1、“.....从烟台东旭房地产开发有限公司商品房预售融资的实际情况看，存在种以未达到预售条件的预售来融资的情况，这种融资方式使用的相当多。从法律上来讲，这种预售融资风险较大。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对于这种卖图纸的预售行为，旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件，开发商会面临退还房款的情况。时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始预售的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。另外烟台目前到处都在搞房地产，当地遍地开花的房地产与之形成激烈的竞争，而烟台由于区位优势不明显，绝大部分购房者都是烟台本地人，这样房地产商的竞争必然导致房价下降或预售房数量的减少，这将直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，进而导致负债经营的风险加大......”。

2、“.....中小房地产公司很难从银行贷到款，因此，东旭房地产有限公司会向个人或其他单位借入定数额的资金，而这种借款般要支付很高的利息，通常是银行的倍。虽然因借款带来的财务杠杆效应能有效提高权益资本收益率。但如果公司房屋预售减少或销售价格大幅下降，及其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的高利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任。如果企业用负债进行的投资项目不能获得预期的收益率或者企业整体的生产经营和财务状况恶化或者企业短期资金运作不当等，这些因素都会使负债经营不仅造成上述的权益资本收益率大幅度下降，而且还会使企业面临无力偿债的风。四烟台东旭房地产开发有限公司负债经营存在问题的解决措施提高领导者及员工负债经营风险理念，树立风险意识管理人员应加强负债经营的财务风险管理烟台东旭房地产开发有限公司直处于高负债经营且目前还处于亏损状态，虽然预收账款在不断增加但公司存货也在不断增加，存在负债经营的风险。公司应树立风险意识，建立有效的风险防范预警机制。在市场经济体制下，企业是自主经营自负盈亏独立核算的经济实体......”。

3、“.....东旭房地产开发公司必须树立风险意识，科学预测烟台房地产市场及面临的竞争环境，并针对可能出现的风险，设计如何应对远期风险，否则风险来临时，企业毫无准备，必然会遭致失败。因此，企业必须认真分析不断变化的内外部环境，制定多种应变措施，适时调整经营管理策略，提高企业对生存环境的变化的适应和应变能力。公司管理层应加强以财务风险的预测和预防，树立正确的风险观念，加强财务风险管理，进行风险预测和预防，利用定量预测和定性预测方法对经营各环节中客观存在的不利因素，对风险发生的原因和内容进行预测分析。管理人员应制定企业的财务发展战略，建立可靠的财务信息网络，为决策和识别风险创造条，合理确定流动比例和速动比例，减少支付风险，减少因财务风险不确定引起的风险。从而提高企业控制风险的能力，减少风险损失。公司应立足市场和自身实际，权衡风险和收益的关系，权衡经营风险和财务风险的组合关系，建立有效的风险防范机制和财务信息网络，在充分考虑影响负债各项因素的基础上，谨慎负债，并制定负债财务计划和相应的还款计划。完善会计人员的职能来控制负债经营风险把握控制时机。要想对负债经营风险进行管理和控制......”。

4、“.....掌握控制的最佳时机，采取应对措施，达到事半功倍的效果。最佳时机应当是在风险发生之前，而非已经造成损失之后，因此要进行预先控制，才能够保证企业的正常经营生产不会受到影响。而要对负债经营风险进行预先控制，会计人员的作用不容忽视，房地产企业中的会计人员应具有核算和控制职能，以帮助企业的管理人员和决策者把握风险控制的最佳时机。会计人员应通过对企业中的经济情况等进行记录报告核算，为企业管理人员提供负债风险的来源类型等相关信息，使管理人员对负债经营的风险有正确的认知。此外，会计人员还应通过对企业负债信息的分析，找出负债原因，并对控制中可能会存在的问题进行预测，使企业的管理人员能够做出措施,掌握最佳负债规模。企业应兼顾财务杠杆利益和财务风险，充分考虑影响企业负债规模的各种因素，确定最佳负债规模，保持主权资金与负债之间适当的比例关系。企业收益能力和负债比率的关系。只有当企业盈利的情况下，负债才能发挥节税作用。而只有当企业的总资产收益率高于负债利率时，企业才能享受到财务杠杆的利益。因此，确定最佳资本结构时应分析企业的收益能力......”。

5、“.....按需举债量力而行，根据自身的经营状况资金未来的盈利能力和企业的偿债能力等制定合理的举债规模，不能盲目举债，不能超越自身的偿债能力举债。总之，要设法尽可能将还本付息的额度控制在货币收支顺差以内，防止举新债还旧债，前吃后空。四通过财务方式控制因融资模式带来的风险烟台东旭房地产开发有限公司应以需要与节约兼顾为基本原则，采用先进合理的计算方法，确定资金的合理需要量。资金合理需要量，可以通过先进预算编制来实现。现金预算的内容，包括现金收入现金支出现金多余或不足以及不足部分的筹资方案。通过正当合法的非保险手段将风险转嫁给其他经济单位。如将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。缩短租约签订或预售合同的时间，这样，工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。同时缩减开发周期，因为开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签订固定价格的合同。规避敏感的变量对利润的影响，例如......”。

