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此外税法还规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式来规避应缴纳的土地增值税。

结论房地产行业是我国的支柱产业，近年来得到了迅速的发展。

虽然房地产业发展迅速且有巨大的市场需求，然而房地产行业的发展也面临着许多的不确定性。

因此，房地产企业必须得努力提高自身的竞争实力，其中个重要的方面就是不断降低企业的成本费用。

在我国现行税收制度下，房地产企业涉及税种很多，税收负担严重，依法纳税构成了企业成本的重要组成部分。

故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。

“税收筹划”词在西方几乎是家喻户晓，然而在当今我国，它还只是个“新生儿”。

虽然税收筹划良好的节税效果，早就引起了企业界和学术界的广泛关注，但国内真正开展税收筹划的企业也屈指可数，中国企业的税收筹划还仍处于摸索学习的阶段。

通过对国内专家学者的研究成果查阅发现虽然近些年来针对房地产企业的纳税筹划研究很多，但尚没有形成普遍意义的针对实例研究分析。

所以我认为土地增值税纳税筹划的技巧在理论上虽然可以少缴纳些税金或降低部分税负，但在实际运作中却往往不能达到预期效果。

因此，房地产企业在进行土地增值税筹划时必须注意理论联系实际，灵活运用各种筹划技巧，从企业整体角度考虑税收筹划方案中的可行性，降低税收负担，获取收益最大化从而实现房地产企业土地增值税筹划的目标。

致谢时光飞逝，大学学习生活即将以本论文的完成告段落。

在本次论文的撰写中，我得到了帅老师的精心指导，不管是从开始定方向还是在查资料准备的过程中，直都耐心地给予我指导和意见，使我在总结学业及撰写论文方面都有了较大提高同时也显示了老师高度的敬业精神和责任感。

在此，我对老师表示诚挚的感谢以及真心的祝福。

同时，我真诚地感谢经济与管理学院所有的任课老师，正是你们丰富而严谨的传授及精心的指导，使我在大学四年不仅积累了扎实的专业知识，更拓宽了我的知识面。

使我的理论知识思维与分析能力有了大幅度的提高，为我在今后的工作中取得更大成绩打下了坚实的基础。

最后，我要感谢母校东华理工大学，感谢她给了我接受四年高等教育的机会，丰富了我知识，拓宽了我的视野，为我今后的人生道路做好了坚实的铺垫，让我能够勇敢的追踪自己的梦想，开辟自己新天地。

参考文献赵连志．税收筹划操作实务．北京中国税务出版社，.，.，.，，.，.，.唐腾翔，唐向．税收筹划．北京中国财政经济出版社，.盖地税务筹划．北京首都经济贸易大学出版社，年月版，第页贺志东.房地产开发企业纳税筹划.北京机械工业出版社，梁云凤，逢振悦.房地产企业税收筹划.北京中国市场出版社，蔡吕.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南.北京中国市场出版社，，.王素荣.税务会计与税收筹划.北京机械工业出版社，.童锦治.税收筹划.北京科学出版社，庄粉荣.房地产企业财税筹划实务.北京中国经济出版社，.蔡昌.税收筹划.北京中国税务咨询师税务培训管理办用实际的发生额大小对扣除项目金额没什么影响。

房地产公司在组织机构设置上向开发项目倾斜，把能划归为开发项目的人员划入项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目所有，这样，就把期间费用开支的费用计入了开发间接费，加大倍的建造总成本就会带来.倍的扣除金额，从而降低增长率，减少应交土地增值税。

.利息费用的筹划法房地产开发企业在济，王雯茜.房地产企业土地增值税避税行为研究.现代商贸工业，曹丽娜.论房地产企业土地增值税的纳税筹划.中国科技博览，张美中.合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略.财会学习，李文，李畅.土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例.会计之友，田明强.房地产开发企业土地增值税纳税筹划.新财经理论版，韩玉芬，李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业，张洁玉.房地产开发企业土地增值税税收筹划的优化选择.上海商业，徐锦霞.浅议土地增值税税收筹划.铜业工程，刘雨彬，林松彬.关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划.山西财政税务专科学校学报，吕苏秀.土地增值税的税收筹划.时代经贸，崔洁，唐爱军.若干会计税务处理问题答疑.财务与会计综合版，企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用”。

虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但仍可利用代收费用并进行税收筹划。

如果将代收费用计入房价中，增值额虽未减少，但扣除项目却增加了，在增值额相同的情况下，使得增值率变小。

案例房地产开发公司出售栋写字楼，收入总额为万元，该楼支付的地价款及相关费用为万元，房地产开发成本万元，财务费用中的利息支出为万元可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明，转让环节缴纳的相关税费共计万元，该房地产开发企业所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为。

