到。资金回笼可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户订金及租金而进入随后销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。另外，宗地也考虑了考虑全部自持资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面，内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积，建安费建筑面积，管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本，销售价格，销售收入，所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态，价格盈亏平衡点静态，依据对于宗地状况及其他开发成本预期，初步界定宗地楼面熟地价为元建筑平米，建安含部分市政接驳费用依商业物业低层高标准成本届定为元建筑平米。配合其他经营及管理费用初定项目单方成本为元建筑平米。表中销售价格为元建筑平米，后续现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价，建安费，管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所花家地北里西钓鱼台岳各庄红星美凯龙花家地北里嘉园天桥农展馆燕莎友谊商城广顺北大街农艺园广顺北大街善各庄广顺北大街酒仙桥商场朝阳公园西直河广顺北大街锦绣大地市场玉海园中关村四元桥望京公园金盏望京公园孙河东站阜通西大街亚运村中关村颐和园香山阜通西大街西北旺村北苑家园广顺北大街珠江帝景京南交易中心广顺北大街北京西站北辰路望京购物中心广顺北大街善各庄广顺北大街外南湖渠亚运村中关村青塔朝阳路南湖渠南湖渠老君堂南站朝阳公园阜通西大街北苑家园都市芳园阜通西大街前苇沟望京花园燕莎友谊商城安定门西北旺市场望京花园大峪苹果园地铁定慧寺国家图书馆广顺北大街东湖广顺北大街北京南站大观园儿童医院西直门广顺北大街奶子房广顺北大街菜户营盛唐饭店学院路芍药居广顺北大街奶子房广顺北大街东北旺中路圆明园五道口亚运村花家地南十里居花家地东湖望京花园朝阳公园小武基北大地岳各庄北桥望京花园支望京路宏昌路丽都饭店朝阳路劲松十八里店北桥站宏昌路东直门长途站览中心广顺北大街朝来家园平西府广顺北大街东直门阜通东大街广播学院北七家桃峪山庄桃峪口阜通东大街北湖渠大西洋新城酒仙桥商场大望路潘家园亦庄大西洋新城支北湖渠东口广顺北大街四惠站北苑群芳园大地站广顺北大街王佐汽车站五棵松营慧寺广顺北大街北湖渠广顺北大街望京地区交通站点分布图如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区公交线路，且现有线路车次少拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括个地区级主商业中心个次商业中心个社区商业中心和个文化娱乐中心个区间公园个社区绿地和条区间绿色通道另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为望京新城，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化教育办公等功能综合区北小河北侧确定为望京科技产业园区，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住商服等相应配套服务功能综合区。目前，朝阳区在已经形成了建国门外三里屯亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进步增强了望京区域整体竞争力。望望京京区区域域环环境境发发展展趋趋势势望京在发展初期阶段，由于市政交通配套设施滞后度发展速度相对缓慢，被称作睡城。但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏市场契机，宜家华堂沃尔玛家乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好趋势下，望京地区房地产市场也得到了稳步发展，住宅市场纷纷出现大体量开发趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。在这种交通市政配套逐步完善过程中，望京正朝着城市副中心定位方向稳步发展，成为真正意义上生活国际化，居住都市化大望京。望望京京产产业业发发展展布布局局望京科技园位于朝阳区酒仙桥望京地区，占地平方公里。园区以首都机场高速路为界分为东西两部分。东区范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河酒仙桥路电子体育场南侧路和驼房营路。年月日，北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区第家全球强企业正式落户望京。随后世界强企业纷纷把视线转向以睡城著称望京，年月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，年月日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子西门子松下等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。目前望京高科技产业已经形成以电子通讯等高新技术产业为主产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行面积最大孵化器望京科技创业园和中国北京望京留学人员创业园。截止年望京高新科技产业园区内电子信息类产业已达，望京产业已形成以通信计算机数字视听为主产业支柱。在望京地区产业链条逐步完善过程中，望京地区商务氛围愈来愈浓厚。西门子摩托罗拉爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过万平方米面积。望京地区跨国企业高速发展，同样预示着望京地区未来发展巨大潜力。望京外资企业在建物业面积比例图单位平米从望京产业园发展方向来看，十五规划期间，朝阳区重点发展目标之就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大促进了望京地区商务氛围提升。随着望京地区产业高速发展，望京地区将凭借区域产业经济核心竞争力，以及整体环境日趋完善，成为北京另个具有复合功能城市中心地。望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进发展。在望京高科技产业园区建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业需求。望京写字楼物业项目统计表项目名称体量租金元日档次爱慕国际乙级博雅国际中心规划待定甲级众运大厦乙级叶青大厦甲级中辰大厦乙级洛娃科技大厦乙级鑫佳泓大厦甲级博泰大厦甲级博泰国际元商住望京科技创业园甲级星源国际商住娜丽莎大厦商务元商住望京大厦甲级佳境天成商住鹿港写字楼规划嘉美风尚规划人济大厦规划从统计数据来看，望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业支持，在园区优惠政策吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷商住公寓。望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件光项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月