商第三，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。第四，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设设计施工等单位，共同研究分析，查明原因。如属管理不善的原因应负责处理。如属设计施工材料的原因则由建设单位负责处理。物业管理工作中面对房地产开发商遗留问题的有效对策首先物业公司应了解清楚开发商遗留的问题并详细列出遗留问题的内容然后积极的与开发商联系，反映实际情况，把再不进行维修的危害性转达给开发商，从根本上打消开发商拖的念头。其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题列举，积极的向开发商提供合理的解决方案。同时要求开发商给出解决问题的时间。再次物业公司应积极的与业主委员会合作与有关业主沟通，把压力转化给开发商并督促问题的解决过程。必要时可寻求法律帮助。最后应通过有效沟通，调动业主参与共管的积极性，给后期工作带来方便。结论本文整理收集有关房地产开发商遗留问题的资料，认为防范遗留问题要比治理遗留问题容易，因此从开发商产生遗留问题的原因上分析并将物业管理接管验收作为防范遗留问题的重点进行介绍。在开发商遗留问题上，相关法律法规有重要作用，当业主权益受侵时有法可依。物业管理企业应协调好开发商与业主之间关系。参考文献秦承敏,高珂强房地产法规北京北京大学出版社,不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。五是小区配套项目不到位，消防绿化问题及设计不合理等。产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘些可行的应对措施。认为导致上述问题的主要原因有以下几点。第,开发建设的成本因素。对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了经济效益。第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。第三，开发建设单位设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。第四，施工协调不到位，项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵各赶各的进度，最终导致产品缺陷。第五题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中严重影响正常居住使用应该由具体情况认定。物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施国家建设部提出建管分离分业经营的方法来解决因房开遗留问题带来的物管纠纷。开发商不应该利用和约束物业管理公司的运作,双方应断绝母子关系，真正让物业公司走向市场。要做到建管分离，其中很重要的点便是物业接管验收。严格执行接管验收要求开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，这有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。而在进行工程验收时必须细致入微，任何点疏忽都可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。物业接管验收时需注意事项接管验收时，接管单位应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。根据协议可负责代修保修。与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。至于开发建设单位，应按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。图新建物业的接管验收程序新建物业接管验收建设单位提请验收,并提交相应的资料接管单位审核资料并签发验收通知日内进行验收发现问题,提出处理办法签署验收合格凭证日内签发接管文件物业接管验收中质量问题的处理第，发现劳动局助理物业管理师北京中央广播大学出版社，湖南学院毕业论文答辩委员会表决意见学生姓名学号专业物业管理所属系部经济管理毕业设计课题论文题目论房地产开发商遗留问题对物业的影响及对策研究指导教师姓名答辩委员会成员姓名签字职称工作单位对毕业设计打分或等级答辩委员会对毕业设计及答辩的评语答辩委员会主任签字年月日答辩成绩备注注毕业设计答辩评价等级为优秀良好中及格不及格分以下。湖南学院教务处制经济管理系学生毕业论文答辩过程记录表姓名班级学号指导老师论题论房地产开发商遗留问题对物管的影响及对策研究答辩过程备注记录员时间响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方约定的时间组织复验。第二，发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理因施工原因造成的质量问题应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。，施工人员素质参差不齐，施工监管疏漏。建筑工程的很多工序都是手工操作完成的，而施工人员的素质也参差不齐，施工质量要靠施工员专业工程师监理工程师完全把控也非易事，尤其在工程全面铺开，工期紧张的情况下，更是难以控制。第六，些规范标准的缺位，也给设计施工监管造成了无据可依的尴尬局面。第七，材料设备选择不当。对材料设备的选择运用直接关系到长远的使用效果，这很大程度上取决于开发建设单位的经营理念和价值取向。第八，施工工艺的合理性。施工工艺是否合理也是决定感官质量和使用效果的重要因素，如石材遇水返碱这类问题。目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端目前,我国条第二十九条第三十条分别规定业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。