则该房地产开发公司应缴纳的土地增值税计算如下允许扣除的项目金额合计，万元增值额万元增值率，.应纳土地增值税，.万元如果该公司在出售该写字楼时，按当地政府的要求在售房时代收了万元的各项费用，并且计入到售楼收入中，则该公司应缴纳的的土地增值税计算如下允许扣除的项目金额合计，万元增值额万元增值率，.应纳土地增值税万元由此可见，将代收费用计入房价中，会使可扣除项目增加万元，少缴土地增值税万元。

当然，需要注意的是，在增值率未超过的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是样的。

四成本费用筹划法房地产开发企业的成本费用不仅包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用等，还包括与房地产开发项目有关的销售费用管理费用财务费用。

成本费用是土地增值税扣除项目的重要组成部分，会严重影响纳税人应纳税额的大小，即成本费用越高，应纳税额越小，成本费用越低，应纳税额越大。

纳税人如果能够最大限度地扩大成本费用的列支金额，就会节约很多税。

.适度加大建造成本法房地产开发企业为提高产品竞争力，在市场接受的范围内，适当的加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。

投入的成本可以通过提高售价得到补偿，同时，企业增加了建造成本就等于增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的.倍，从而使增值率降低以降低纳税级次，甚至免交土地增值税。

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，为增加小区卖点，提高装修档次，增加了装修成本万元，同时为了收回成本销售额也提高了万元。

在这种情况下，增值率..，..，故可免交土地增值税。

由此可见，适度的增加建造成本，提高房产售价，可以使增加的建造成本得到补偿，从而降低土地增值税的增值率，可以使非普通标准住宅的土地增值税适用较低税率，普通标准住宅免交土地增值税。

.期间费用移位法开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等。

从房地产开发企业会计核算角度分析，会计对企业的期间费用即“管理费用”“销售费用”“财务费用”和工程项目的“开发间接费”并没有严格的界定。

在实际的业务中，开发项目的行政管理技术支持后勤保证等费用也不可能与公司总部完全划分清晰，这就为税收筹划提供了较大的空间。

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，房地产开发公司通过调整公司的组织机构，把原来属于公司编制的人员放到开发项目，从而降低了期间费用开支万元，增加了开发间接费用万元，这种调整不会影响到开发费用的扣除比例。

扣除项目金额.万元增值额万元增值率.故可免交土地增值税。

由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为的比例扣除法，期间房地产转让到所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但自从财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税号出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地房地产作价入股进行投资或联营矿产种类多，已发现矿藏多种，滑石黄金为主要矿产，其中 滑石矿蕴藏量万吨，为全国第二大滑石矿藏地人，占总人口数的。

全县建设用地含城镇村及工矿用地和交通用地等占， 未利用土地占。

境内水系发达，溪河遍布，有大小河流 多条，总长公里，并且河流坡陡落差大，水力理论蕴藏量 为万千瓦，山地县，全县山高坡 陡，以上为山地，素有“九山半水半分耕地”之称全县辖 三镇七乡，个村委会，个村民小组。

行政区域面积平 方公里。

年末全县总人口数为万人，其中苗瑶侗 壮等少数民族人口万桂，西与融安三江为邻，北部毗邻湖南城步，西北与湖南省 通道接壤。

县城龙胜镇与自治区首府南宁市直线距离公里，公 路里程公里，与桂林直线距离公里，公路里程公里。

龙胜县地处越城岭山脉南麓，是典型的广西壮族自治区东北部，桂林市区西部， 地处湘桂边陲，界于东经至，北纬 至之间，县境连接三省八县。

龙胜县距离桂林市 区公里，有国道线贯穿全境，东临资源兴安，南接灵川 临建设必要性 综合楼局址的概况 综合楼面积测算 项目建设方案 工程进度安排 工程投资估算及经济评价 项目提出的背景和工程建设必要性 龙胜县概况 龙胜各族自治县位于提供的相关资料 广西龙胜县政府部门提供的建设用地规划图及相关资料 龙胜分公司提供有关资料。

工程设计人员在工程现场查勘收集到的有关资料。

可行性研究报告的内容与范围 项目建提供的相关资料 广西龙胜县政府部门提供的建设用地规划图及相关资料 龙胜分公司提供有关资料。

工程设计人员在工程现场查勘收集到的有关资料。

可行性研究报告的内容与范围 项目建设必要性 综合楼局址的概况 综合楼面积测算 项目建设方案 工程进度安排 工程投资估算及经济评价 项目提出的背景和工程建设必要性 龙胜县概况 龙胜各族自治县位于广西壮族自治区东北部，桂林市区西部， 地处湘桂边陲，界于东经至，北纬 至之