转型的主要参与者。广州市市过高的房价，使他们很难再在城市扎下根来，这不利于他们发挥聪明才智，不利于广州市经济社会的发展。政府也应该将这部分群体涵盖在住房保障范围之内。提高政府的住房保障能力广州市各级政府应切实担负起职责，加大财政投入，多渠道筹措资金积极推进保障性住房建设明确各职能部门的职责，协调好各部门的关系加大对保障性住房建设的监督，防止权力寻租行为，确保保障性住房功能的有效发挥。企业参与，政府引导建设保障性住房是项长期而艰巨的任务，仅靠政府来完成，其效率和效果并不是最佳的，应该充分发挥社会的力量，集中有能力和有社会责任感大型企业共同完成。因此，政府可通过各项措施刺激开发商建设市场型租赁房，既可以减轻政府的压力，又能帮助提升此类房屋的质量。第页共页完善弱势群体购房金融支持体系对于低收入家庭住房贷款，政府应给予更多的支持，应完善金融支持政策，降低金融机构在城市弱势群体住房贷款中的门槛，通过贷款担保贴息等方式，鼓励银行向低收入家庭提供住房贷款，同时降低住房贷款利率，延长贷款偿还时间，降低贷款准入条件。因程。通过对广州市保障性住房建设的具体情况分析可以看出，对于保障性住房政策的实施过程和保障性住房建设中，政府应该从长远规划发展和有利于居民生活水平改善的角度出发，住房保障的思维不应仅停留在住宅的提供上，其终极目的是居民生活质量的提高。保障住房建设和配套建设完善应通过借鉴国际先进经验，探索出适合广州市情况的新方式。在本文的写作过程中，笔者试图尽量广泛地搜集资料，详细深入地剖析广州保障性住房建设中存在的问题及现状，也试图深入探索表面现象下的深刻原因和内涵并提出相应的解决措施。但是由于笔者认知水平和理论的粗浅，以及相关数据资料的缺乏，在写作中对许多问题思考并不成熟，角度也并不全面，所研究的结果也难免粗浅。因此，本文的完稿并不是对保障性住房现状研究及发展趋势分析的结束，在今后的学习和时间中，笔者将对问题未来的发展做进步更为深刻的研究。第页共页参考文献阿瑟奥沙利文城市经济学北京中信出版社，霍尔斯曼世纪年代国家住房政策回顾住房研究，加尔斯特住房政策中需求方与供给方的补贴比较研究住房研究，曹振良中国房地产业发展与管理研究北京北京大学出版社，卢有杰全面分析城镇住房保障制度城乡建设，董藩人宅相扶和谐共生城市中低收入人群居住问题解决方案获奖作品集广州广东旅游出版社，马智利我国保障性住房运作机制及其政策研究重庆大学出版社，文林峰城镇住房保障中国发展出版社广州经济适用房购房条件放宽，人均面积增两倍黄穗诚广州扩大廉租房保障范围广东建设报，雷志炎广州市经济适用住房和廉租房建设管理工作情况广州新人居特刊，第页共页致谢本文从选题开题到论文的结构设计，以及思路的构建都得到老师的悉心指导和认同。老师渊博的知识，严谨的学风，丝不苟的工作态度，在学术上精益求精的精神和对学生认真负责的态度深深地感染了我，心中盈满了对老师的敬佩之情。谢东风老师对我的影响使我受益终生。同时，我非常感谢管理学院论文组导师组长件充足的就业机会良性的社会支持网络等是良好区位的重要衡量标准。居住区的区位选择在定程度上反映着社会经济居住观念土地资源人口及生态环境等诸多方面的相互关系。对于廉租住房的目标群体来说，区位选择成为平衡居住和就业发展需求的关键因素。广州市的廉租住房建设采取的是规模化集中兴建。但多数用于安置贫困家庭的廉租住房位于交通不便的城乡结合地带。虽然受资金和土地条件的制约，选择开发成本较低的城乡结合部有利于节省资金加大廉租住房建设力度，但远离市区的选址使得相当部分的廉租家庭用于交通的费用增加，家庭经济负担加重。同时，廉租住房社区建设远离市区导致社会隔离程度加深，进步加大了社会资源支配两极分化的程度。资金问题导致廉租住房配套建设滞后广州近年用于投入廉租住房建设的资金达几十亿。随着廉租社区的落成使用，问题也相应出现。广州廉租住房为了保证房屋质量以及开发过程的公益性，第页共页房屋的建设管理都是直接由政府直接负责，杜绝开发商的参与。