（定稿）四川龙泉巴蜀百艺影视基地项目建议书

现在有不少开发商提出的搞房地产要先搞环境卖房子也是卖环境，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。

如年初上海的绿荫苑，它独辟蹊径，提出新加坡风的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达的绿化率。

随后出现的国贸花园，也以依绿而居的营销理念热销楼市。

后来的上海春城以平方米的蔚蓝色湖泊，中远两湾城和盛大花园以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。

当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，块草坪就冠之以环保小区生态家园，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

房地产产品价格策略房地产定价方法目前在房地产业普遍运用的定价方法为市场比较法成本法收益法等，具体来说市场比较法。

将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

二成本法。

以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

三收益法。

将预期的估价对象房地产未来各期通常为年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

四剩余法。

将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格。

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

在弄清方法之后，具体执行有低价高价内部价口价优惠价等战略。

开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃身份象征完善功能优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

二房地产产品定价策略试探性定价策略。

即以售看价的定价技巧。

房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高些如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

二折扣策略。

房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。

如购买数套房优惠首购优惠购房抽奖次性付款优惠等等。

三差别定价策略。

对不同的顾客群规定不同的价格对不同用途规定不同的价格对不同时间规定不同的价格。

四心理定价策略。

尾数策略整数策略品牌定价策略等。

房地产产品促销策略房地产人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。

人员促销的优点在于目标客户明确，促销力量集中，成交率高与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。

促销人员般必须具备以下条件和素质具有丰富的房地产梁行第太平戴维斯等批专业性的经纪公司已经发展成为大型跨国企业，所以我国的房地产服务公司要走的路还很长，但是前途是光明的，我们需要在房地产市场的万千变化下，冲破阻碍，稳步求得发展。

参考文献田杰芳房地产市场营销清华北京交通大学出版社，。

艾里斯，杰克特劳特定位谢伟山，苑爱冬译制机械工业出版社。

菲利普科特勒营销管理中国人民大学出版社，。

杜宇试论房地产营销策略，中国科技信息，。

王馨浅析房地产营销策划的问题及对策现代商业，。

周尚志，康燕房产中介服务业的趋势和企业发展战略分析中国房地产，年，第期。

吴展北京房地产中介行业的分析及发展对策研究武汉理工大学年。

张原，樊宇虹房地产中介市场的现状问题及对策北京建筑工程学院学报，年期。

周芳对发展我国房地产经纪业的探析中国房地产金融年期。

庾莉萍房地产行业未来发展大趋势中国房地产金融，年第期。

中国房地产开发市场发展趋势及营销策略建议。

房地产动态主办单位国家信息中心中国房地产信息网，年共期。

全国工商联房地产商会房地产市场调控政策分析四川改革年月日。

房地产蓝皮书中国社会科学院城市发展与环境研究所社会科学文献出版社年月日谢辞本论文的完成，得益于经济管理学院各位老师传授的知识，使本人有了完成论文所要求的知识积累，更得益于导师张孟阔从选题的确定论文资料的收集论文框架的确定开题报告准备给予的帮助，在此对导师张孟阔表示感谢，品位的美好生活蓝图，例如位于上海河南路复兴路上的太阳城市花园中，开发商专门修建了特色雕塑广场神牛广场，并在小区安放了汉白玉雕塑座，其中包括罗马神话人物阿波罗花神丰收神谷神等，每个雕塑都给人们个美丽的传说。

在这里，人们可以领略到难得的神话情调。

随着现代交通电信的迅猛发展，人与人之间的距离越来越近，但心与心之间的距离越来越远，地球变成个村庄，人心却越来越封闭。

广州十大明星楼盘之的翠湖山庄的开发商就注意到这问题，他们把创造种和谐的邻里关系温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通交流，他们在这问题上的努力可以从幅候车亭广告看出下雨了，让隔壁的林太太帮忙收衣服，这主题相当朴实，却又那么珍贵，让我们久久回味。

另外，为了给孩子创造个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量品味，以及小区内大部分住户的文化层次。

现在不少开发商煞费苦心，不仅在建筑风格上尽量体现文化内涵，而且注意通过高品味会所藏书丰富的图书馆温馨祥和的邻里中心来营造小区的文化气息，这不能不说是在文化营销方面作出的有益探索和成功尝试。

