但在定时间内会缓解商业地产企业资金。民间借贷融资这是房地产企业重要的融资方式，主要拆借以温州为中心的浙江地区以福州为中心的福建地区的民间私募基金融资。民间借贷融资对房地产企业的资质和信誉要求严格，利率较高，融资额度难以保证，现阶段不受法律保护，存在违约风险。同时由于民间融资利率较高，期限较短，而商业地产开发周期较长，短时间内无法归还本息，经常会面临资金断链的风险。以上传统的融资模式在当前金融紧缩形式下很难满足房地产企业的资金缺口，无法从根本上减轻房地产企业面临的资金压力。二商业地产在今后段时间内如何融资合作建房合作建房是指以方提供土地使用权，另方或多方提供资金合作开发房地产开发形式。商业地产在资金不充足的情况下，寻求资金实力雄厚而时没有好项目的合作方，共同开发商业地产，开发商最终分得商业部分，形成自留物业，而合作建房方得到部分商业配套用房，用于销售，也将获得较高的资金回报率。商业地产辅以住宅小区开发商业地产项目由于投入资金量较大，投资回报期较长，经常存在资金问题。但商业地产般都在城市的中心，商业地产的开发，提高了城市的品位和形象，提升了政府的政绩。开发企业在与政府谈商业地产项目时，可向政府提出配套部分住宅用地，用于弥补投资。因住宅投资回报期较短，在现政策下，只要出地面层就可预售，就可回流资金，而最关键的土地增值税清算要到小区结束后才进行，这就为住宅项目提供了充足的资金，可以调剂到商业地产项目使用。组建银团进行融资银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款的牵头行承担贷前尽职调查的责任，设计合理的银团贷款币种期限利率费用等产品结构。银团贷款是防范贷款集中度风险的有效办法。商业地产由于需要资金量大，家银行很难满足资金要求，同时仅有家银行贷款，银行承担的风险较大，而通过银团方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。通过信托短期融资在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了种新的融资模式，可能成为有针对性的旨在长期规避成本的投资。比如，在亚太地区，企业员工数量重新开始增长，从而掀起了市场对企业园区开发潜在成本效益的再度关注。出路前瞻战略，聚焦城市综合体随着国内商业地产行业持续蓬勃的发展，城市综合体成为行业新贵，越来越受到社会的广泛关注。城市综合体是将城市中房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之。总之，制订合理的融资组合模式，不断探索新的融资方式，利用财务杠杆效应，以小博大，拓宽融资渠道，改善融资结构，降低商业地产企业对银行的依赖度，是今后段时期内商业地产企业融资问题主要研究的方向。六我国商业地产的未来出路继连锁超市大卖场之后，商业地产项目正在我国商界掀起轮新的业态改革。北京上海广州深圳武汉大连青岛西安等地纷纷上马了批商业地产项目，甚至些二三线城市也在筹划建设，尽管这些地产项目可能已经超出当地商业的承受能力。作为我国经济发展速度最快经济总量规模最大最具发展潜力的经济板块，长三角更是成为商业地产企业的必争之地。恒隆地产九龙仓嘉德万达等线商业地产商纷纷圈地长三角，迅速布局自己的商业版图。海外开发商入主中国市场更是首战长三角和珠三角，并且多以二三线城市为突破口，伺机进入线城市，如美国西蒙泰国中央百货等。开发主体的多元化促进了商业地产的繁荣，但同时也加剧了地产企业之间的竞争白热化。我国商业地产发展经历了三个阶段起步阶段是线性商铺，这种形态的商业地产呈直线型布局，功能单，较低端发展阶段是商办综合楼，这种形态的商业地产呈块状布局，通常为商业和办公两种功能的集合体，如上海淮海路的香港广场完善阶段是城市综合体，这种形态的商营销模式和品牌营销模式上不断实现质的飞跃。此外，西蒙的另个特点就是诚信，这为它在商家和银行中建立了良好的合作关系。正是通过将自己独有的品牌营销策略与高质量的零售环境紧密联系，西蒙在商家和消费者心目中树立了良好的品牌形象。出路善待城市原有的建筑风貌，实现商业地产增值早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是举多得的开发模式。但是随着时间的推移，其弊病日益显现，原有的宜人的空间尺度被破坏，代之以杂乱或空泛的商业空间环境。以几个现代化大型百货商场为中心而展开的商业区模式是典型代表，如北京的西单地区青岛的中山路都有没落的倾向。对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是个购物消费的场所，同时也是个体验建筑文化民风民俗满足其精神需求的场所，是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。上海新天地就是个比较成功的案例。新天地不仅成功利用了石库门地区及殖民时代保留下来的建筑和文化遗产，并且重新组织传统空间以及建筑片段，形成满足现代生活需求的商业空间。出路企业租户地产战略重心转移，非传统工作场所策略受关注商业地产的个重要消费群体企业租户的消费决策特征将发生重要变化。非传统工作场所策略将受到人们的关注，因为它涉及到空间的合理化利用问题。大型企业目前正在实施旨在提供灵活的办公空间缩减成本和空间需求的工作场所计划，实力雄厚的公司可利用其影响达成更为有利的非经济租赁条款。