和投资回收期，其中销售价格提高或降低最为敏感，建安成本次之。但在最不利情况下，财务内部收益率仍高于设定目标基准收益率，说明该项目具有较强抗风险能力。财务综合评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为，静态投资回收期为年，均满足了设定目标基准值要求，经济效益和投资效果较好，盈利能力较强贷款在第三年即可全部偿还，具有较强清偿能力，各年财务状况很好。敏感性分析计算表明，在最为敏感性因素销售价格降低情况下，内部收益率为，仍高于当前社会银行综合贷款利率和目标收益率，说明该项目具有较强抗风险能力。综上所述，该项目建设在财务上是可行。而且给投资者带来很大效益，使其投资得到较高回报，具有较强吸引力。环境效益分析本项目以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标，定位在依托独特外部环境策划具有高度清晰现代设计理念，具有高品位空间环境高端建筑群体，最终形成具有时代意念标志性商务群体建筑。项目建设竣工以后，对于新区城市景观发挥极大积极作用，可提高周边人文环境，提升区域土地价值，将会产生显著环境效益影响。社会效益分析项目建成以后，内部配套齐全，交通便捷，加之周边城市建设基础设施完善，市场升值潜力巨大。该项目建设完成后，可满足市场需求，为投资者提供丰厚回报，为使用人提供个安全高雅现代化商务办公购物和生活环境。通过本项目开发可以提高该区域土地价格，促进地区经济发展，带动新项目投资，如房地产餐饮商业零售休闲城市交通等产业全面发展。项目建设还将有利于提升整个城市形象水准，为地区发展拓宽渠道，促进本地区总体规划早日实现，社会效益巨大。第八章风险分析风险分析为了确保风险分析质量，有必要对投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以经济上较低投入，而达到良好效果，使整体风格在较高设计基调中作到和谐统。二建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中，建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序，按主分次三个层次组织空间。整合景观设计应在整体空间架构中生成。本案规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围合，内部功能则分开布置，形成不同分区体系。这种原则决定了本方案总体框架。并进步决定次级设计，如景观和细部设计方法，本设计原则是对整体设计体系遵从，着力于发展与整体和谐建筑环境。三群体中各个单体建筑内涵协调，包括建筑秩序明确，建筑风格清晰，单体建筑各细部呼应，不同建筑部分间收放配合和单体整体空间流畅。在单体设计意象上，体现商业居住性建筑特色，在设计中力求简洁大方，细部处理追求简约中丰富变化。设计手法中体量简明，高层写字楼与高层酒店，采用简洁立面划分，与精美细部结合，运用现代简洁手法阐释建筑个性意象。单体细部形式，采用多层次组织节奏，室内外空间互相呼应，使单体内每处空间都充满生机与活力。同时利用构架等与退台配合，虚实变化，使立面更显生动。个体不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐气氛和典雅尺度，使整体气氛产生协调而富有内涵现代商业品质。各部分功能间产生丰富联系。交流空间成为建筑重要特征。项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米，由组较大功能分区组成相对组群区域，主要为商业区，高层办公总论项目概况项目名称大型综合性站式购物休闲商业中心投资方担保有限公司开发商房地产开发有限公司暂定名商业管理商业管理有限公司设计单位中国建筑设计研究院项目介绍位于中国山东省市河东新区商业娱乐区地块，大型综合性站式购物休闲商业中心，拟建设大型单体五星级豪华酒店级写字楼别墅，占地面积内红线平方米亩，外红线平方步行广场，形成良好集中公共空间，采用大面积，连续视线集中景观区域。公共景观组织以条阶梯主轴为主，两条休闲廊为辅，穿插进系列活跃空间元素，组织较丰富主体空间。线形空间内可设置群体主题景观广场喷泉浅水以及各种景观元素等，结合主轴步行道及弧形信步道构成丰富而生动景观效果。绿色生态系统建筑群体内设线形绿化，集中绿化两级生态系统。线形绿化按三主多辅体系布置，三主是指沿三条步行通道绿色生态体系，多辅是指沿各个交通体系均设置为绿色线形系统。集中绿化系统是指绿色庭院布置，分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边绿带布置，娱乐建筑屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置，商业，写字楼主题空间布置，空中休闲厅布置，居住建筑会所布置，如上位置设计均围绕生态建筑为主题进行设计。第三章项目市场背景研究投资环境分析宏观整体经济形势年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长各个部分如同不同舞台，将使用者带入各个不同场景，随建筑性质组织设计气氛，不断感受到同质异构空间副主题，随空间和时间变化，建筑空间反映出各种不同气氛，高度呼应空间，使使用者强烈感受到建筑综合体高度信息感受。四硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备使用，在可视空间环境，水环境，光环境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统设计，使建筑表现出杰出信息建筑使用层面涵义，与外在信息感受丰富规划结构，单体和群体关系整体呼应，共同实现建筑功能方面高度信息化体验。现代信息建筑理论有更丰富内容和内涵，在设计具体操作中，可更深入而本质对此类建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体深层次美感和功能系统组织中。同时以此为主题和其他设计理念进行综合，形成更高品质建筑空间。协调协调是设计整体氛围要求，设计作为个群体设计项目，坐落于新城这样个建筑环境优美大环境中，设计本身协调感是设计品质最重要基础。协调理念从个层次进行理解。设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景协调。设计主题选择信息时代主流理念信息建筑理念及其总思路已在前文提到。作为新城建筑，设计应表达出如下与城市背景协调理念文脉延承长期历史沉淀形成了建筑气质和风格，各个阶段建筑中包含着城市不同时期历史记忆，在这些记忆中，积淀了城市各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵建筑文化脉络。之后建筑，在对这条文脉继承中生成，在新时期建筑手段，建筑材料中，更丰富理解和解译本设计建筑气质，统于城市建筑气氛中，又使城市风格表达更加丰富。对步行空间强调是生活感受中最重要部将使用者带入各个不同场景，随建筑性质组织设计气氛，不断感受到同质异构空间副主题，随空间和时间变化，建筑空间反映出各种不同气氛，高度呼应空间，使使用者强烈感受到建筑综合体高度信息感受。四硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备使用，在可视空间环境，水环境，光环境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统设计，使建筑表现出杰出信息建筑使用层面涵义，与外在信息感受丰富规划结构，单体和群体关系整体呼应，共同实现建筑功能方面高度信息化体验。现代信息建筑理论有更丰富内容和内涵，在设计具体操作中，可更深入而本质对此类建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体深层次美感和功能系统组织中。同时以此为主题和其他设计理念进行综合，形成更高品质建筑空间。协调协调是设计整体氛围要求，设计作为个群体设计项目，坐落于新城这样个建筑环境优美大环境中，设计本身协调感是设计品质最重要基础。协调理念从个层次进行理解。设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景协调。设计主题选择信息时代主流理念信息建筑理念及其总思路已在前文提到。作为新城建筑，设计应表达出如下与城市背景协调理念文脉延承长期历史沉淀形成了建筑气质和风格，各个阶段建筑中包含着城市不同时期历史记忆，在这些记忆中，积淀了城市各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵建筑文化脉络。之后建筑，在对这条文脉继承中生成，在新时期建筑手段，建筑材料中，更丰富理解和解译本设计建筑气质，统于城市建筑气氛中，又使城市风格表达更加丰富。对步行空间强调是生活感受中最重要部分之，本方案将步行空间引入建筑中，将步行感受转为建筑中空间，建筑成为步行背景，跌落空间层次成为步行街景。不同步行线路阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富步行感受。人文氛围建筑人文氛围形成有两个因素，是商业群体建筑内涵，既属于建筑种类内涵。二是个性建筑有别于社会其他同类建筑特征。人文精神表现为种朴素，平和人文气质，商业建筑则应表达出较强宣传特性。本设计以典雅和谐为基调，以洁净体量和信息化理念作为商业建筑个性特征，在典雅人文气质基调上进行空间组织。从开发角度，设计按照周边开发情整体发展特点，以及未来使用者特点进行协调设计。总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合界面，居住区自成体系，又与商业区做形式和形态呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。过多装饰和复杂建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴素大气建筑风格，使用合理建筑材料进行协调组织，在经济上较低投入，而达到良好效果，使整体风格在较高设计基调中作到和谐统。二建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中，建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化，服从