在住房开发后期，由于建成的廉租住房社区大部分地处偏远地带，周边学校医院市场商业网点都必须完全依靠政府引导建设，而政府资金到位不足，开发主体单化，导致各类公共设施的建设迟迟不能到位。建廉租住房容易，周围配套设施的配建困难己经成为廉租住房建设中存在的主要问题。政府用于投资廉租住房的资金已经很大，在缺乏配建动力的情况下，还要保证周围公共设施和商业服务的配套建设确实面临很大的困难。在广州已经建成的几大廉租住房社区中，由于配套相应落后，导致居民弃住廉租房，而己经入住的居民生活保障和质量也函待改善的提高。廉租住房的配套设施建设是保障廉租住房效果的重要方面。廉租房制度覆盖面过小，保障总数过低广州市保障性住房目前的分配只针对广州市市区城镇户籍但从社会保障的意义来讲，它应包括所有无法从市场获得住房的低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量所谓流动但常驻城镇的农业人口和夹心层。廉租房准入退出机制不完善，缺乏监督虽然在广州市城市廉租住房保障制度实施办法中，对廉租房的准入退出机制作了相关的规定，但在实际的操作中却困难重重。例如在年进行的次入户调查中发现，有户廉租房在年月至年月期间处于空置状态，空置时间长达七年多。第页共页完善广州市保障性住房的对策完善弱势群体住房保障政策明确弱势群体住房保障目标依据我国经济社会发展的现实，结合广州市市实际情况，笔者认为近期内广州市弱势群体住房保障的目标重点扩大廉租房供给，有计划安排经济适用房建设，适当增加过渡性住房城市公寓和货币补贴相互配合的辅助措施，实现广州市市住房弱势群体的住有所居。扩大弱势群体住房保障范围保障性住房作为种准公共产品，首要的价值目标是体现公平性。在广州市城市化的进程中，农民工群体为城市的繁荣发展做出了重大贡献，他们收入低，居住条件较为恶劣。住房保障不能惠及他们，使他们感受到来自社会的排斥，这不利于城市经济社会的发展，不利于和谐社会的建设。高校毕业生作为现代化建设的重要人力资源，是促进经济转轨和社会等其中务服务的能力。首先转变营业厅职能。营业厅是服务渠道中功能最齐全的渠道，而服务机构向成本领先战略和差异化战略的转变，使营业厅的职能定位随之转变，从以前销售和服务职能向营销服务信息网的职能转变。其次，对营业厅进行差异化划分。即是把营业厅划分为满足客户共性需求的营业厅和满足客户差异化需求的营业厅，满足不同客户群体的差异化需求。差异化的工作是针对其目标市场的客户，宣传对应品牌文化和展示品牌内涵，同时能更深入了解目标客户的需求。客服务热线服务实现站式快捷服务交互式业务办理全业务系统支撑，以适应业务发展需要。如服务流程过于繁复，按照语音提示级级按进去数字，很长时间才能得到自己想要的信息，有时候到最后才发现没有自己需要的信息，在这样冗长的过程中，部分客户选择了放弃，只有亲自去营业厅查询，这种情况会严重影响企业的服务效率。另外改进服务支撑系统，丰富知识库内容，延伸知识库应用，提高服务准确性便利性和服务效率。完善共享的知识库，能够给客服代表和企业所有的线员工提供强大的信息支撑。客户俱乐部服务实现利用子俱乐部绿色通道服务会所等渠道，为客户俱乐部会员提供个性化服务，同时将会员范围由移动业务高端用户扩大为各业务单元的高端用户，享受统的会员服务。窗口服务管理标准的融合目前，服务窗口的管理存在较大的差异，需要统各窗口服务规范标准及工作流程二是统各窗口服务管理制度，结合当前全业务服务提供的特点，突出礼仪服务现场管理等要素。客户服务支撑系统整合为更好地使用全业务经营和向客户提供分级分层服务，要完成统接入分级服务二要统账单规范流程集中台席与分散台席相结合即时预约与在线办理相结合三是建立并规范客服标识统客户视图固定与移动捆绑产品的业务受理客户品牌专业化的座席配置各渠道知识库共享统相关业务管理接口。