，业主从逐利角度出发， 公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行， 运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏 损，建议该运动休闲区可出售的商屋业部分盈利优势明显。但面临 着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响 方案盈利性的重要因素。 本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为万 元，在今后长期的维护运营中含土地出让金。住宅部分销售后的纯利润为 亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿 元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元未考虑土地出 让金和融资成本。 本方案的优势在于住宅商五综合 投资回收期年 投资利润率 投资利税率 结论与建议 结论 通过对该项目经营收入支出测算可以看出 项目总投资约亿元，按照本方案般估计，业主实质需 要的投资约亿元不了查证，并组织有关专家现场本项目规划了该区域内炳炳和炳 三个地块。其中，炳地块面积公顷， 主要用作住宅开发炳地块面积公顷，建设内容主 要包括羽毛球馆网球馆多功能场馆地下及半地下车库室外篮 球场室外网球场室外儿童戏水池儿童运动场沿街商业阳光 房多功能活动场地其他运动项目场地人行天桥以及附属设施等 炳地块面积公顷，主要用作住宅开发。 建设规模 市 售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需 求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以 得到有效保证。 从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案情况下，按般投资者能够接受的回收期年左右计算，土地出 让金大约为万元亩。 建议 本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约 的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面以不超过为宜，以保证 公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金 为元月，有的商铺可用于出租，年正常商铺租金收 益大致为万元，扣除公益设施亏损家级历史文化名城全国双拥模范城国 家卫生城市及全国优秀旅游城市。 近年来，咸阳市委市政府紧紧抓住实 技术产业开发带中部，是我国西部重要的区域中心城市之，具有承东启 西的区位优势。经过五十多年的建设和发展，已基本形成了北部和中部的 能源建材基地南部的高新技术产业开发区及电子工业区石油化工油果菜畜禽产地，是西北唯的国家大型商品粮基地。工业基 础雄厚，已形成了以电子能化医药食品四大支柱产业和轻纺机械 建材三大传统产业为主的工业布局。咸阳位于亚欧大陆桥中部及关中高新素以“秦都汉陵”闻名于世。自然资源丰富，有煤炭石灰石铁矿 石大理石油页岩及石油等矿产资源。科技力量雄厚，全市有大专院校 和科研机构所，各类科技人员万余名。农业生产发达，是陕西重要的 粮 咸阳历史悠久，风景秀丽，物产丰富，人杰地灵，历史上曾经是我国 第个封建国家秦王朝的国都及汉唐等个王朝的京畿之地，境内有 座帝王陵和余座皇亲国戚王公大臣的陪葬墓，绵延百里，蔚为壮 观，力，因 此，项目是可行的。 第二章项目背景及建设必要性 项目背景 咸阳市概况 咸阳市位于陕西省关中平原中部，距省会西安公里。全市辖区 县个县级市，总面积平方公里，总人口万，市区人口 万。，本项目的实施是必要的。 本项目财务评价表明，税后内部收益率为，总投资收益率 ，投资回收期年含建设期，均高于行业平均水平，经济效 益看好，项目盈亏平衡点，表明该项目具有较好的抗风险能力，本项目的实施是必要的。 本项目财务评价表明，税后内部收益率为，总投资收益率 ，投资回收期年含建设期，均高于行业平均水平，经济效 益看好，项目盈亏平衡点，表明该项目具有较好的抗风险能力，因 此，项目是可行的。 第二章项目背景及建设必要性 项目背景 咸阳市概况 咸阳市位于陕西省关中平原中部，距省会西安公里。全市辖区 县个县级市，总面积平方公里，总人口万，市区人口 万。 咸阳历史悠久，风景秀丽，物产丰富，人杰地灵，历史上曾经是我国 第个封建国家秦王