前期工程费估算表序号项目单价或标准元或费用合计万元地质勘探费规划设计费施工图设计费水文地质勘察费基础设施配套费劳保统筹费工程招投标交易服务费监理费审计费施工图审查费测绘放线费综合管网配套费人防设计费景观设计费给排水道路设计费合计室外配套工程表室外配套工程估算表室外配套工程估算表序号项目单价或标准元，费用合计万元变电配套地上变电配套地下供水排污工程地上煤气工程户数供暖工程地上小区道路工程绿化工程智能化配套地上地下面积有线工程地上地下面积合计建筑安装工程费用表建筑安装工程费用估算表项目面积工程费单价工程费总价万元多层商品住宅小高层商品住宅高层商品住宅商业店铺地下车库人防合计公共配套设施费用表公共配套设施估算表序号项目金额估算说明合计万元物业用房总投资汇总表投资汇总表单位万元序号项目单价或标准元，金额万元土地费用工程前期费用建筑安装工程费用室外工程配套费公共配套设施建设费用不可预见费管理费销售费财务费合计资金筹措方案本项目总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为万元。详情见附表经济评价和风险分析贷款偿还分析本项目总投资为万元，自由资金为万元，贷款额为万元。贷款偿还根据销售每季度收入进行偿还分配。盈亏平衡分析当项目总投资等于项目销售收入时元远远小于项目定位价格，价格允许降低率为本项目盈亏平衡点销售价格为元，就算本项目在售价上降低也不至于亏损。盈亏平衡分析假设销售价格不变为税后销售收入为单位产品价格产品销售量即售出平米后本项目将不亏损。敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目销售收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化，估计最大变动幅度达，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，万元，项，ˆˆ目仍然可行。项目销售收入在开发经发利用，大量吸收国有房地产公司优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，这样就造成了民进国退局面。在些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。当然，这种格局符合优胜劣汰市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构调整，从而促进房地产业健康快速发展。微观市场分析青岛市位于三大经济圈之环渤海经济圈，属发展起步晚，也是发展潜力最大经济圈。环渤海经济圈，世纪这板块发展潜力不可低估，山东省经济发展将更多地受益于该经济圈活跃和发展。山东省经济增长较快，国内生产总值直线上升。特别是近几年来，发展速度越来越快，增长率以每年到个点速度递增。年山东省在全国各省市排行中位居第三位，增长率在全国各省市排行中位居第四位。青岛城市概况青岛，是中国东部沿海重要经济中心和港口城市，是国家历史文化名城和风景旅游胜地。青岛作为沿黄河流域最大出海口和信息金融货物集散中心之。以其所具有港口贸易海洋科研现代工业发达农业金融服务旅游度假等优势与开发潜力，成为中国最具有经济活力城市之。经济分析年青岛市实现生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构由上年同期调整为。城乡居民收入稳定增长，社会保障继续完善总论我国房地产形势概述从上个世纪年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后的近二十多年间，我国的房地产业经历了兴起高峰衰退复苏成熟持续发展这五个阶段。从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是致的。年年是房地产开发投资的高峰时期，年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现呈现近年来少有活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破亿大关，达亿元，增长，总量首次超过全国。其中，城市市场实现零售额亿元，增长，农村市场实现零售额亿元，增长。按营业方式分，批发零售贸易业实现零售额亿元，增长餐饮业实现零售额亿元，增长其它行业实现零售额亿元，增长。虽然目前青岛市房地产业还很不成熟，但有着很大发展前景。目前房地产投资仅占左右，与其他较发达城市发展水平相比，青岛市房地产还有很大发展空间。由于青岛市土地挂牌招投标政策刚刚开始，些以前协议转让土地短期内会进行开发，这使未来几年房地产市场供应量有定幅度增长。另外，该政策全面实施将使取得土地成本大大提高，商品房价格尤其是住宅价格在未来几年中将会上涨。青岛市加大旧城村改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比年增长。青岛市商品房屋施工新开工竣工销售规模持续扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积万平方米，同比增长，增幅比年同期提高。其中，全市商品住宅施工面积万平方米，同比增长，增幅比前年同期提高。