二服务质量方面解决热点服务问题缩短障碍修复时限主要采取的管控方法如下是通过加强内部管理管控障碍修复各环节的时间限制，提高修复质量，减少重复障碍的发生二是宣传障碍受理方式，引导客户通过系统报障，减少障碍派单环节三是设定各环节工作的完成时限，减少超时障碍发生四是加强内部管理以及考核，杜绝人为消障现象的发生，减少重复障碍发生五是巩固清网排障成果，提高线路质量。要求维护部门拿出保障障碍修复时限以及质量的具体措施。加大障碍回访力度，力争做到障碍修复后小时内回访客户，提前发现隐患，减少时限类投诉，缩短装移修机时限类投诉。提升线人员客户服务能力营业厅作为运营商服务窗口，承担了客户营销服务的主要工作职能，客户入网缴费积分兑换等业务都是在营业厅办理。这样给运营商的自有渠道体系带来很大的压力，众多客户在数量有限的营业厅内办理业务，势必会带来营业厅的拥挤。这种情况下营业人员除了要有较强的业务处理能力外，还需要具备定的现场管理能力。营业员的日常工作比较辛苦，碰到结账日或者是培训日，工作的时间就会更长，这样，工作压力难免会使营业人员的心态发生变化，以至于对客户的服务出现怠慢甚至不礼貌的现象。针对上述现象，运营商需合理转型的主要参与者。广州市市过高的房价，使他们很难再在城市扎下根来，这不利于他们发挥聪明才智，不利于广州市经济社会的发展。政府也应该将这部分群体涵盖在住房保障范围之内。提高政府的住房保障能力广州市各级政府应切实担负起职责，加大财政投入，多渠道筹措资金积极推进保障性住房建设明确各职能部门的职责，协调好各部门的关系加大对保障性住房建设的监督，防止权力寻租行为，确保保障性住房功能的有效发挥。企业参与，政府引导建设保障性住房是项长期而艰巨的任务，仅靠政府来完成，其效率和效果并不是最佳的，应该充分发挥社会的力量，集中有能力和有社会责任感大型企业共同完成。因此，政府可通过各项措施刺激开发商建设市场型租赁房，既可以减轻政府的压力，又能帮助提升此类房屋的质量。第页共页完善弱势群体购房金融支持体系对于低收入家庭住房贷款，政府应给予更多的支持，应完善金融支持政策，降低金融机构在城市弱势群体住房贷款中的门槛，通过贷款担保贴息等方式，鼓励银行向低收入家庭提供住房贷款，同时降低住房贷款利率，延长贷款偿还时间，降低贷款准入条件。因程。通过对广州市保障性住房建设的具体情况分析可以看出，对于保障性住房政策的实施过程和保障性住房建设中，政府应该从长远规划发展和有利于居民生活水平改善的角度出发，住房保障的思维不应仅停留在住宅的提供上，其终极目的是居民生活质量的提高。保障住房建设和配套建设完善应通过借鉴国际先进经验，探索出适合广州市情况的新方式。在本文的写作过程中，笔者试图尽量广泛地搜集资料，详细深入地剖析广州保障性住房建设中存在的问题及现状，也试图深入探索表面现象下的深刻原因和内涵并提出相应的解决措施。但是由于笔者认知水平和理论的粗浅，以及相关数据资料的缺乏，在写作中对许多问题思考并不成熟，角度也并不全面，所研究的结果也难免粗浅。因此，本文的完稿并不是对保障性住房现状研究及发展趋势分析的结束，在今后的学习和时间中，笔者将对问题未来的发展做进步更为深刻的研究。第页共页参考文献阿瑟奥沙利文城市经济学北京中信出版社，霍尔斯曼世纪年代国家住房政策回顾住房研究，加尔斯特住房政策中需求方与供给方的补贴比较研究住房研究，曹振良中国房地产业发展与管理研究北京北京大学出版社，卢有杰全面分析城镇住房保障制度城乡建设，董藩人宅相扶和谐共生城市中低收入人群居住问题解决方案获奖作品集广州广东旅游出版社，马智利我国保障性住房运作机制及其政策研究重庆大学出版社，文林峰城镇住房保障中国发展出版社广州经济适用房购房条件放宽，人均面积增两倍黄穗诚广州扩大廉租房保障范围广东建设报，雷志炎广州市经济适用住房和廉租房建设管理工作情况广州新人居特刊，第页共页致谢本文从选题开题到论文的结构设计，以及思路的构建都得到老师的悉心指导和认同。老师渊博的知识，严谨的学风，丝不苟的工作态度，在学术上精益求精的精神和对学生认真负责的态度深深地感染了我，心中盈满了对老师的敬佩之情。谢东风老师对我的影响使我受益终生。同时，我非常感谢管理学院论文组导师组