四产品的附加价值策略随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。

购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。

他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。

这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过知识考道工序钻孔的钻床夹具。

本夹具将用于摇臂钻床，刀具为高速钢锥柄麻花钻提出问题本夹具用来钻孔加工本道工序时，该孔表面粗糙度没有过高的精度要求。

因此，在本道工序加工时，主要考虑如何保证孔的定位，如何降低劳动强度提高劳动生产率。

二夹具设计定位基准的饿选择由零件图可知，以孔和孔的个端面为定位基准，采定位销用为辅助支承，同时为了缩短本工序的辅助时间，应设计个可以快速更换工件的夹紧装置。

切削力和夹紧力的计算刀具麻花钻轴向力扭距在计算切削力时必须把安全系数考虑在内，安全系数为基本安全系数为加工性质系数为刀具钝化系数。

所以夹紧力在此夹具中，只是为了防止工件在加工过程中的振动和转动，因此很小。

定位误差分析定位尺寸公差的确定。

工件的主要要求同轴度，同轴度的误差主要有钻套和衬套的不同同轴度引起的，衬套的同轴度小于钻套的同轴度小于而零件要求的最大同轴度为定位尺寸公差的确定。

夹具的主要定位元件是根定位轴，该定位轴的尺寸与公差现定与本零件在工作时与其相配的轴的尺寸与公差相同，取其公差为，即。

定位轴与零件的最大间隙为而零件要求的最小偏差为因此最大间隙满足精度要求夹具设计及操作的简要说明如前所述，在设计夹具时，应该注意提高劳动生产率，为此，应首先着眼于采用何种夹紧装置以减少更换工件的辅助时间。

本夹具设计采用开口垫圈夹紧装置，只要松开螺母即可取下工件，可以提高劳动生产率，而且本夹具总体结构设计比较简单紧凑工序Ⅶ半精铣孔端面。

工序Ⅷ半精铣孔端面。

工序Ⅸ钻孔。

工序Ⅹ铣宽为的槽工序Ⅺ去毛刺。

工序Ⅻ检查。

工艺路线方案二工序Ⅰ粗铣孔端面。

工序Ⅱ粗镗孔，倒角。

工序Ⅲ粗铣孔外端面。

工序Ⅳ粗铣孔内端面。

工序Ⅴ扩，粗铰孔并加工倒角。

工序Ⅵ粗镗孔。

工序Ⅶ半精铣孔端面。

工序Ⅷ半精铣孔端面。

工序Ⅸ钻孔。

工序Ⅹ铣宽为的槽工序Ⅺ去毛刺。

工序Ⅻ检查。

工艺方案的比较与分析上述两个工艺方案的特点在于方案是先加工孔端面，再以该加工平面为基准加工其余平面，最后加工各个孔方案二是先以孔外端面为基准加工孔端面，再以孔端面为基准加工其它端面和孔。

两相比较可以看出，方案二遵循互为基准原则能够较好的保证加工精度，对设备要求较低，而方案工序比较集中，考虑实际设备条件，可将两个方案进行综合考虑。

具体工艺过程如下工序Ⅰ锻造毛坯工序Ⅱ时效处理去应孔孔端面的加工余量参照机械加工工艺手册，取加工精度，由锻件复杂系数为，两孔外侧单边加工余量为。

锻件材质系数取，复杂系数为，确定锻件偏差为和。

根据机械加工工艺手册加工余量分别为孔端面粗铣精铣孔端面粗铣孔毛坯为实心，不出孔，为自由工差。

根据机械加工工艺手册加工余量分别为钻孔由于本设计规定的零件为中批生产，可采用调整法加工，因此在计算最大最小加工余量时，可按调整法加工方式予以确定。

毛坯名义尺寸毛坯最大尺寸毛坯最小尺寸铣后最大尺寸铣后最小尺寸将以上计算的工序间尺寸及公差整理成下表锻造毛坯铣削加工孔处加工前最大最小加工后最大最小加力工序Ⅲ铣孔端面。

去寸土寸金见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间阳光照射绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。

现在有不少开发商提出的搞房地产要先搞环境卖房子也是卖环境，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。

如年初上海的绿荫苑，它独辟蹊径，提出新加坡风的崭新概念，摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达的绿化率。

随后出现的国贸花园，也以依绿而居的营销理念热销楼市。

后来的上海春城以平方米的蔚蓝色湖泊，中远两湾城和盛大花园以上万平方米的人工湖泊景观为市场诉求点，这些楼盘均获得了较好的销售业绩。

当然，开发商同时要要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，块草坪就冠之以环保小区生态家园，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。

房地产产品价格策略房地产定价方法目前在房地产业普遍运用的定价方法为市场比较法成本法收益法等，具体来说市场比较法。

将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

二成本法。

以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

三收益法。

将预期的估价对象房地产未来各期通常为年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

四剩余法。

将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格。

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。

在弄清方法之后，具体执行有低价高价内部价口价优惠价等战略。

开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃身份象征完善功能优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

二房地产产品定价策略试探性定价策略。

即以售看价的定价技巧。

房地产经营企业在出售商品房时，先以较低价售出少量商品房，如果买房的人多，就可以把价格提高些如果提价后仍供不应求，以后还可以把价格再提高。

二折扣策略。

房地产开发商为了加速资金回笼，往往会给予客户定的价格优惠，它是通过不同的付款方式来实现的。

如购买数套房优惠首购优惠购房抽奖次性付款优惠等等。

三差别定价策略。

对不同的顾客群规定不同的价格对不同用途规定不同的价格对不同时间规定不同的价格。

四心理定价策略。

尾数策略整数策略品牌定价策略等。

房地产产品促销策略房地产人员促销房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。

人员促销的优点在于目标客户明确，促销力量集中，成交率高与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。

促销人员般必须具备以下条件和素质具有丰富的房地