江，东至东风河，西依枉水河，南抵桃林路，总面积平方公里，现有常住人口万余人，改制 企业家，居民社区个。根据深圳市城市规划设计研究院有限公司 编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至 东沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积公顷， 约亩，万。亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。 项目区域内棚户居民区多建于上世纪五六七十年代，房屋大都 属简单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很 大的火灾交通等安全隐患。棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条 件恶劣，居民生活质量很差。加上上世纪年代国有企业改制，房屋 交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工， 经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出 租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了 棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。棚户 区的存在，与城市整体形象文明档次极不协调，使整个城市人居环境 大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。加上区域内公共绿 化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重， 排污排水受阻，供水供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设 施陈旧老化。 以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。 常德市德源投资集团有限公司根据常德市委市政府提出的加 大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平，要以城市创建为契机，保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位等规 划精神和常德市‚十二五‛规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设 全国最佳人居环境城市打好基础，创造条件。项目建设通过对棚户居 民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化， 生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带 来了极大的便利。项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规 划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神 的重要举措。同时，项目建设将使常德经济技术开发区土地价值倍增， 从而提升常德经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招 商引资将起到十分积极的作用。 项目概况 项目建设区位及范围 项目建设位于常德德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿 路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。区内总占地面积为公顷， 即亩，其中棚户区占地面积亩含居民棚户区亩， 企业棚户区亩，即为本项目德山老城区棚改占地面积。 项目建设范围包括常德经济技术开发区个社区，项目占地面积 亩，作为棚户区改造第期工程另有工矿企业棚户区个企 业，项目占地亩，作为棚户区改造第二期工程。 规模与内容 改造开发规模该项目区总占地面积亩，其中第期改造工程占地面积 亩，房屋拆迁万户，建筑面积万平方米，并完善其配 套基础设施。第二期改造工程亩。两期棚改工程合计亩。 工程建设内容 项目第期棚户区改造工程内容如下 土地平整工程土石方量万方 道路工程区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内 部支路，总长万 供水工程供水管总长 ④排水工程雨水管总长，污水管总长 供电照明工程电力电缆长。 项目目标 项目第期工程土地开发面积亩，拆迁房屋万户，建 筑面积万平方米，基础设施达到‚五通平‛，即通道路给水 排雨水排污水电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设 功能的要求。 建设工期 常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，年完成， 即年年为第期，年年为第二期。 本项目第期工程计划年月开始实施，至年月底完 成个居民棚户区改造及验收。项目建设与土地出让滚动进行。年月，完成前期手续规划意见书制定拆迁工作实 施方案等申报工作 年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收 年，完成亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收 总投期年 综合评价 该项目改造第期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改 造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。 项目建设符合国家投资政策。根据†国务院关于解决城市低 收入家庭住房困难的若干意见‡†国务院办公厅关于促进房地产市场健 康发展的若干意见‡†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导 意见‡等国家相关文件精神及常德市委市政府关于环境综合治理政策 精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能， 解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容 和重大举措，也是关系到人与自然和谐相处的战略决策。该项目第 期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化绿化亮化 美化畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现 常德德山‚工业新城城市新区‛的城市特色，展现现代城市的时代风 貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区 第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。 项目建设将大大提升常德城市品位。本项目第期工程是 项结合居民棚户区房屋拆迁城市基础设施改造等方面的综合性改造工 程。项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北 部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。项目通过对德山老城 区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市 环境改善开发区环境质量提升市民生活水平促进常德德山经济技 术开发区经济社会可持续发展有着重要的助推作用，为塑造工业新城城市新区德山形象和常德市建设全国最佳人居环境城市具有深远的 战略意义。因此，项目建设将大大提高常德德山和常德市的城市品位。 项目规划科学布局合理建设条件成熟，对加强德山开发 区和常德市基础设施的建设，推动常德市城市化建设进程和生态市建 设具有良好的推动意义。 建议 建议项目实施主体开发区对德山老城区棚户区改造加强 统领导组织与实施，包括改造工作的目标任务改造范围及具体内 容组织领导工作职责实施方式工程进度等，并争取上级从政策 上加以扶持，以利项目顺利实施。 建议项目责任主体建设单位应提前开展工程范围内的拆 迁实物调查资产评估和相关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安臵方 案的可行性以及相应的投资规模，为进步论证工程改造方案提供依 据。 加强开发区城市建设与管理，建立长效管理机制，使城市管 理工作逐步走上规范化法制化和科学化的轨道。 加强项目建设资金的使用与监管工作。第二章项目建设背景及必要性 项目建设背景 国家政策背景 伴随经济迅速发展和社会不断进步，人们越来越关注自身赖以生存 的城市综合环境，对城市生态环境提出了前所未有的新要求。建设现代 化的园林城市，有个良好的人居环境，已成为人们努力追求的重要目 标。而棚户区作为与居住地域相联系的社区群落概念，是我国城市和 矿区林区垦区等部分人群的聚居区。生活在这里的居民不但居住条 件差，而且绝大部分属于低收入困难人群。据调查，到年底，全 国居住在各类棚户区中的家庭共万户，其中城市棚户区万户， 国有工矿棚户区万户，林区和垦区棚户区万户这些家庭中， 有万户为低收入住房困难户，万户为中等偏下收入住房困难户。 这与当今社会创建园林城市，构建和谐社会的发展目标极不相符。 党的十七大报告在全面建设小康社会奋斗目标的新要求中，明确提 出了建设生态文明的目标必须坚持全面协调可持续发展。要按照中 国特色社会主义事业总体布局，全面推进经济建设政治建设文化建 设社会建设，促进现代化建设各个环节各个方面相协调，促进生产 关系与生产力上层建筑与经济基础相协调。坚持生产发展生活富裕 生态良好的文明发展道路，建设资源节约型环境友好型社会，实现速 度和结构质量效益相统经济发展与人口资源环境相协调，使人民在良好生态环境中生产生活，实现经济社会永续发展。 党中央对棚户区居民的居住和生活状况也十分关心。年的中央 经济工作会议，对棚户区的改造给予了高度关注，全面启动了城市和国 有工矿棚户区改造工作，规划用年时间完成对全国棚户区的改造任务， 并出台了†关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见‡等相 关文件。文件指出‚以邓小平理论和三个代表重要思想为指导， 深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿 棚户区改造的根本目的，力争从年开始，结合开展保障性住房建 设，用年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有 条件的地区争取用年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造， 使棚户区群众的居住条件得到明显改善。‛ 地方政府工作背景 年以来，常德市政府按照国家和省委省政府的统部署，把 解决好城市低收入家庭的住房问题纳入到落实省件实事的工作内 容，着力建立完善市场机制和住房保障机制相结合的城市住房保障制 度，打造温暖常德品牌，调整了以租赁补贴为主，实物配租为辅的住 房保障方式，为切实解决城市低收入家庭的住房困难，在实现住有所 居的住房政策目标上迈出了大步。 年月日上午，常德市委副书记市长陈文浩市长主持召开 全市住房保障工作调度会，专题调研全市住房保障工作和棚户区改造工 作，要求把住房保障工作作为全市项重要的民生工程和热点难点问 第章总论 项目名称 常德经济技术开发区老城区棚户区改造第期工程 项目开发单位及其基本情况 常德经济技术开