（定稿）年生产60万立方米蒸压加气混凝土砌块生产线项目投资立项申报书5

其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题列举，积极的向开发商提供合理的解决方案。

同时要求开发商给出解决问题的时间。

再次物业公司应积极的与业主委员会合作与有关业主沟通，把压力转化给开发商并督促问题的解决过程。

必要时可寻求法律帮助。

最后应通过有效沟通，调动业主参与共管的积极性，给后期工作带来方便。

结论本文整理收集有关房地产开发商遗留问题的资料，认为防范遗留问题要比治理遗留问题容易，因此从开发商产生遗留问题的原因上分析并将物业管理接管验收作为防范遗留问题的重点进行介绍。

在开发商遗留问题上，相关法律法规有重要作用，当业主权益受侵时有法可依。

物业管理企业应协调好开发商与业主之间关系。

参考文献秦承敏，高珂强房地产法规北京北京大学出版社，不清。

公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。

五是小区配套项目不到位，消防绿化问题及设计不合理等。

产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘些可行的应对措施。

认为导致上述问题的主要原因有以下几点。

第，开发建设的成本因素。

对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了经济效益。

第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。

第三，开发建设单位设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。

第四，施工协调不到位，项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵各赶各的进度，最终导致产品缺陷。

第五，施工人员素质参差不齐，施工监管疏漏。

建筑工程的很多工序都是手工操作完成的，而施工人员的素质也参差不齐，施工质量要靠施工员专业工程师监理工程师完全把控也非易事，尤其在工程全面铺开，工期紧张的情况下，更是难以控制。

第六，些规范标准的缺位，也给设计施工监管造成了无据可依的尴尬局面。

第七，材料设备选择不当。

对材料设备的选择运用直接关系到长远的使用效果，这很大程度上取决于开发建设单位的经营理念和价值取向。

第八，施工工艺的合理性。

施工工艺是否合理也是决定感官质量和使用效果的重要因素，如石材遇水返碱这类问题。

目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端目前，我国条第二十九条第三十条分别规定业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

这些条列均对实践中常见的房地产开发商遗留问题具有针对性规定。

关于审理商题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中严重影响正常居住使用应该由具体情况认定。

物业管理企业对房地产开发商遗留可采取的防范措施国家建设部提出建管分离分业经营的方法来解决因房开遗留问题带来的物管纠纷。

开发商不应该利用和约束物业管理公司的运作，双方应断绝母子关系，真正让物业公司走向市场。

要做到建管分离，其中很重要的点便是物业接管验收。

严格执行接管验收要求开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，这有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。

而在进行工程验收时必须细致入微，任何点疏忽都可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。

物业接管验收时需注意事项接管验收时，接管单位应严格按照接管验收条件进行验收，对在验收中发现的问题应明确记录在案，并会同建设单位共同协议处理办法，商定复验时间，督促施工单位限期改正。

根据协议可负责代修保修。

与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。

至于开发建设单位，应按规定负责保修，并应向接管单位预付保修保证金和保修费。

图新建物业的接管验收程序新建物业接管验收建设单位提请验收，并提交相应的资料接管单位审核资料并签发验收通知日内进行验收发现问题，提出处理办法签署验收合格凭证日内签发接管文件物业接管验收中质量问题的处理第，发现劳动局助理物业管理师北京中央广播大学出版社，湖南学院毕业论文答辩委员会表决意见学生姓名学号专业物业管理所属系部经济管理毕业设计课题论文题目论房地产开发商遗留问题对物业的影响及对策研究指导教师姓名答辩委员会成员姓名签字职称工作单位对毕业设计打分或等级答辩委员会对毕业设计及答辩的评语答辩委员会主任签字年月日答辩成绩备注注毕业设计答辩评价等级为优秀良好中及格不及格分以下。

湖南学院教务处制经济管理系学生毕业论文答辩过程记录表姓名班级学号指导老师论题论房地产开发商遗留问题对物管的影响及对策研究答辩过程备注记录员时间响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方约定的时间组织复验。

第二，发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理因施工原因造成的质量问题应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

第三，对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

第四，房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设设计施工等单位，共同研究分析，查明原因。

如属管理不善的原因应负责处理。

如属设计施工材料的原因则由建设单位负责处理。

物业管理工作中面对房地产开发商遗留问题的有效对策首先物业公司应了解清楚开发商遗留的问题并详细列出遗留问题的内容然后积极的与开发商联系，反映实际情况，把再不进行维修的危害性转达给品房端执行器在空间的位置，后三关节决定了末端执行器在空间的姿态。