企业租户的地产战略重心正在从直接短期的成本节省转向部分费辅材费大型建筑设备租赁费，这种模式筹集资金有限，商业地产企业不仅无法统筹安排使用融资款，还需筹集主材费，而且面临垫资款返还压力，的商的特性三是网络语言是爱的意思。年轻人喜欢时尚，将会成为年轻人中间爱的传递符号，菊乐期望把发酵酸奶打造成为引领时尚的传递爱的最佳载体。同时酸奶采用无菌外包装，通过利乐包装进入冷链系统，使含菌发酵酸奶在包装和存放过程中，无其他杂菌污染，更加强了产品品质，提高了产品的内在质量，延长了产品保质期，从十多天达到两个月，延伸了酸奶奶送径，为企业扩张打下基础。年，菊乐年销售额达到亿，年，菊乐将借助星声星秀等系列营销活动将销售额提升到个亿人民币。通过这次娱乐营销菊乐提高了其在四川的知名度。菊乐牛奶品牌营销策略的改进加强广告的宣传力度电视广告被公认为乳品业开拓市场的锐利武器之。近来乳品业广告大战愈演愈烈，光明百分百好牛，百分百好奶伊利心灵的天然牧场等电视广告以较高的频次见诸于相关媒体。对于菊乐乳业来讲，是不可能拿出象光明伊利那样大手笔的费用投入去做电视广告的。为此，我们剑走偏锋出奇制胜，为菊乐乳解顾客，直接面对顾客的线员工应该被授予应采取的服务行动，同时负担起更多的责任。因为在决定公司的命运的是线的服务。研究表明，成功品牌的利润，有来至于的忠实消费者，也就是二八定律开发个新顾客的成本是维护个老顾客成本的倍。在牛奶产品中客户的忠诚就表现得更加明显了。我们需要培养顾客对我们品牌的忠诚度，增加顾客的购买频次并减少顾客替换品牌的频率。所以建议菊乐牛奶做个企业忠诚度的计划，忠诚计划般包括三个层次，第个层次是财务忠诚，菊乐牛奶可以通过开箱有奖或者是再来瓶等活动。让目标消费群体的财务利益增加，从而增加他们的购买频次，但是这种方式很容易就被对手模仿。这种忠诚是不可靠地。第二个层次是情感忠诚，对客户实施更多的关怀，比如说可以给顾客传达些健康知识或者是举办些有益身心的活动让大家去参与。从而加深对企业的好感和认同。第三个层次是与顾客建立结构化的联系，这是最难的，但也是其他企业难以模仿的。建议从提升服务标准和进行服务创新两个方面着手，对核心客户进行管理和服务。市场细分因为竞争激烈，使得乳品行业促销此起彼伏，而且到了恶性竞争的地步，乳品企业已习惯采用长期特价长期买赠促销的方式进行竞争，在大品牌掀起价格战的时候，中小品牌的生存空间受到挤压，但同时行业的利润也遭受了巨大损失，这也许是大品牌所始料未及的。牛奶消费者的品牌忠诚度较高，乳品企业如果单地用促销来增加销量，而忽视了去培养消费者的忠诚度，那只会让自己的品牌力越来越弱。疲劳的频繁的促销战术会让消费者习已为常，感觉不到品牌带来的优惠，更可能会失去其潜在的优越性。越来越多的乳品企业已经意识到差异化抢市场的重要性，益力多挟活性乳酸菌横扫乳品市场，取得了骄人的业绩。各乳品企业也不断地通过各种各样的方式提升品牌的价值感及消费者的认同度高钙奶中的天然乳钙小型包装相继出现早餐奶学生强化奶等等，种种企业行为表明消费者的需求越来越细化，乳品行业随着竞争的加剧，产品不可置疑地朝着细化的方向发展。可以说找出更多的差异，将获得更多的市场。菊乐牛奶可以考虑做女性牛奶，把但在定时间内会缓解商业地产企业资金。民间借贷融资这是房地产企业重要的融资方式，主要拆借以温州为中心的浙江地区以福州为中心的福建地区的民间私募基金融资。民间借贷融资对房地产企业的资质和信誉要求严格，利率较高，融资额度难以保证，现阶段不受法律保护，存在违约风险。同时由于民间融资利率较高，期限较短，而商业地产开发周期较长，短时间内无法归还本息，经常会面临资金断链的风险。以上传统的融资模式在当前金融紧缩形式下很难满足房地产企业的资金缺口，无法从根本上减轻房地产企业面临的资金压力。二商业地产在今后段时间内如何融资合作建房合作建房是指以方提供土地使用权，另方或多方提供资金合作开发房地产开发形式。商业地产在资金不充足的情况下，寻求资金实力雄厚而时没有好项目的合作方，共同开发商业地产，开发商最终分得商业部分，形成自留物业，而合作建房方得到部分商业配套用房，用于销售，也将获得较高的资金回报率。商业地产辅以住宅小区开发商业地产项目由于投入资金量较大，投资回报期较长，经常存在资金问题。但商业地产般都在城市的中心，商业地产的开发，提高了城市的品位和形象，提升了政府的政绩。开发企业在与政府谈商业地产项目时，可向政府提出配套部分住宅用地，用于弥补投资。因住宅投资回报期较短，在现政策下，只要出地面层就可预售，就可回流资金，而最关键的土地增值税清算要到小区结束后才进行，这就为住宅项目提供了充足的资金，可以调剂到商业地产项目使用。组建银团进行融资银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。银团贷款的牵头行承担贷前尽职调查的责任，设计合理的银团贷款币种期限利率费用等产品结构。银团贷款是防范贷款集中度风险的有效办法。商业地产由于需要资金量大，家银行很难满足资金要求，同时仅有家银行贷款，银行承担的风险较大，而通过银团方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。通过信托短期融资在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了种新的融资模式，可能成为有针对性的旨在长期规避成本的投资。比如，在亚太地区，企业员工数量重新开始增长，从而掀起了市场对企业园区开发潜在成本效益的再度关注。出路前瞻战略，聚焦城市综合体随着国内商业地产行业持续蓬勃的发展，城市综合体成为行业新贵，越来越受到社会的广泛关注。城市综合体是将城市中