的基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经 济持续快速健康发展的有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效 途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义 现代化具有十分重要的意义。 从居民收入与消费变动上看，我国在过去多年中，并未因加大积累加大资 本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度消费能力增长速度几 乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向 消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调 整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。 表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度 年份 国有经济单位职工工资总额增长 城镇家庭人均可支配收入增长 全国城乡居民储蓄存款余额增长 国内生产总值增长 资料来源中国统计年鉴 从国家宏观调控来看，近年，随着我国房地产价格特别是住宅价格的持续上 涨，房地产投资的迅速扩张，为防止投资过热，保持房地产行业的持续健康发展， 国家和各地方政府从金融信贷和土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。 方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过次置业的家庭也开始对住宅的 位置环境档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高 档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另方面，由 于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买 处或多处升值潜力大的商品房作为投资是个很好的选择，因此中产阶层中房地产 的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。 西安市整体经济形势 随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入 了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础 设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政 策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对 外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为 有利的外部环境。 年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长， 二三产业增加值分别增长。今年上半年保持了良好的发展势 头，全市实现国内生产总值亿元，比上年同期增长。中央继续坚定不 移地推进西部大开发，为西安经济的发展提供了良好机遇。 西安市房地产市场分析 年以来，西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康的发展势头，房 地产开发投资稳定增长，商品房价格稳中有升，商品房销售面积继续增长，销售额 同步增加，市场交易活跃，空置率下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开 发销售各方面政策的完善和改进居民收入的稳步增长，商品房市场人气不断上 升，并进入了个稳定的增长期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西部大开 发的政策效应已经体现出来，人们对西部大开发的信心日益增强。城镇住房制度改 革继续深化，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策逐步到位，可以 预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康的发展势头。 与此同时，城市规模不断延伸，轨道交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化 建设，以及城镇配套设施的完善，中低价位小区的试点开发为西安市房地产的发展 注入了新的活力。 在西安市整体经济形势良好的背景下，房地产市场有序发展，开发投资结构更 趋合理。年住宅占投资总量的比重保持在其中为普通住宅，别墅 和经济适用房分别占和，办公楼为，商业用房为。 需求市场分析 年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查，其中住宅调查分析如下。 住宅需求市场分析 住宅调查的主要内容是市场上最受欢迎的区域房型房价付款形式以及小 区环境和物业管理等主要目的是了解西安市居民对商品住宅的购买能力以及偏好 的房屋类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷 份。 调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其 次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。 类型。本次调查以调查问卷的方式获得调查问卷份，其中有效问卷 份。 调查显示，有意向在高新区和南郊附近购买住宅的被调查者仍然占大多数。其 次较多消费者更倾向于城西和城北，如图。 高新区南郊东郊北郊西郊城内 图计划购房区域分布 在被调查者中，计划购买高层住宅的占，计划购买小高层住宅的占 ，计划购买其他类型住宅主要是多层的占，如图。 图计划购买住宅类型分布 高层 小高层 其他 高层 小高层 其他 调查显示，欲购住宅面积在以下的被调查者占，面积在的被 调查者占，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在的被调查者占，面积在的被调查者占 ，面积在以上的被调查者占。参照图可知，有的被调查者 欲购住宅的面积集中于范围内，这反映出西安消费者目前对中小户型住宅 需求旺盛的状况。 百分比 以下 以上 平方米 图需要购买的住宅面积分布情况 由于调查主要针对欲购买元以上的客户群体，在这基础上，目标客 户群体可接受价格调查显示，的被调查者可接受的高层住宅单价在 元之间，的被调查者可接受的单价在元之间，的被调 查者可接受的单价在元之间，的被调查者可接受的单价在 元之间。加权平均分析，被调查者最高可接受的高层单价在元左右。 以上 元 图可接受高层单价分布 百分比 从图可以看出，被调查者对于高层价格接受的程度和我们对调查对象的主观选 择基本致。元的住宅是调查者可以接受的价格。 商铺需求市场分析 调查结果显示的投资者打算购置以下的商铺，的投资者打 算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的投资 者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺，的 投资者打算购置的商铺，打算购置的商铺，的投资 者打算购置的商铺，的投资者打算购置的商铺， 的投资者打算购置以上的商铺，如表。 表户型面积分布比例 户型 面积 以下以上 所占 比例 可见，商铺投资者对于面积的要求依据各自用途及资金状况的不同而不同， 以上的需求量相对较大。同样，投资者对于开间进深的要求基本对应于其所选 择的面积大小。 对本项目所在地的商铺，有的投资者最高能接受元以下的价 格，的投资者最高能接受元，的投资者可接受元 以上的价格。 供给市场分析 根据我们的市场调查，西安房地产供给市场的基本情况如下 般供给市场现状调查 近期西安市在售楼盘统计数据 销售均价 西安市销售均价 普通住宅元写字楼元 商铺类元公寓别墅元 城西销售均价 普通住宅元写字楼元 商铺类元公寓别墅元 资料来源西宇信息网 楼盘区域分布通过市场调查，我们了解到西安楼盘在各区域分布状况城南楼盘项目占总项 目的城内项目占总项目城北项目所占比例为城西所占比例为 城东为。如图所示 图现有楼盘区域分布 城南 城东 城内 城西 城北 物业类型及总投资比例 表物业类型投资比例分布 物业类型住宅写字楼商铺别墅 总投资比例 现售房产类型及面积 近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室三居室四居室复式结 构独院别墅等。大户型楼盘占很大部分比例，主要集中在。见下表 表现有户型面积分布 户型 面积 以下以上 所占 比例 由表可知，西安房地产市场中小户型楼盘较少，而大户型楼盘趋于饱和。 般供给市场预测 西安市住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求市场的预期等因素的影响。 开发商对国家政策变化的预期 开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可 能导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市 场供给总量。 开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的个重要因素，开发商对国 家政策的变化的预期有时会在很大程度上决定个项目是否开发。目前，房地产业 已经成为国民经济的支柱产业，房地产市场持续健康发展，开发商普遍持乐观态 度。同时国家大力规范房地产市场，对具有雄厚资金实力和实战经验的开发商来 说，也是展宏图的大好时机。 开发商对住宅需求市场的预期 房地产