传动系统的布置总体结构方案确定后，作出机器人结构草图。

在传动系统的布置方面，尝试了多种不同的方案。

主要有以下几种，见图。

方案图传动链最短，诱导运动少。

但手腕结构尺寸大，重量大，腰部结构复杂。

方案图方案图腰部结构简单，便于应用重力进行力矩平衡，但大小臂结构复杂，传动链长，诱导运动多，方案图传动链短，手腕重量轻，结构紧凑。

综合考虑，最后确定方案为较优方案，根据该方案进行机械结构设计。

方案描述该机器人固定在自动引导车上。

这种可以实现水平方向两个自由度的运动，导航方式有多种，如磁导航激光导航程序自动轨迹控制等方式，因此，该机器人有运动自由灵活的特点。

机器人本体由机座腰部大臂小臂手腕末端执行器和驱动装置组成。

共有六个自由度，依次为腰部回转大臂俯仰小臂俯仰手腕回转手腕俯仰手腕侧摆。

机器人采用电动机驱动。

这种驱动方式具有结构简单易于控制使用维修方便不污染环境等优点，这也是现代机器人应用最多的驱动方式。

为实现机器人灵活自由地移动，驱动系统使用了蓄电池供电。

电动机可以选择步进电机或直流伺服电机。

使用直流伺服电机能构成闭环控制，精度高，额定转速高，但价格较高，而步进电机驱动具有成本低，控制系统简单的优点。

确定这种机器人的个关节都采用步进电关节关节关节关节关节方案结构设计与分析该机器人的本体组成如图。

各部件组成和功能描述如下底座部件底座部件包括底座回转部件传动部件和步进电机等。

底座部件固定在自动引导车上，支持整个操作机，步进电机固定在底座上，级同步带传动将运动传递到腰部回转轴，同时起到减速作用。

腰部回转部件腰部回转部件包括腰部支架回转轴支架谐波减速器和步进电机制动器等。

作用是支承大臂部件，并完成腰部回转运动。

在腰部支架上固定着驱动大臂俯仰和小臂俯仰的电机。

大臂部件包括大臂和传动部件。

小臂部件包括小臂减速齿轮箱传动部件传动轴等，在小臂前端靠近大臂的端固定驱动手腕三个运动的步进电机手腕部件包括手腕壳体传动齿轮和传动轴机械接口等末端执行器为抓取不同形状不同材质的物体，末端执行器设计得开合范围比较大，为。

考虑在指尖的平面上贴传感器片，进行力的控制。

设计了两种手爪。

两种手爪都采用电机驱动，平行开合机构。

方案采用了左右旋螺杆，同根螺杆端为左旋螺纹，另端为螺距相同的右旋螺纹，当螺杆转动时，两只螺母带动左右两个手指同时开合，燕尾导轨定向。

方案的运动机构采用平行四连杆机构。

方案比方案重量轻，被夹持物到手腕的高度尺寸大，刚度略差。

使用了蜗轮蜗杆机构起到减速和增大扭矩的作用。

两种手爪使用同样的与手腕连接的机械接口。

机驱动，开环控制。

由于大臂俯仰和小臂俯仰运动的力矩很大，分别为和左右，如果使用电机直接驱动的话，要求电机的输出扭矩很大，因此考虑在大臂关节和小臂关节处使用减速器。

常用的减速器有行星减速器和谐波减速器等。

谐波减速器具有传动比大承载能力强传动平稳体积小重量轻的优点，已广泛应用在现代机器人中。

因此在大臂和小臂关节处使用了谐波减速器开发商，从根本上打消开发商拖的念头。

其次物业公司可以与开发商开专题碰头会议，将问题列举，积极的向开发商提供合理的解决方案。

同时要求开发商给出解决问题的时间。

再次物业公司应积极的与业主委员会合作与有关业主沟通，把压力转化给开发商并督促问题的解决过程。

必要时可寻求法律帮助。

最后应通过有效沟通，调动业主参与共管的积极性，给后期工作带来方便。

结论本文整理收集有关房地产开发商遗留问题的资料，认为防范遗留问题要比治理遗留问题容易，因此从开发商产生遗留问题的原因上分析并将物业管理接管验收作为防范遗留问题的重点进行介绍。

在开发商遗留问题上，相关法律法规有重要作用，当业主权益受侵时有法可依。

物业管理企业应协调好开发商与业主之间关系。

参考文献秦承敏，高珂强房地产法规北京北京大学出版社，不清。

公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。

五是小区配套项目不到位，消防绿化问题及设计不合理等。

产生遗留问题的原因分析笔者结合实际经验，对产生上述问题的可能原因进行了分析，意图站在物业服务的角度从中挖掘些可行的应对措施。

认为导致上述问题的主要原因有以下几点。

第，开发建设的成本因素。

对上述问题，开发建设单位都有考虑，只是当与项目的成本控制相矛盾时，最终选择了经济效益。

第二，开发建设单位的经营理念决定了其所开发项目的定位公司的发展路线，也就左右了开发过程中对各个环节的不同方案的选择取向。

第三，开发建设单位设计单位对物业使用人的需求了解不够，造成设计脱离实际或者设计深度不够等问题。

第四，施工协调不到位，项建筑工程是由许多施工单位按照设计图纸共同协作完成的，而设计图纸只能到定深度，许多具体细节需要在施工过程中根据实际情况来把控，如果相互间的协调不顺畅，就势必造成各自为阵各赶各的进度，最终导致产品缺陷。

第五，施工人员素质参差不齐，施工监管疏漏。

建筑工程的很多工序都是手工操作完成的，而施工人员的素质也参差不齐，施工质量要靠施工员专业工程师监理工程师完全把控也非易事，尤其在工程全面铺开，工期紧张的情况下，更是难以控制。

第六，些规范标准的缺位，也给设计施工监管造成了无据可依的尴尬局面。

第七，材料设备选择不当。

对材料设备的选择运用直接关系到长远的使用效果，这很大程度上取决于开发建设单位的经营理念和价值取向。

第八，施工工艺的合理性。

施工工艺是否合理也是决定感官质量和使用效果的重要因素，如石材遇水返碱这类问题。

目前物业管理企业及政府部门对房地产开发商遗留问题的处理物业管理企业处理遗留问题的现状与弊端目前，我国条第二十九条第三十条分别规定业主依法享有的物业共用部位共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位共用设施设备进行查验。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

这些条列均对实践中常见的房地产开发商遗留问题具有针对性规定。

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