这些条列均对实践中常见的房地产开发商遗留问题具有针对性规定。关于审理品房系的束缚，对于工作的要求就会存在差别而由于受文化教育多少的影响，对工作的物质需要及其它需要更是差距甚大。因此，考虑企业的特点和员工个体差异就相当重要。综上所述，只要认真分析事情存在的问题，并根据实际情况，分析问题存在的原因，对其进行各个击破，企业的激励机制定能够越来越完善，在新世纪里发挥其更有效的作用，引领着中国经济向世界经济进军。参考文献姚巧华人性化管人制度化管事北京中国华侨出版社，欧阳洁企业激励机制研究与涉及经济问题王裕雄完善企业激励机制的措施政策与管理支晓强蒋顺才企业激励制度北京中国人民大学出版社处的环境因素，它会影响激励的效果。管理学基本原来表明，人的工作技校取决于他们的能力和激励水平的高低，不管个人的能力有多高，如果他的积极性不高，激励水平低，就始终做不出好的工作绩效来。所以能力和激励水平是人取得高工作绩效的两个关键因素。二激励的内容激励包含以下几方面的内容激励的出发点是满足组织成员的各种需要，即通过系统地设计适当的外部奖酬形式和工作环境，来满足企业员工的外在性需要和内在性需要。科学的激励工作需要奖励和惩罚并举，既要对员工表现出来的符合企业期望的行为进行奖励，又要对不符合企业期望的行为进行惩罚。激励贯穿于企业员工工作的全过程，包括对员工个人需要的了解个性的把握行为过程的控制和行为结果的评价等。因此，激励工作需要耐心。信息沟通贯穿于激励工作的始末，从对激励制度的宣传企业员工个人的了解，到对员工行为过程的控制和对员工行为结果的评价等，都依赖于定的信息沟通。企业组织中信息沟通是否通畅，是否及时准确全面，都直接影响着激励制度的运用效果和激励工作的成本。激励的最终目的是在实现组织预期目标的同时，也能让组织成员实现其个人目标，即达到组织目标和员工个人目标在客观上的统。二激励的作用在传统的组织和人力资源管理中小埋深宜符合表的规定表管道最小埋深单位进入人孔处的管道基础顶部距人孔基础顶部不应小于，管道顶部距人孔上覆底部的净距不应小于，进入手孔处的管道基础顶部距手孔基础顶部不应小于。塑料管道应有基础，敷设塑料管道应根据所选择的塑料管的管材与管型，采取相应的固定组群措施。地下通信管道敷设应有坡度，坡度宜为‟‟，不得小于‟，引入住宅建筑的地下通信管道应伸出外墙不小于，并向人手孔方向倾斜，坡度不应小于‟。地下通信管道进入建筑物处应采取防渗水措施。人手孔位置的选择应符合下列规定在管道拐弯处管道分歧点设有光缆交接函数以及其它箱处交叉路口道路坡度较大的转折处建筑物引入处采用特殊方式过路的两端等场合，宜设置人手孔。人手孔位置应与燃气管热力管电力电缆管排水管等地下管线的检查井相互错开，其他地下管线不得在人手孔内穿过。交叉路口的人手孔位置宜选择在人行道上。人手孔位置不应设置在建筑物的主要出入口货物堆积低洼积水等处。管道位置管材规格绿化带人行道车行道塑料管钢管注塑料管的最小埋深达不到本表要求时，应采用混凝土包封或钢管等保护措施。管道最小埋深指管道的顶面至路面的距离。与公商第三，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。第四，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设设计施工等单位，共同研究分析，查明原因。如属管理不善的原因应负责处理。如属设计施工材料的原因则由建设单位负责处理。物业管理工作中面对房地产开发商遗留问题的有效对策首先物业公司应了解清楚开发商遗留的问题并详细列出遗留问题的内容然后积极的与开发商联系，反映实际情况，把再不进行维修的危害性转达给开发商，从根本上打消开发商拖的念头。其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题列举，积极的向开发商提供合理的解决方案。同时要求开发商给出解决问题的时间。再次物业公司应积极的与业主委员会合作与有关业主沟通，把压力转化给开发商并督促问题的解决过程。必要时可寻求法律帮助。最后应通过有效沟通，调动业主参与共管的积极性，给后期工作带来方便。结论本文整理收集有关房地产开发商遗留问题的资料，认为防范遗留问题要比治理遗留问题容易，因此从开发商产生遗留问题的原因上分析并将物业管理接管验收作为防范遗留问题的重点进行介绍。在开发商遗留问题上，相关法律法规有重要作用，当业主权益受侵时有法可依。物业管理企业应协调好开发商与业主之间关系。参考文献秦承敏,高珂强房地产法规北京北京大学出版社,不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。五是小区配套项目不到位，消防绿化问题及设计不合理等。产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘些可行的应对措施。认为导致上述问题的主要原因有以下几点。第,开发建设的成本因素。对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了经济效益。第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。第三，开发建设单位设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。第四，施工协调不到位，项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵各赶各的进度，最终导致产品缺陷。第五题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中严重影响正常居住使用应该由具体情况认定。物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施国家建设部提出建管分离分业经营的方法来解决因房开遗留问题带来的物管纠纷。开发商不应该利用和约束物业管理公司的运作,双方应断绝母子关系，真正让物业公司走向市场。要做到建管分离，其中很重要的点便是物业接管验收。严格执行接管验