该项目属市北老城区即属于旧城改造范围内。且该项目背面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设限价商品房。项目基本概况项目位置本项目位于市北区沈阳路号，东临沈阳路，北面为内蒙古路长途汽车站，南侧为银河山庄，西侧沿长春路为青房正在建设限价商品房。项目规划指标总用地面积总建筑面积规划建筑容积率规划建筑密度规划绿化率项目用地性质居住用地项目周边及权属情况该地块属市北老城区，周边农贸市场中小学等生活配套都较为齐备，由于北临内蒙古路长途汽车站，因此交通便利，商业氛围也较为浓厚且为多沿街商铺。项目周边市政配套完备。该项目以楼地价元通过拍卖获得。市场分析宏观市场分析随着我国国民经济快速发展，城市化进程逐步实现，我国房地产市场也日趋成熟与理性，主要体现在以下几方面房地产业由所谓国民经济支柱性产业向民生保障性产业转型,挤出地产炮沫，回归理性回归科学发展回归民生地产。房地产业不能再固守原有观念，应当以改善和保障民生为己任，自觉承担起相应社会责任。为普通百姓建房，而不只是为富人们建房。民生地产才是未来房地产业发展趋势与方向。开发商应当把过去只为富人们设计豪华住宅产品改变成为普通百姓设计普通住宅产品。以国家最新住宅规范为标准，达到简洁环保节能实用舒适美观基本要求，使广大百姓充分享受到现代住宅产品服务。高房价已经成为大社会公害。天价楼王不仅过去段时期存在，既使最近在些城市仍然出现了天价房托市现象。些开发商宁肯住宅产品滞销也不降价销售，相当批住宅产品价格高度背离其价值。开发商门互相攀比着炒高房价，房价理性回落是转型重要基础。房地产企业应当不断提高服务水平改善服务态度健全服务机制。坚持以人为本理念，真正为购房者和住户着想。特别要进步规范物业管理机制提高物业管理水平，强化管理责任，使购房者能够得到高效便捷热情专业服务。各级政府要做好对房地产业行政管里理和监督房地产企业也要健全各项管理制度，不断规范管理流程，不断提高管理水准，朝着现代企业发展模式迈进。营销方面对过去那种以概念炒作活动营销广告宣传为主要手段营销模式应当转变。倡导真诚公开透明客观地介绍住宅产品，以产品质量增值服务为突破，采用更加人本化科学化规范化营销方式，多些客观真诚，少些欺诈，多些诚信。近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快行业之，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到个以企业为主体市场为导向社会资金为依托以配套建设为中心综合开发阶段。进入世纪年代之后，房地产进入了个前所未有兴旺发达期，土地成片开发和大量外资引入，形成了外资合资和内资开发公司齐头并进势头住宅楼宇商业大厦公共设施等纷纷拔地而起，我国房地产业作为种重要经济杠杆，在城市建设改善人民生活促进经济发展等方面发挥了巨大作用。房地产开发规模正以每年平均左右速度增长，在整个国民经济中已占有举足轻重地位。其次，我国自提出建立社会主义市场经济体制以来，房地产业也和其他产业样市场化进展明显加快。这主要表现在住宅由计划封闭生产转向商品化经营全民集体股份合资民营等多种经济成份并存，开创了中国房地产投资主体多元化时代投资融资由拨款改贷款，增强了房地产业造血机能运用以新补旧，以丰补歉以路带房，以房补路方式方法，实现了住房建设和城市建设协调发展城市土地由无偿划拨转为有偿出让直至今天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国房地产市场逐步走向良性循环发展轨，源可以保证。今后人居环境发展主要方向是综合发展，即生态节能环保智能科技体化人文景观环境，将进步地趋向于与人类自身生存息息相关智能型方向发展，并着重体现在环境节能环保生态舒适等方面。本项目完全符合现代人居发展要求，适应青岛市人民需求，可以顺利实施并发挥其效益。天推行公开拍卖，为城市建设积累了大量资金实行货币安置，推行了货币分配制度，拆迁合理安置取消福利分房，培育住宅买卖市场，使我国房地产市场逐步走向良性循环发展轨道。房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展，行业集中度明显加快，些房地产巨人正在形成。房地产行业是个资金密集型行业，也是风险较大个行业。因此，要想在日益激烈房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大资金实力。世界各国房地产发展历史共同点就是企业规模化和集团化，只有少数十几家几十家大房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年高速发展，目前正处在个结构性转变关键时期。些大房地产公司实力正在急剧增强，市场竞争核心能力正在加速形成，批对市场有较大影响能力房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力房地产企业，在未来几年内将会面临被淘汰出局危险。房地产企业更加注重树立品牌，培育企业可持续发展，房地产市场竞争总论我国房地产形势概述从上个世纪年代，我国开始有了商品房这个定义，在此后近二十多年间，我国房地产业经历了兴起高