，实现可持续地和谐发展。城中村改造中土地产权变更及社会保障问题初探论文原稿，以上地区改制范围内的农村基本实现个转变是将农村集体经济组织的全体成员次性转为城市居民是撤销原村委建制，以城市社区居委会取而代之是将原由村委会管理的集体经济实体转制为由集体法人股东持股的股份制企业。这样，农村土地房产也分步走，第步是实现两个转变，即农转非及撤农转居第步是以政府命令的形式，将列入转制范围的集体土地次性转为国有土地第步是按转制后确认土地使用权和房屋所有权的配套规定，对合法的土地使用权人和房屋所有权人核发国有土地使用权证和房产证，对取得合法权属证明的土地房产在缴纳相应的税费后，允许其进入房地产交易市场。城中村改造中土地产权变更及社会保障问题初探论文原稿。权的变更，实施集体土地国有化转制，合理完善社会保障体制及加强配套改革显得至关重要，更需要我们立足现实着眼未来，正确地协调好各方的利益达到共赢的局面。注释江平中国土地立法研究中国政法大学出版社年版第页黄常青城中村改造中若干法律问题中国党政干部论坛年元户籍制度，是指国家在实行农业国加快工业化进程时，为适应命令式的计划经济体制而建立的种城乡分割，并以户籍制度为依托就城乡附加不同的财政税收文教卫生就业退休社会保障行政管理等安排的系列制度参考文献司马文妮，霍学喜论西安城中村改造的立法对策西北大学学报万举国家权力下土地产权的博弈城中村问题的实质财经问题研究黄常青城中村改造中的若干法律问题中国党政干部论坛邓建刚苏州发的国有土地使用权证和房产证与非城中村改造房产的两证有所区别。同时也应出台关于此类房产交易的配套规定，强化交易的合法程度，保障村民权益的，使此类房产稳步进入房地产市场第，上述经验并未提及对于城中村内违法建筑的处理方式，是否同样核发合法