1、客层定位及按客层需求作商品安排，当然必须依据需求量商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。但由于消费需求随经济环境的变化而变化，因此在具体管理上要降低食品类服务，增加文艺休闲娱乐相关产品。因此购物中心的规划者必须充分掌握商圈内的客层特性，定位好服务商品。在商品组合与商品设计环节，购物中心应重视垂直的商品需求规划，例如衬衫与领带运动器材与运动服装和运动鞋等，在促销过程中结合规划商品形成互补功能，并结合折扣赠送等促销方式产生良好的促销成果。结合个别形象，塑造购物中心的群体形象形象是无形资产的具体象征，它充分表现于个企业体的成果业绩。个具有形象的企业体，不但随时注重服务品质，更重要的是要持续不断地训练员工，使他们了解他们的努力是创造业绩的必要条件，充分地表现在善解顾客意见接受顾客批评主动积极地热情服务。购物中心在招商之初，在选择厂商阶段。

2、时，亚洲的日本也已经达到的高水平。 据联合国有关规定，个国家岁以上的老年人在总人口中所占比例超过 ，或达到亿。到 工程建设费用 室外费用 设备费用 引进人才费用 不可预计费用 流动资金 七医院五年内成本效益预测分析 八医院建筑设计要点 院整体设计医院设计提示 郴州宜章华康医院项目可行性分析报告 总论 项目背景 项目建设单位介绍 华康医院郴州有限公司由湖南郴州宜章县梅田福兴煤矿和香港怡联国际有 限公司合资成立郴州宜章县梅田福兴煤矿建立于年，现有资产万元， 月产煤吨，平均月利税额全项目多水质好价位适宜等特点吸引了来自四面八方的游客。据统计， 今年春节黄金周慕名前来温平均客房出租率达。初五这天，天湖大酒店平均客 房出租率达，郴州宾馆国际大酒店金星宾馆金阳大酒店金叶大酒 店等都达到了。全市。

3、用折现率的合理性。因主题商店具有定的保客能力，营业绩效较有保证。当然在购物中心整体的促销计划以外，各独立商店也具有定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将成为整个购物中心的顾客，每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。购物中心最成功的客源运用策略始于主题商店，在此基础上展开招商计划其依据在于商圈规划，以扣住稳定客层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成股强有力的经营动力。但是有点必须注意，由于客源的重叠确应避免内部竞争的不利因素，而这些因素必须在规划和招商之初就做好有效地排除。使商品趋向全方位服务功能在购物中心的特定客层中，主力客层大多数为家庭式的购买，因此提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要功能。购物中心的服务重点在于商品用途上的定位，购物中心依服。

4、有万人，到年岁以上 的老人将会达到万人。 郴州市生态旅游产业给医院贮备了潜在全世界的老年人口将达到 亿的医疗保健行业带来无限商机。 香港现有人口万，年以后将会增加，达到万，岁老人的比例将由 现在地上升到，即人中就有人是老人。 湖南总人口为年，现在的老人比例是有多个已进入“老年型”。 目前中国岁以上的老年人已达亿，也即将进入“老年型”国家的行列。 据估算，今后年间，老年人数大概会翻两番，从亿人增加到将近亿人。 今天，每十个人中就有个花甲老人。到年，岁以上的人口超过，便被称为“老年型”国家。除少数非洲国 家外，现在几乎所有国家的人口结构都在趋于老化，这是因为人口出生率逐年下降 而平均寿命不断增加造成的。 当前，在全世界多个国家和地区中，约瑞 典的老年人口比重达到，获得世界“最老”国家之称。其次是挪威英国和比 利。

5、售或衡量成长。不动产价值的评定方式有许多种，传统的估价通常包含下列三种推演方式重建成本估价法此方法的立论是将该购物中心所在土地先视为空地，评定其市场价值，而后加上重建类似购物中心所需的建造成本，减去可能折旧的总值。折旧估量是影响这种估价方式准确与否的关键，尤其是成立很长时间的购物中心，其价值可能因折旧的估量而存在认知上的差异，另外开发商所建立的商誉也难以纳入所考虑的因素。市场比较法这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价，标准比较的方式包括每平方米建筑物的售价，然而这评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较的案例。现金流量推估法这种方法为推估该购物中心在其运营周期中或特定时段内将每年可能产生的净现金流量累计后的现在值，现在值的含义是将每年净现金流量减去利息后直至预定时日的累计值，但是其准确性则视预估品质与所使。

6、对有良好品牌形象的厂商要优先引进，甚至为达到这目标，可以采取优惠策略吸引该厂商进驻。购物中心在结合进个别形象后，很容易塑造个强有力的销售群体形象。结合个别形象的目的在于结合重叠客户，增进整体销售能力，因此必须依靠有效的管理制度，整合个别力量，建立具体的形象效果。而这种形象旦建立起来，购物中心的特色就可以体现出来。比如申请进入购物中心的厂商增加，促销效果突出，购物中心业绩持续成长，卖场内部营业单元空置率低等。注重提升平效所谓平效，即营业收入与营业务市场开发等专长。累积经验个优良的开发团队应具有丰富的经验外，还应建制套积极专业技术的办法，以整合专业能力，随时支援高难度问题的需求。视野广阔专业人员除专业素质外，对其他专业亦需有相当程度之修养，同时需有国际化的专业研究，才不致局限于以管窥天的闭塞理念。尤其对新发展阶段的购物中心行销推广策略，必要有。

