包积建筑密度容积率绿地面积居住户数户绿地率其中以上户其中实地绿地机动车停车位实地绿地率其中地面停车位车库资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算图总平面资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图图座各层平面图资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图策划中问题的解决和防范要了解经济与发展形式及市场发展态势。在整个过程中不断的进行环境调查。在整个过程中建立个多重反馈系统，通过不断的反馈使项目的确定更符合实际科学根据充分。在整个过程中必须有几个决策点，对每个阶段工作结果进行战略决策选择。建设项目前期策划存在的问题对项目环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。就拿前面所举的房产项目来说,在项目建设前期,就应该从经济社会用户需求建设选址周围环境等方面进行全面深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究,盲目上项目,则可能导致该建设项目的失败。项目定义不明确,造成项目实施中的反复。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思,并椐此进行项目描述,对项目可行性进行论证,为项目实施,尤其是规划设计提供依据。很多项目,由于业主的建设意图不明确,规划设计任务书含糊不清,而在设计或施工已进行到定阶段时,业主突然改变意图,造成设计或施工的多次返工,影响了工程进度,也使投资增加。缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年,建设监理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次小范围内,设计监理方面的工作还没有得到很好的重视,施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理,不仅是项目实施阶段的事,而且在项目建设前期就应该进行详尽的规划,以免在项目实施时打无准备和无把握之仗。工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设做人的道理，让我从个不懂事的高中生变成个成熟的青年。还要感谢我的论文指导老师肖峰老师，在他的指导下我完成了论文，从心里感谢他。还要感谢的是我们班主任赵伟老师，他从大把我们迎进来，到现在把我们送走，在四年来直照顾我们的学习和生活，所以在这里也定要特别感谢他。现在即将挥别我的学校老师同学，还有我四年的大学生活，虽然依依不舍，但是对未来的路，我充满了信心。最后，感谢在大学期间认识我和我认识的所有人，有你们伴随，才有我大学生活的丰富多彩，绚丽多姿,参考文献吴虹对房地产开发项目前期策划工作的几点认识安徽建筑,杨珊安房地产开发企业的项目前期策划北京城市开发设计,万俐娟略论房地产项目的前期策划武汉科技大学出版社,丁光房地产开发需科学的前期策划浙江建筑出版社,姚伟军浅谈工程项目的前期策划广东建材出版社,成虎工程项目管理北京中国建筑工业出版社,袁义才项目管理手册北京中信出版社,陈宗贵重视工程建设项目前期策划的意义建设监理,刘伟民项目前期工作是控制工程造价的关键珠海公路出版社,乐云项目决策策划研究建筑监理,乐云项目前期策划同济大学工程管理研究所讲义,同济大学工程管理研究所同济大学上海嘉定总部园区发展策划项目文档李胜会任青华水电工程施工项目前期策划工作浅议黄腾飞试论业主项目经理的前期策划工作张海强建设项目前期工作对投资的重要性项目很重要的方面,过去不太重视,从而造成了很多问题。如前所述,由于盲目上项目,而不对原材料来源产品销路采用何种经营方式等进行详细的论证,结果只能是建成的项目不能按原计划投产,投资得不到回报,给国家带来巨大损失。物业管理方面的问题也是层出不穷,居民的投诉也特别多。产生上面这些问题,原因是多方面的,但归根结底,是由于传统习惯,只注重施工阶段,而忽视项目的前期后期管理而造成的。个项目的建设,包括若干相互关联的阶段,施工阶段只是其中之。见下图图项目实施的阶段划分注开发管理项目策划项目管理物业管理经营管理资料来源成虎著工程项目管理做好建设项目前期研究的措施全面深入的调查和分析项目建设环境，为科学决策提供依据。