承担银行的分期付款。因此，造成房屋空置率上升。基于此，可以建立以旧房做抵押买新房，开发商贴息的方法来进行住房贷款融资。其主要的操作方式是押旧换新，即购房者以自己现有的产权房做抵押，通过般银行办理贷款，贷出的款项用以支付购买新房的首付款，余额则可以全部通过开发商合作的银行办理按揭支付再贷款的过程中，为减轻购房者还贷压力，开发商还在定周期内给予贴息优惠。该方法可以让购房者以较少的自有资金获得新房的产权，以固定资产抵押贷款支付新房的首付，并通过出租新房获得大量的收益。由此解决占压资金量较大降低资金机会成本的问题，非常适合房地产投资者选择。但在实际运行中，开发商可能以贴息为诱饵导致实际房价上升，还可能与合作银行勾结分享按揭利润，进行间接房产开发融资，造成贷款金融市场的不稳定，因此该方式应慎用。创新保险品种，实现住房贷款与保险相结合简要介绍下国外在这方面的些做法和经验，美国和加拿大政府都设有专门办理住房抵押贷款管理的房地产金融管理机构。美国叫联邦住房管理局，加拿大叫加拿大房屋抵押贷款与住房公司。该机构的主要职能之就是为买房人提供抵押贷款保险，借款人买保险主要是为了降低首付款比例或获得优惠利率，而在法国荷兰，所有借款人都需要购买保险，借款人万出险，仍拥有住房，其余责任有保险公司承担。相比之下，结合我国国情，可以设计如下模式建立个专门的国有住房管理机构，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金后还可有笔盈余盈余的多少视贷款利率期限和保险公司的经营业绩，既可以充当以外保险费，也可以返还借款人，从而建立起买房人银行保险公司的多赢关系。此模式建立成本高，而昌吉市的金融投资市场等各方面并不发达，建立此模式还有较大的难度，因此目前在昌吉市还不适合采用。但仍不排除若干年后，昌吉市经济较为发达且各方面条件成熟时为首选方式。实施再按揭与逆抵押，启动住房二级市场再按揭，指个人住房再按揭贷款，是指二手房交易过程中出售方当初购房时曾办理个人住房贷款，再尚未结清银行借款余额而房屋仍抵押给银行的情况下，房屋买入方按照二手房贷款方式重新办理贷款，以归还出售方的借款余额和支付出售方的房款。此方法的好处是可以让没有房子的低收入者贷款买到二手房，同时又解决了买新房的人的后顾之忧，还降低了二手房交易成本，这对于住房二级市场的启动是非常有意义的。只是针对目前昌吉市的具体情况而言，实行起来有定困难。因为实行再按揭可能不会得到银行的支持，再者这也需要有关方面的法律支持，所以目前在昌吉市径的工作中都有定的现实意义。本文在对居民购房融资结构研究的过程中也存在些不足之处，例如数据运用不是十分充分等。在今后昌吉市居民购房融资结构逐步发展和转变的过程中，还应对购房融资结构进行更深入更细致的研究，特别是应对住房贷款和住房公积金制度本身及其实施过程中的些问题进行细致的系统的探讨，发现和解决其中的问题。但不论怎样，随着经济的发展和政府的不断努力，人民的收入会越来越高，居民购房融资渠道也肯定会越来越宽，最终会真正实现劳有所得，住有所居。谢辞四年的大学生活不知不觉中就要结束了，在这段难忘的生活中，有我许多美好的回忆。走在大学生活的尽头，我的心中，除了不舍，还是不舍。我想，有许多人是我要用辈子去铭记的。在这份大学的最后页里，我要感谢的人很多，首先要感谢我的学校，感谢在这四年中教给我的做人道理，让我从个懵懂得高中生变成个成熟的青年。还要感谢我的论文指导老师杨红老师，在她细心耐心的关怀和指导下我完成了论文，我从心里感谢她。还要感谢的是我的班主任赵纬老师，他从大把我们迎进来，到现在把我们送走，在四年里直非常照顾我们的学习和生活，给予我们很多的帮助，所以在这里也定要特别感谢他。当然，还要感谢同班的同学们在我完成论文的过程中给予我的帮助和鼓励，也是他们陪我度过这四年美好的生活。最后要感谢我的父母朋友，对于他们我更是有千言万语，但还是汇聚成句话感谢你们直都伴随着我。现在即将挥别我的学校老师同学，还有我四年的大学生活，虽然依依不舍，但是对未来的路，我充满了信心。最后，感谢在大学期间认识我和我认识的所有人，有你们伴随，才有我大学生活的丰富多彩，绚丽多姿,参考文献于洪东,刘文杰当前住房公积金管理中存在的问题和解决建议生产力研究郑丽,王涛对我国住房公积金制度的探讨国资管理谢圆圆,徐柳我国个人购房贷款的现状问题及发展策略理论广角郭志芳中低收入群体住房消费融资渠道选择经济问题刘华,浅谈我国住房消费市场的融资途径及发展趋势中国房地信息郭志芳中低收入群体住房消费融资渠道选择经济问题何昕住房融资中存在的问题及对策研究宜宾学院学报孔雪梅,王巍住房融资新模式的适应性与风险控制商业时代尹素琴,黄辉试分析我国住房消费融资体系的构建生产力研究郝育文,江海涵中小城市拓展个人住房的难点及施再按揭有定困难。