利息按资金流量测得并已资本化，开发间接费中已包含按照建安成本计提物业基金物业补亏项下预计万元住户大巴和引进公交万元物业补亏按建筑面积元平方米月计提两年万元费用明细表成本项目单位成本成本总额权重开发间接费工程管理费资本化利息营销费用物业补亏物业基金管理费用销售费用地价与容积率按万元亩计，地价万元，税费拍卖佣金由合作方包干。亩建筑密度单位地价元楼面地价元按总占地面积按净占地面积按计容积率建筑面积按总建筑面积按可售建筑面积合计拆迁补偿费红线外市政设施费合作款项政府收益金万元亩市政配套费其中土地出让金计划拍得价，万元亩政府地价及市政配套费平米地价万土地协议中地价其他相关成本合计说明总建筑面积平米规划容积率计容积率建筑面积平米不计容积率建筑面积总占地面积平米建筑用地净地平米说明红线外市政设施费预计万元高压线迁移万元连接广州米宽道路建设万元现有道路维护万元成本水平项目总投资万元，单位投资元，开发成本万元，单位开发成本元。见下表成本项目单位成本成本总额权重土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本合计九期间费用项目总投资利润测算核心指标项目指标值核心指标内部收益率销售净利率参考指标单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现比年上半年下半年各期支付地价现值之和地价总额各年资金占用回报率项目净利润销售面积项目利润销售收入资金峰值项目总投资计算式使累计净现值为零贴现率项目净利润销售收入利润实现节点如下本项目分期开发，五年内售罄，每期工期约至个月。序号年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年结算面积营业收入销售成本项目利润期间费用税前利润单位税前利润税后利润单位毛利元单位净利元项目合计利润体现二税务分析税项税率依据预计税额万元营业税金及附加土地增值税企业所得税合计应交营业税金及附加为万元企业所得税按计算，高达万元土地增值税按营业收入缴交，则应交万元。三开工及销售安排施工安排本项目分期开发，每期施工工期为至个月，至年月全部竣工。上半年下半年上半年下半年上半年下半年合计期二期三期四期五期，次付款甲方持有项目公司股权转让给乙方转让协议签署并公证后，支付转让总价第四次付款项目公司股权转让工商变更登记完成后，支付转让总价第五次付款在第四次付款完成后次月，开始支付转让总价另外款项，付款期为个月，分次等额支付，每末支付次。乙方每支付笔款项同时，甲方应向乙方提供相应金额可以列入开发成本合法票据。每次付款至少间隔半个月。三市政配套及土地使用期限起算日期变更万科向南海市黄岐区政府支付费用，由黄岐区政府完成项目地块市政配套，并负责向有关政府主管部门申请将项目地块土地使用权起始时间重新起算。详细见附件二风险分析竞买实现风险泌冲岗地块估价较低，可能吸引较多竞争对手，抬高成交价格。防范合作方负责协调法院与拍卖行，缩短拍卖公告期抬高拍卖保证金金额，减少潜在竞争者制定最高拍卖价格。二权益转让风险合作方在联合竞买成功后至将其权益转让给万科之前，可能出现将其权益另行处置给出价更高者。防范拍卖完成后，全部法律原始文件由我方保管合同约束规定万元违约金。三规划要点风险原土地使用权人因与政府间关系问题，长期未能取得规划许可证，致使泌冲岗地块至今没有规划要点。防范广州项目发展部已与南海市主管该业务常务副市长请示，明确表示我方竞买成功后，给予办理容积率在内规划要点手续。四用地年限风险项目原土地使用权起始日期为年月日。如不更改起始日期对项目销售将产生较大负面影响。防范将与南海市黄歧区政府签订合同，规定由其负责将土地使用权起始日期更改。南海市主管常务副市长明确表示给予大力支持办理。第三部分规划设计思路规划理念南海市第部分项目概况宗地现状地理位置地块四至地形地貌地质条件工业现状路网现状二大市政和社区配套大市政配套现状道路交通状况水电气通讯二社区配套现状学校医院公交第二部分法律及政策性风险土地使用权现状用地规划手续合作方式联合竞买权益转让项目公司风险分析竞买实现权益转让核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,规划要点用地年限第三部分规划要点分析第四部分市场分析及项目定位广州市国米量项目完全投资保本销售六敏感性分析销售均价变化影响单位成本变化影响容积率变化影响七投资分析结论第六部分项目综合评价第部分项目概况宗地现状地理位置南海市黄岐区泌冲岗项目与广州市白云区金沙洲接壤，地块占地面积泌冲二小广州市中学生劳动技术学校明辉滕厂检察院培训中心广东现代俊惠学校黄岐高级中学钟村南光树脂制品有限公司海北变电站南方制版厂平方米约亩。地块南对面工业开发区占地面积平方米约亩，目前开发区东北面已修建广东现代俊惠学校检察院培训中心和南方制版厂约占亩。