万元，流动资金万元全部为自筹，投 资回收期年，项目在财务上是可行的。 可行性研究报告主要技术和经济指标如下 序号项目名称单位数据或指标 项目总投资万元 流动资金万元职工人数人 年平均销售收入万元 年平均销售利润万元 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 销售利润率 借款偿还期年 资产负债率最高值 全部投资税前指标 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 全部投资税后指标 投资回收期年 财务内部收益率 财务净现值万元 自有资金指标 投资回收期年 自有资金内部收益率 自有资金财务净现值万元 盈亏平衡点 第二章项目建设理由 本规划区位于庙前镇高源村，庙前镇是皖南山区的老镇之，镇初形成于唐 朝，是青阳县西部的主要城镇。镇内以旅游服务为主导的第三产业正在兴起，由 于交通边界，地理位置优越，是九华山风景区的必经之路，旅游观光休闲 娱乐以及交通运输必将成为带动全镇经济发展的纽带。 项目先开发建设约公顷，理由如下 旅游发展的优势和有利条件 随着经济的发展，旅游业已成为世界第大产业。国内旅游的发展，更是如 火如荼，尤其是实行了五和国庆长假后，旅游已成为城镇市民节假日生活 的重要组成部分。随着经济的进步发展和带薪假期的推行，国内旅游发展将更 为迅猛。在这种旅游大发展的形势下，对于规划区的发展无疑是十分有利的。 区位优势 九华前山生态旅游观光园位于九华山风景区北侧，具有得天独厚的区位优 势。年共接待海内外游客万人次。规划区完全可以依托九华山现有 的客源市场，借助九华山的人气，借助已形成的多层次高密度的旅游网络来发 展旅游业。 九华前山生态旅游观光园旅游区可依托九华山，融入九华山的旅游范围内， 有利于自身的发展。在建的五九大道柯村环行公路，使得规划区的外部交通更 为便捷，有利于旅游区的发展。 二资源利用优势规划区虽有定的资源基础，但优势不明显。但从另方面来看，规划区可 借由笔架山狮子峰独秀峰所构成的绵延的瑰丽山景，只要运用手段独特，它 也是难得的资源。 三企业优势 九华山旅游集团公司虽成立不久，但其管理者及员工都有着多年从事旅游工 作的经历，由此形成集团公司丰富的景区开发经验和较高的经营管理水平。集团 公司实力雄厚，下属的子公司即将成功上市，资金和人力资源有稳定的保障，这 对于规划区的开发无疑是十分有利的。 四九华山服务设施的下迁 年经国务院批准实施的九华山风景名胜区总体规划明确提出为 了保护九华街寺庙的建筑特色，开辟旅游后勤供应基地，管理机构及相关部门 单位律下迁到柯村，使其成为九华山风景区的政治经济和文化中心。 面对九华山日益突出的发展矛盾，柯村建设工程终于在年正式启动并 动工。规划区与柯村临近，可借机开发有特色的与规划区相结合的接待设施来 弥补柯村的不足。 五九华山山下项目的发展 九华山目前大力发展山下的项目，诸如米地藏菩萨露天大铜像及刘冲石 刻规划区舒潭印月规划区等工程建设。这些景区都可以成为规划区的重要联合 产品，与之形成联动效应。 六九华山二次创业机遇 目前九华山正通过二次开发二次创业，抓紧实施国务院批准的九华 山风景名胜区总体规划，在九华山要二次创业的形势下，规划区开发尽得 天时地利人和之利。 二旅游开发存在的问题 资源劣势九华前山生态旅游观光园旅游区中旅游资源数量少规模小分布不均衡， 缺乏高档次高品位的旅游资源，整体吸引力不强。有影响的历史人物历史事 件很少，且资源等级普遍较低，缺乏上档次的资源单体。 二环境劣势 九华佛茶生产基地设在现有的规划区内，目前废气通过烟囱几乎不经过任 何处理排放到大气中，影响空气环境质量，存在定的污染隐患。且规划区内 的两个水塘水质不好，不够清澈，且有机物含量较高，以至于长出藻类。 三有利于解决旅游开发中存在的问题 可改善九华山风景区产品结构 九华山，作为四大佛教名山地藏菩萨的道场，千百年来已形成以宗教朝圣 为主体兼山岳观光的产品结构，正在筹建的地藏铜像景区仍属这类产品。这种产 品的主要客源市场是宗教朝圣者。从九华山近几年的接待情况也可以看出这市 场特点。据九华山管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的以上，游 客比率低，但呈上升趋势。 九华山现有的宗教产品，主要是寺庙和佛像，产品显得过于凝重，对旅游者， 尤其年轻人这国内旅游的主要群体，吸引力不强。 本规划设计的居士品茗山庄佛茶观光园佛茶文化苑等规划区，在延续 九华山佛教文脉的基础上充分考虑了国际国内旅游的市场特点和发展趋势。