1、“.....动态投资回收期也超过十年，期限较长。小结从第二提案财务评估分析结果可以看出，项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假设写字间第年预售，第二年销售。财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然......”。

2、“.....因而其经营期会计收益率达到。小结从第三提案财务评估结果分析可得知，前三年项目现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构资金实力要求较高，项目主要收益还是要依赖经营期租金收入，因而租金及出租率变化对项目投资回收期及投资收益率影响就显得比较重要。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页全售模式写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销售率为。假设写字间第年预售，第二年建成后销售商场车位第二年销售，第三年销售。提案财务评估结果从静态指标来看，项目投资达万元，为几种提案中最大值，但相互间差距并不大息税前利润达万元，税后净利润达万元。从动态指标来看，按利率贴现后项目净现值为万元，内含报酬率为，动态投资回收期为年。小结在全售提案模式下......”。

3、“.....偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有定可行度，但也存在较大风险，即达到上述结果是基于市场供求关系及特征变化项目竞争力等前提，存在部分不可预知变数，因而假设售价及销售率指标有可能因具体情形变化而向反方向运动，结果就不定是假设那样乐观了。财务评估结论本项目经济价值不错，有定收益前景。相对而言，采取以租赁为主策略可能比较适合本项目具体情况，有利于项目投资方长期收益以及品牌树立。成都汇高行市场发展，智力型服务型中小型公司越来越多，成为中高档办公物业重要消费群体。经济形势良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力情况下，中高档办公物业市场需求空间将在持续扩展。国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。鉴于影响企业机构选择办公物业要素......”。

4、“.....故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大，目前也卖得不错，由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻......”。

5、“.....平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之概要，第页第二章项目介绍，第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分速度慢空调配置不到位车位少物管服务差等缺点，满足前述条件写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力企业选择在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司香港大公报等假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司日本经济协会等。项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片......”。

6、“.....同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼整体优势，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力年开始还有略微下降趋势。造成这种现象原因可能有两个其是新开工面积从年万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求局面。此外......”。

7、“.....成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在年销售面积比之年又有较大幅度上涨上涨部分原因是因为统计口径变大，见前表注，涨幅达到。从前表可知，空置面积呈逐年下降趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈供方内部竞争中取得优势，才能与需求方博弈中占到先机。二办公物业发展趋势预测成都市办公物业市场发展总体特征办公物业市场总体回暖......”。

8、“.....消化了较多办公物业，此间市场供应量已较前几年大大降低，市场供需情况开始逆转。国家经济实力增强与国际地位提高，世界各国企业机构纷纷看好来华投资，由此促使办公物业市场消费群体不断拓展，从而促进了办公物业市场尤其是京沪穗地区办公物业市场发展。经济形势逐渐好转，国内企业机构实力增强，刺激区域内办公物业市场需求。房地产业逐步复苏，带动了办公物业市场供给，同时办公物年年年年单位万平方米施工面积竣工面积从上表可看出，从年以来，办公物业施工面积在不断增加，且增加幅度较大，尤其是年，比上年增加万平方米，增长幅度达到另方面，办公物业竣工面积变化相对不大，从年开始还有略微下降趋势。造成这种现象原因可能有两个其是新开工面积从年万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积增加。鉴于此......”。

9、“.....市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求局面。此外，办公物业投资风险供给量大投资大开发经验要求高等也是值得开发机构高度警醒。成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在年销售面积比之年又有较大幅度上涨上涨部分原因是因为统计口径变大，见前表注，涨幅达到。从前表可知，空置面积呈逐年下降趋势，说明供求双方在博弈中朝平衡方向发展，需求方也越来越理性，在市场中众多产品中选择符合自身需求物业，对单个供给方而言，需要更审慎地决策，才能在激烈供方内部竞争中取得优势......”。