6、“.....惩罚条件包括违法犯罪，触犯刑律者利用公司名义在外招摇撞骗，谋取非法利益，致使公司名誉蒙受重大损害者贪污挪用公款或盗窃蓄意损害公司或他人财物者虚报擅自篡改记录或伪造各类年报报表人事资料者连续两个月客户投诉者谩骂殴打同事领导，制造事端，查证确凿者工作时间内打架斗殴喝酒肇事妨害工作秩序者妨害现场工作秩序或违反安全规定措施管理和监督人员未认真履行职责，造成损失者遗失经管的重要文件物件和工具，浪费公物者经常谈天嬉戏或从事与工作无关的事情者工作时间擅离工作岗位，致使工作发生者因疏忽导致设施设备或物品材料遭受损害或伤及他人工作中发生意外而不及时通知相关部门者对有期限的指令，无正当理由而未如期完成者拒不接受领导建议批评者无故不参加公司安排的培训课程者发现损害公司利益，听之任之者玩忽职守或违反公司其他规章制度的行为。行政奖励和经济奖励可同时执行，行政处罚和经济处惩可同时执行，奖惩轻重酌情而定。提高公司竞争意识大豫公司不能仅仅满足于现状，应该根据社会的需求更新自己的服务体系，始终朝着行业第的方向发展，以三鼎公司为榜样，以鸿基梦公司为竞争对手，提高公司员工的竞争意识......”。

7、“.....要在公司原有的服务项目的基础上增加当前社会急需的服务，比如说月嫂育婴师家庭理财家教等，同时要突出自己的特色服郑州大豫公司家政服务存在的问题及对策研究务，比如说三鼎家政的特色服务是高层作业，鸿基梦家政的特色服务是月嫂，大豫公司可以拿家庭理财和家教作为特色项目，这样的差别性服务有助于公司在郑州家政市场上的竞争，同时有助于树立公司的品牌意识。建立规范的诚信体系家政公司是沟通客户与服务人员之间的桥梁，所以大豫公司应持有种诚信的态度对客户和家政服务员双方负责，必须严格规范管理，对于公司招聘的服务人员都应事先进行详细的身份调查，如身份的确认，谨防身份证的假冒，健康问题的检查，对于些不该从事本行业的人员应不予登记注册，如患有传染病的。大豫公司不仅应对这些基本问题进行调查，更应严格考核服务人员的技能技术等，不可过高评估服务人员的技能，以仿造成劳务中的纠纷。大豫公司除了要保证家政服务人员身份等真实性外，对于招聘进来的家政服务人员的权益也同样应给予保护，大豫公司必须对每个客户提供信息的真实性给予调查，并验证，做到对客户资料的准确掌握。如住处身份证客户的职业及家庭成员状况进行详细调查......”。

8、“.....同时，大豫公司应树立个让公众信任的品牌，将所有不应该发生的尽可能不发生，所以公司对客户和服务员的调查必不可少。当大豫公司将服务人员推荐给客户时要持有认真诚信的态度，雇佣关系确定后，还应对家政服务员的服务质量进行跟踪监督考核，大豫公司对于在本公司登记注册的服务人员制定严格的考核制度。同时大豫公司应当在服务的过程中，及时了解工作进展情况，跟踪考核家政人员服务的质量，并仔细调研客户是否侵犯服务员的权益，努力使两者之间达到种和谐友好状态，也使雇员客户和公司三方达到和谐共赢的良好局面。大豫公司算理学中国人民大学出版社，从烟台东旭房地产开发有限公司商品房预售融资的实际情况看，存在种以未达到预售条件的预售来融资的情况，这种融资方式使用的相当多。从法律上来讲，这种预售融资风险较大。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对于这种卖图纸的预售行为，旦购房人要解除预售合同起诉，且起诉时开发商又未达到预售条件......”。

9、“.....时下，正值国家房地产的调控的敏感时期，房屋价格下行通道已经打开，对未取得预售许可且开始预售的房产，会面临较大的合同解除风险，而使得开发商的融资目的不能实现。另外烟台目前到处都在搞房地产，当地遍地开花的房地产与之形成激烈的竞争，而烟台由于区位优势不明显，绝大部分购房者都是烟台本地人，这样房地产商的竞争必然导致房价下降或预售房数量的减少，这将直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，进而导致负债经营的风险加大。向民间借款融资的风险分析由于目前对房地产开发贷款的银根收紧，中小房地产公司很难从银行贷到款，因此，东旭房地产有限公司会向个人或其他单位借入定数额的资金，而这种借款般要支付很高的利息，通常是银行的倍。虽然因借款带来的财务杠杆效应能有效提高权益资本收益率。但如果公司房屋预售减少或销售价格大幅下降，及其他原因带来的经营困境时，由于固定额度的高利息负担，在企业资本收益率下降时权益资本收益率会以更快的速度下降。对于负债性筹资，企业负有到期偿还本金的法定责任......”。