主要包括以下方面政府政策法律法规及城市总体规划。对政府政策法规和城市总体规划的调查研究,有助于确定项目建设所应遵循的规范,不与现行政策法规和城市总体规划相冲突。自然条件和历史资料技术经济资料市场情报资料等包括地形图,气象资料,水文资料,地震及地质资料和项目所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据,也是进行项目定义的依据。工程项目的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性将会导致整个项目的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。重视项目定义，项目开发建设的过程中，项目定义是很重要的个环节，关系到项目开发建设的目标功能定位，决定了项目的发展方向。方案比选。从多方案中选择最优的方案,使项目更具有竞争力。结论城市发展建设是由众多的建筑项目组合而成。每个单体建筑项目都与城市区域整体建设有着至关重要的联系，在市场经济发展条件下，竞争日益激烈，为了使局部建筑与城市全局建筑更加合理协调，全面解决有关矛盾，促进社会经济环境协调发展，推动社会进步与繁荣，这就要求每个单体建筑项目具备良好的前期策划工作。本文以伊宁市上海城住宅小区的成功案例，论述了建设项目前期策划工作的重要意义，介绍了策划工作的组织结构，并对项目前期策划工作中存在的问题进行了分析。可见，个良好的策划往往对整个项目起着至关重要的作用。无疑，做好建设项目前期策划工作，为项目提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。谢辞四年的大学生活不知不觉中就要结束了，在这段难忘的生活中，有我许多美好的回忆。在这份大学的最后页里，我要感谢的人很多，首先要感谢我的学校，感谢在这四年中教括地形图,气象资料,水文资料,地震及地质资料和项目所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据,也是进行项目定义的依据。例如在进行项目定义时就应该考虑所建项目是否应反映该地的风土人情,是否应考虑该地的历史沿革,等等。技术经济资料。包括自然资源情况,经济状况,土地利用情况,商业服务业工业企业的现状,对外交通情况,文教卫生现状,行政机关和商业网点现状等。对这些情况的了解,有助于明确该项目的有利条件和不利条件,在项目定义策划时加以充分考虑。市场情况资料。括资给那些没有什么选择余地的客户，是难以继续生存下去的。在用心了解市场需求的同时，还必须考虑面向什么样的客户层，增加什么样的附加价值，通过什么样的通道及媒体进行销售。也就是说，利用切可能的机会收集市场信息，并对其进行分析吸收，然后进行扩大再生产，这个过程已经成为企业成功不可缺少的要素。同时这过程必须高效率地完成。另外，进行最适当的顾客相关投资并与特定顾客保持持续发展的关系对现代企业也是非常重要的。因此在激烈的市场竞争中，电话营销作为种能够帮助企业获取更多利润的营销模式。结束语本篇论文从拟订题目到定稿历经数月，都离不开我的指导老师侯建辉老师的指导和建议。在此，我要向侯建辉老师致意诚挚的谢意。在老师的指导下，我不仅学到了扎实的专业知识，也在处人处事等方面收益很多，同时他对工作的积极热情认真负责有条不紊实事求是的态度，给我留下了深刻的印象，使我受益非浅。在此我谨向老师表示衷心的感谢和深深的敬意。并同感谢我们学院给我们授课的各位老师，正是由于他们的敬业，让我学到了专业知识，并从他们身上学到了如何求知治学如何为人处事。并且在我实习的期间校领导也来探望虽然当时我在处理客户的问题没有看到各位老师，但是我还是非常感动的谢谢各位老师的关心，我也要感谢我的母校郑州牧业工程高等专科学校，是它提供了良好的学习环境和生活环境，让我的大学生活丰富多姿，为我的人生留下精彩的笔。另外，也要感谢我的公司同事，感谢他们给我的细心指导和帮助，并向我的父母表示深深的谢意，他们给予我的爱理解关心和支持是我不断前进的动，使我顺利的完成了毕业论文。我要带着这么多人的期盼去实现因在于电话销售人员没有掌握科学的寻求目标客户的方法和途径。前期准备不够充分这里说的准备可以分为两个方面，就是心理准备和资料准备。前国足外教米卢说过态度决定切。这句话同样适用于电话销售。在球场上，方的队员想方设法的攻破对方球门，所不同的是会有方输，而在电话业务的过程中确是双赢的。