地块西公路对面为广州市中学生劳动技术学校。地块进深示意及四至东至山岗与金沙洲紧邻，南至南海市南兴工贸有限公司工业开发区，西至宽约米城市规划支干道连接广佛高速公路，北至山岗与金沙洲城市生态公园相连，紧邻泌冲二小和黄岐高级中学。地块西至道路地块南至道路地块西北角边界道路地形地貌地块呈丘陵地貌，区内有七个山丘，其中五个集中在地块东北部最大标高落差约米，西部及南部已开方取土，地势平缓，但尚未平整土地。附着物以自然生长树木和杂草为主，及两个天然水塘。地块现状组图穿过地块边缘架空输电线另外，地块边缘有两条架空高压和输电线通过，对景观有定损害，但开发商可将其迁移，以消除其影响。地质条件依据同板块广州金沙洲居住区控制性详细规划分析地块山丘覆盖层属于泥质粘土，下部为石炭系灰岩风化体，风化厚度不大，地基条件好，属基岩地基浅埋区。周边工厂现状本地块边现存咏昱金属制品有限公司位于地块西公路对面米处及南方制版有限公司位于地块南对面工业开发区内米处，规模不大，虽尚在生产，但污染较小，因此应该不会对营销造成损害。咏昱金属制品有限公司南方制版有限公司进入地块沿途现状从广州环城高速公路下沙贝立交后，沿广佛高速路旁辅道，穿过地块边工业开发区地块，到达地块南部约公里，约三分钟车程。从广州进入地块沿途现状三项目周边社区配套情况大市政配套现状道路交通状况与广州市之间交通路径黄岐项目虽位于南海，但与广州老三区仅间隔金沙洲地块，地理位置优越，交通也非常便利。自黄岐项目出发，三分钟车程上沙贝立交即可进入广州环城高速公路收费通道，可以非常快捷地到达广州市内任何地点。路径二经金沙洲大桥糖厂大桥，现已修至距地块三公里处增槎路，分钟车程即可到达内环路西场立交，由此立交便进入了四通八达立体交通网，如内环路东风路中山路等，分钟内即可到达市中心区内任何点。从本项目穿过金沙洲大桥，即可进入广州市四通八达立体交通网。项目所在地广佛高速路内环路环城高速路与南海市之间交通路径地块西部，有条紧邻镇级公路，沿此公路向南约五分钟车程可到达黄岐街办，向北十二分钟车程可到达里水镇中心区。路径二从地块南部出发，穿过工业开发区，沿高速公路旁辅道约三项目所在地分钟车程通往里水镇分钟车程通往黄岐街办沿广佛高速公路可在十五到三十五分钟内到达南海市各镇中心区。自本项目出发，三分钟车程上沙贝立交，即可进入广州环城高速公路及广佛高速公路。分钟车程上沙贝立交，进入广佛高速公路，可在十五分钟到三十五分钟车程内到达南海市里水镇，桂城街办及平洲街办，盐步街办，和大沥街办中心位置。水目前南海桂城自来水公司直径米给水管已铺至地块西南角，供应量充足。另外，原发展商在地块商住开发区内打井眼，井深米，水质优良，达国家饮用矿泉水标准，可考虑作为小区饮用水源使用可能性。原开发商已在地块西面预留了市政雨水及污水出口，发展商现还须投资建小型污水处理厂成本测算中已考虑投资万元，污水排放须经过邻近村庄农田及排洪沟渠排入珠江，与村庄之间交涉按合同约定将由黄岐区政府协调解决。电地块边工业开发区内已建好变配电室，装机容量两万千瓦，可供应整个小区临时施工用电。永久用电还须在商业开发区地块内再建变配电室，并从距地块米外高压电力线接入来提供区内电力。成本测算中考虑投资万元煤气项目所在整个黄岐区尚无煤气管道，但有煤气公司可供气，发展商只须投资建造两个瓶组站万元。而且，目前南海市政府已将煤气管道铺设工程列为市政府重点工程。通讯目前地块内已铺设有南海市电信局通信光纤光缆。具体报装时，电信局会根据区内负荷情况进行通讯基础设施建设，开发商无需额外投资。根据目前与广州市区内电信局接触，对方表示只要南海电信局不阻挠，他们可以装设广州市电话，而且，现在地块边广州现代俊慧学校，广州检查官培训中心，广州中学生劳动技术学校报装使用都是广州市电话。因而，可以预见，经过以后努力，小区业主应该可以装设双线电话。社区配套现状教育地块边即有泌冲第二小学及黄岐高级中学，另外，现已停办广州现代俊慧学校就位于相邻地块内，设有幼儿园，小学，中学。还有，距地块米远广州市劳动技术学校有广州市绿色学校之称，是广州市青少年社会实践基地和军训定点基地，校内设施齐全环境幽雅，可考虑联合办班。黄岐高级中学泌冲第二小学广州现代俊慧学校广州中学生劳动技术学校医疗现地块附近有简陋泌冲卫生所，五公里外有规模较大区级医院南海黄岐医院。进入广州老三区后则可享受广州市优越医疗条件。公交系统南海市内有路公共汽车通达距小区西部约米远泌冲，广州市内路公共汽车路过小区南部沙贝加油站距小区约米。发展商尚须开设住户大巴或购买公交线路以方便住户出行。第二部分法律及持续经营项目位于广州南海交界处，扩大了客户圈层，市场潜力极大。劣势随着新城市中轴线建立，番禺和花都并入大广州，地铁二三号线修建等，似乎市场注意力和机遇都给了城市南部和东部。而对西部关注直较少广州市民对西部罗冲围同德围