将观 光娱乐休闲相结合，将佛教文化和茶文化相结合，突出文化特色，大大拓宽 了产品线，改善产品结构，能尽可能多地迎合国际国内旅游市场各群体的需求。 二可提升九华山风景区产品质量 与黄山张家界等国内名山相比，就山岳景观而言九华山的不足之处是太 露，不够含蓄。九华山最为俊秀的山峰是柯村东部的笔架山狮 场特点。据九华山管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的以上，游 客比率低，但呈上升趋势。 九华山现有的宗教产品，主要是寺庙和佛像，产品显得过于凝重，对旅游者， 尤其年轻人这国内旅游的主要群体，吸引力不强。 本规划设计的居士品茗山庄佛茶观光园佛茶文化苑等规划区，在延续 九华山佛教文脉的基础上充分考虑了国际国内旅游的市场特点和发展趋势。将观 光娱乐休闲相结合，将佛教文化和茶文化相结合，突出文化特色，大大拓宽 了产品线，改善产品结构，能尽可能多地迎合国际国内旅游市场各群体的需求。 二可提升九华山风景区产品质量 与黄山张家界等国内名山相比，就山岳景观而言九华山的不足之处是太 露，不够含蓄。九华山最为俊秀的山峰是柯村东部的笔架山狮子峰，这几座 山峰在规划区外便可览无遗，而且整座山脉呈带状，显得单，缺乏黄山的那 种递进的层次和错综复杂的结构，缺乏含蓄美，这是九华山的劣势。本规划在九华山以北，开发生态观光园，以佛茶文化打入市场，与九华山的佛文化紧密结合， 弥补景区的不足，开发佛茶旅游观光园及佛茶品茗山庄，以及各时期的佛茶文化 体验，形成其他国内名山难以企及的强烈特色，增强了九华山的整体吸引力。 三可改善九华山空间布局 九华山主要内容集中在九华街附近和天台带，山下的景观局限于九华河东 岸的柯村，布局不够合理，也缺乏大气。本规划将景区延伸至庙前镇，大大拓宽 了山下景区的空间，使之显得更为完整更加大气。真正形成以九华河为轴线， 疏密有度功能齐全内涵丰富的山下综合旅游接待基地。 第三章建设定位与市场分析 建设定位 从九华山及规划区资源特点和区位条件分析，规划区的市场定位应该是非常 明确的。它只能作为九华山的个重要组成部分，必须充分依托九华山的旅游市 场。在产品定位上应针对九华山的市场特点发展趋势和九华山现在和将来的产 品性质来确定规划区的产品。 本项目的产品定位是在以餐饮购物见长，融观光休闲娱乐于体的 综合旅游接待产品。在观光上突出不同于九华山又能与九华山现有产品形成强烈 互补的独特的，与佛茶有关的观光产品。休闲方面则突出休闲与佛茶文化的结合， 强调有丰富文化内涵的主题旅游产品。 二国内旅游发展背景 自八十年代以来，随着人们收入水平的不断提高和对闲暇效用的日益重视， 我国旅游业发展方兴未艾。经过余年的发展，中国旅游经济的总体规模已经 十分可观。据统计，年全国接待入境旅游人数达亿人次，旅游外汇收 入达亿美元，外汇收入有望超过德国英国跃居世界第五位。国内旅游人数 达亿人次，国内旅游收入超过亿元。其中三个黄金周累计接待旅游者 亿人次，实现旅游收入亿元，均创历史新高。放眼未来，中国旅游业 的增势更为明显，世界旅游组织预测，到年，中国将成为世界最大的旅游 目的地，接待旅游者人数万人次，将占世界市场份额的。国家旅游 局研究认为，再经过年的发展，中国将实现从亚洲旅游大国向世界旅游强国 的历史性跨越,根据这个宏伟蓝图，到年，中国旅游业将得到更大的发展，入境旅游将达到亿人次，旅游外汇收入达到亿美元，国内旅 游收入万亿人民币，届时旅游总收入将超过万亿元，相当于全国国 内生产总值的，中国将挤身世界旅游强国之列。 三客源市场状况 九华山以香客为主，约占总接待人次的以上，近几年游客比率上升较快， 其中以团队为主要形式。 千百年来，国人仅知道九华山是佛教四大名山之，是地藏菩萨的道场，是 处宗教场所，并不了解九华山还有秀丽的山岳风光。九华山作为宗教名山与其 他三座相比，国人对其特色也不甚清晰，显得并不突出。 就四座名山的四位菩萨在民间的形象而言，以观音的知名度最高，而且也最 为慈善，最可亲近。地藏菩萨则相反，普通民众往往将他与凶残无情乃至恐怖的 阎罗王联系在起，跟死亡地狱等联系在起，以致影响了九华山的形象。九 华山的宣传促销也仅停留在对产品的宣传，在形象宣传上缺乏足够的市场意识， 并未有意识地改善九华山的形象。九华山未来的营销工作应予以抓紧突破，同时 这也显示了九华山旅游仍然有极大的发展空间。 从游客构成分析，九华山香客不在分析范围内的客源地主要是长江三角 洲珠江三角洲和环渤海经济圈三大区域。出游形式以团队为主，散客为辅以 观光为主，度假的极少。目前游客在九华山停留的时间约为天，停留两天 以上者很少。 四客源市场细分 按旅游消