掂量自己的智慧和体力在深入了解突破对方的防守，到对方的场地里，这样我们才能破门而入。二客户问到产品的数据时候，电话销售人员如果不能充分的回答，请等等对不起，我需要看看我不太清楚，将会是个致命伤，客户很可能会对产品失去信心。所以，除了心理准备，资料准备同样重要。销售量难以长期稳定这是困扰绝大多数的电话销售人员的难题。因为电话销售非常低的成功率和客户需求的时间段的差异，几乎没有人可以拍胸脯保证我这个月销售量会是多少多少,特别是针对些具备周期性消费购买特点的商品，能否与客户形成长期稳定的合作关系，在客户商品消耗完毕之前联络下次购买的商机，显得尤为重要。提升电话销售成功率的方法寻找目标客户的科学途径电话销售人员开始电话销售的时候，第个考虑的，永远是确定谁可能对自己销售的产品有兴趣，并花钱去购买它。如果个销售人员连自己的客户范围都不能确定，切都无法展开。充分的电话销售技巧认真倾听不管是面对面的销售还是电话销售认真倾听都是非常重要的，倾听就是倾听客户的心声，对成交是绝包积建筑密度容积率绿地面积居住户数户绿地率其中以上户其中实地绿地机动车停车位实地绿地率其中地面停车位车库资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算图总平面资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图图座各层平面图资料来源伊宁市上海城住宅小区施工图策划中问题的解决和防范要了解经济与发展形式及市场发展态势。在整个过程中不断的进行环境调查。在整个过程中建立个多重反馈系统，通过不断的反馈使项目的确定更符合实际科学根据充分。在整个过程中必须有几个决策点，对每个阶段工作结果进行战略决策选择。建设项目前期策划存在的问题对项目环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。就拿前面所举的房产项目来说,在项目建设前期,就应该从经济社会用户需求建设选址周围环境等方面进行全面深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究,盲目上项目,则可能导致该建设项目的失败。项目定义不明确,造成项目实施中的反复。所谓项目定义是指在项目前期对整个项目进行总体构思,并椐此进行项目描述,对项目可行性进行论证,为项目实施,尤其是规划设计提供依据。很多项目,由于业主的建设意图不明确,规划设计任务书含糊不清,而在设计或施工已进行到定阶段时,业主突然改变意图,造成设计或施工的多次返工,影响了工程进度,也使投资增加。缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年,建设监理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次小范围内,设计监理方面的工作还没有得到很好的重视,施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理,不仅是项目实施阶段的事,而且在项目建设前期就应该进行详尽的规划,以免在项目实施时打无准备和无把握之仗。工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设做人的道理，让我从个不懂事的高中生变成个成熟的青年。还要感谢我的论文指导老师肖峰老师，在他的指导下我完成了论文，从心里感谢他。还要感谢的是我们班主任赵伟老师，他从大把我们迎进来，到现在把我们送走，在四年来直照顾我们的学习和生活，所以在这里也定要特别感谢他。现在即将挥别我的学校老师同学，还有我四年的大学生活，虽然依依不舍，但是对未来的路，我充满了信心。最后，感谢在大学期间认识我和我认识的所有人，有你们伴随，才有我大学生活的丰富多彩，绚丽多姿,参考文献吴虹对房地产开发项目前期策划工作的几点认识安徽建筑,杨珊安房地产开发企业的项目前期策划北京城市开发设计,万俐娟略论房地产项目的前期策划武汉科技大学出版社,丁光房地产开发需科学的前期策划浙江建筑出版社,姚伟军浅谈工程项目的前期策划广东建材出版社,成虎工程项目管理北京中国建筑工业出版社,袁义才项目管理手册北京中信出版社,陈宗贵重视工程建设项目前期策划的意义建设监理,刘伟民项目前期工作是控制工程造价的关键珠海公路出版社,乐云项目决策策划研究建筑监理,乐云项目前期策划同济大学工程管理研究所讲义,同济大学工程管理研究所同济大学上海嘉定总部园区发展策划项目文档李胜会任青华