逆抵押，住房逆抵押贷款是美国近年来实行的种新的住房贷款方式。传统的住房分期抵押贷款，其放贷对象是年青有固定收入的购房者，抵押贷款次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资金增加。逆抵押贷款则不同，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放贷，到期以后出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为逆抵押贷款。逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类。如果把该方式有限制的引入昌吉住房二级市场，不仅可以解决拥有住房却缺乏现金流的老年人的生活保障问题，而且可以解决房地产开发中原有住户不愿意搬迁的问题。前者做法同美国模式。就后者而言，对于城市中心地段的老房旧房，国家可以委托有关银行通过有限期放贷的方式，在几年到几十年不等的时间内把旧房子产权收回，而给予房产主现金贷款，到期之后，国家累积了该栋楼几乎全部的产权，那么国家通过公开拍卖的方式将旧房卖给开发商，促使其对该地块进行新房再开发，保证其有利可图。国家如果在未来的年会征用该地皮，也可以采取此方式。而对于地段不好的旧房，可以通过发行房屋证券或者通过保险公司保险的方法，来对房主进行逆抵押贷款，从而降低贷款回收风险。该方法可以很好的解决老城改造时住户不愿意搬迁的问题国家通过长期发放贷款给老城住户，保证其经济生活的稳定，消除了其搬迁的后顾之忧，同时减轻了次性支付征地拆迁款的压力征集回来的地皮和旧房通过拍卖方式卖给开发商，减少了征地拆迁过程中的纠纷和混乱，促进了土地资源的市场化交易对于房地产开发商而言也减轻了由其进行征地拆迁工作的压力，促进房地产开发商集中与企业核心竞争力的塑造，强化其市场主体的企业地位但是目前这种方式可能会受到当今法律和规范的些限制，因此加快房地产法律的建设也是政府的当务之急。住房逆抵押贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的贬值，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着定的市场风险。只有在保险业的介入下，分散贷款回收风险，这种新型的房地产融资方式才能稳步发展，受到金融机构及老年住户的欢迎。结论在昌吉市居民中，高收入人群占少部分，大部分为中低收入人群，这部分人群中有些人有能力通过住房贷款或者住房公积金实现购房需求，但更有部分人工作不稳定且所在单位不为其缴纳住房公积金，这就体现出现有购房融资结构中融资渠道的局限性。本文在对现有融资结构的探讨后较为客观的评述了其存在的些问题，提出的些对策例如应当放低房贷门槛加大住房公积金的归集面实行住房贷款与保险相结合及大力发展地区经济提高居民收入水平等，对今后昌吉市有关部门在拓宽居民购房融资率。这不难看出，昌吉市的住房公积金的归集率明显低于相邻城市。在党政机关国有或集体所有制企业的职工般都会享受住房公积金。据调查除此以外的很多人无法享受住房公积金，如部分非公有制企业员工个体户及些餐饮服务业的工作人员。虽然按照国家颁布的住房公积金管理条例规定这些人当中的部分人的单位应当为其缴纳住房公积金，但实际工作中只有极少的非公有制企业参与住房公积金。也就是说在住房分配制度改革过程中，相当部分人不能享受住房改革带来的好处。住房补贴分析住房补贴是国家为了保证低收入家庭的住房问题，对低收入家庭所进行的住房补贴，如廉租房制度等。廉租房制度是针对住房困难的低收入家庭实施的种社会救助，是住房保障体系的重要组成部分，通过租赁补贴实物配租和租金减免等方式提高保障对象的住房支付能力，改善低收入家庭住房条件。昌吉市年停止了对别墅住房开发用地的供应，将政策性住房廉租房和经济适用房用地量提高到公顷，以此来调控住房建设，将重心向保障中低收入人群的住房转移。全市供应土地总量为公顷，其中住房用地供应为公顷，停止别墅住房开发项目土地供应，限制低密度大套型住房土地供应。另外，昌吉市制定了城市低收入家庭年收入线界定标准，民政部门通过调查审查确定低收入家庭户，由建设部门确定低收入家庭户中的住房困难户。个人家庭储蓄分析购房对于个家庭来说是重中之重，大部分高收入者会选择完全利用家庭储蓄进行购房，也会有小部分高收入者利用住房抵押贷款进行购房。对于中低收入者来说会选择家庭储蓄住房补贴住房公积金和住房抵押贷款相结合的方式进行购房。当前住房融资中问题的探讨及对策建议在当前昌吉市居民购房融资途径中，都或多或少存在定的问题，现在就这些问题进行探讨。住房融资中存在的问题探讨融资渠道狭窄，