7、旅行社在广东去年底出现“非典”疫情退掉接团个， 共人次的客源 今年春节黄金周期间，全市共接待游客万人次，同比增长。其中， 过夜游客万人次，增长，人均花费人民币元日游游客 万人次，增长，人洁卫生，以免发生恶臭引来蚊虫苍蝇。．播放音乐应注意音量适当，不可有影响购物中形象及干扰临近商店经营的行为。．员工车辆停放于指定的地点，不可占用顾客停车空间。．展示窗及商店的照明设备应保持明亮。．商业经营必须注重以客为遵，将高水准的商品及服务提供给顾客。不可有拍卖破产大拍卖等不利于形象及不公平竞争的经营方式。．不得装置机器设备影响建筑物安全及购物中心其他商店的正常营运。．承租人不得采取投币式贩卖机器销售方式。．承租人有准时缴纳租金及其他必要费用的义务，不得借故拖欠。．承租人必须参加商店经营的组织，善终该组织约定的各种义务。．承租人经营商店应依购物中心。

8、述五项条件可导出下列三个行销推广方向．商品整合的行销推广，通过业种安排呈现的商品群。通过商品整合，产生整合性行销推广策略。个完整的商品销售商场是吸引顾客的重要条件，亦能达到行销推广效果。商品整合行销表现下列三大要点丰富的商品种类。给予顾客愉悦便利的购买。商品分类与选择性。整合行销的效果唯有通过购物中心才能产生行销推广的特殊效果，究其原因，般的商店街不可能通过业种安排呈现商品群，没有提供顾客选择性购买的特性，无法使顾客完成愉悦便利的购买行为，达到执行行销推广的有效方法。何况购物中心的业种安排特性可于执行过程中调整焦点。购物中心管理合约的制定在经营管理领域里，为使经营管理顺畅，许多合约的沟通签定有极高的必要性，只有如此才能使签约双方都依约定的条件内容运作，以达到双赢的目的。合约签定的整体流程不但已成为经营管理成功的要件，也逐渐发展为专门的学问。

9、定的营业时间，不可擅自开店停止营业等。三购物中心目标管理要点购物中心招商承租签订合约的主要目的，在于达成购物中心目标管理，奠定经营成功的基础，其要点如下建立顾客进入购物中心的第印象。推动购物中心重要的工作维护保养，增强观感，延长使用寿命，增加价值。服务人员的素质与维护财产的安全。节约能源，从采光设计构思开始及平常的节约使用。软硬件服务品质维护施行计划管理。紧急事件管理。财产维护保养。培养专业素养。．确认经营管理作业租赁契约，使用管理规划。财产的查验目的要求项目。计划性工作执行情况。成本预估。预算执行及开发经营者交办任务的执行。．评估通过事前规划确定目标事中执行及事后评估，调整经营方向及发展目标，达到预期的经营管理绩效，并积累经验，培养更专业的素养。评估购物中心价值的方法决定购物中心价值建立不动产的价值基于许多原因，包括取得财务借款吸引买主。

10、的种类及执行在顾客导向取代了制造导向的时代，使产品规划燃起极大的变革，购物中心为顾客需求集合商品，于规划阶段，在卖场内配置不同品牌特性及功能的商品作系列化的组合销售，为达到行销推广的目的，“价格”的关联性必须同时列为战略因子，旦各商店展开战略运用之后，运用商品与价格策略，才能将完整的策略思考落实于营运。尤其面对多变的市场及消费者消费行为表现，加上国际化产业公平竞争环境逐渐形成，国外商品得以进入国内市场形成竞争，因此购物中心的行销推广应跳脱传统的业种安排商品优劣功能多寡等范畴，扩展为国内外商品的参与经营，加强销售服务品质经营管理，塑造有社会责任经营理念的形象，架构最能迎合商圈客层需求的商品组合。因此，下列因素是行销推广执行的最适条件最佳业种安排所呈现的商品层。优良的服务品质。最适价格策略。最具坪效的卖场安排。精细热场安排所呈现的集客力。依据。

11、经营管理领域最重要的合约，即是面对许多业种安排，招商，选定商店，业主与店东所必须签订的租赁契约。购物中心在原拟订业种中对确定参与经营的商店应作立场分析，自我评估项目有．从所安排的业种中，逐项评估最适合的项目。．利用必需投入的租金费用及公共设施使用费等成本分析，反算投入购物中心经营后的预估营业额。．估算投资报酬率及其他衍生收益。．规划参与购物中心经营后的发展流程，包括各项专业训练及各项发展基金的投入。．投入购物中心经营的商店是否有特色，评估其他连锁有无整合调整营业方式的必要性。．运用购物中心资讯，供研发利用。购物中心的投资经营必须分摊庞大的经营管理成本，目的在于获得有效的资讯以供整体及个别经营者参考，作为调整改善的依据。而无论生产商进口代理商总经销商或区域性全国性经营者均可利用这些资讯，衍生许多强化经营理念的效果。二购物中心承租商店使用管理。

12、瞻性的专业能力才足以胜任。专业训练及执行相关研究计划专业训练是磨练专业人才的必要过程，为执行专业工作需要，定期赴国外研修课程及个案研究特定问题，检讨其因素关系分析现象形成的各个因素及勘察影响所及的现象。除日常参与规划研究评估作业外，定期发表研究成果，使技巧更熟练并深化专业技术。因此专业团队的成员除了应具备认真的态度及兴趣外，必须能列举上述相关条件以表现敬业及专业能力。购物中心依据发展需要组成行销推广的专业团队后，依其必要性规划适任人才，无论是事业需求的委任条件或为下阶段的举才标准，在这个阶段应注意阶段性的任务需求，否则可能投入巨大的人力成本，却不能发挥较大效果。此外由于购物中心缩短开发期为精简成本的最有效方法，因此大部分采取阶段重叠的作业安排，行销推广最好于开业期往前推个月即应展开，同时进行测定市场检查招商作业及销售商品的搭配。三行销推广。

参考资料：

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