持走稳扎稳打的战略路线，着眼于市场， 切从市场出发。 惠州南亚房地产开发有限公司看到，虽然目前整个房地产行业受全球 金融危机的影响而有些疲软，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降 低存贷款金融利率减免税费降低房贷首付降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场将日渐复苏。而且在中海壳牌南 海石化东风汽车和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港 惠合作日益加强，特别是深圳小时生活圈的提出深圳地铁三号线 延长线直开至惠阳，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产 开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新轮的开 发潮。 惠州南亚房地产开发有限公司见此商机，经过详细的调研与分析，认 为项目所在区域中低阶层的住房需求强劲，但周边很少能满足其居住需求 的楼盘。本项目对症下药的打造项目，全力打造高品质高性价比的产品， 必能打动购房者的购买欲望，使项目取得骄人的成绩。 展望未来，惠州南亚房地产开发有限公司将按照打造百年长青基业， 促进持续发展的长远愿景，坚持业务专业化，发展品牌化的策略，与时俱 进，开拓创新，致力于成为中国投资领域的创新者和领先者, 第三章项目市场前景分析 项目投资环境及市场研究 惠阳区概况 行政区划年月日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水永湖良井平潭沙田霞涌澳头秋长 新圩镇隆等个镇等，面积平方公里，人口万。区人民政 府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的部分， 惠州由个沿江城市变为沿海城市。 区位惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔 海相望西连深圳中部与惠州市区环接。市中心至深圳公里，至广 州公里，到香港海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境， 正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星 城惠阳正在以前所未有的速度向前发展。 交通经过几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路 在这里经过，惠深深汕广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升 降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。 城市规划及定位 总体规划 惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚 持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长 沙田三和开发区在内的平方公里的城市建设用地交通系统规划， 以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。 惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团 中颗璀璨的明珠。 近期重点规划 目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。 心三轴就是打造个中心，培育三大发展轴。 个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业 发展趋势上看，随着工业化城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量 物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成 了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留 用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并 积极争取将部分工业用地转为商业用地。 三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路 等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人 口的聚集带。 惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数 码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目 和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。 新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞的产业转移，大力 发展外向型工业，形成传统工业从产业 发展趋势上看，随着工业化城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量 物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成 了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留 用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并 积极争取将部分工业用地转为商业用地。 三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路 等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人 口的聚集带。 惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数 码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目 和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。 新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞的产业转移，大力 发展外向型工业，形成传统工业走廊。 惠阳撤市设区后，惠阳区将实施东拓西联南合北进的发展战 略 东拓向沙田大亚湾延伸 西联通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片的土湖白 云坑的开发建设，扩大建成区，与深圳连接 南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设 北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道的规划 建设，推动北部地区的土地开发，把秋长三和及开发区与城区 北进 西联 南合 东拓连成片，形成大城市发展的格局，把惠阳建成座具有现代格 局的海滨城市。 惠阳投资宏观背景 惠阳社会经济发展现状 国民经济持续走好，投资环境良好 惠阳增长图 亿元 分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观 经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。尤其是年的 增长同比增幅已经超过的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示 出惠阳经济非常强劲的发展动力。 居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向 元 分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关， 据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入 将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会 向更高层次转变，教育文化旅游和投资消费所占比列将会越来越大 特别是住房汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正 处于高速发展阶段。地理位置周边环境及生活配套设施 项目位置 本项目位于惠阳区人民五路，该区域为惠阳房地产发展次中心发展片 区，未来发展潜力巨大。项目临中天彩虹城，离人民路米距离，周边 小区众多，人口较为密集。周边各种配套齐全，琼苑大酒店酒店商业 琼苑酒店万联购物广场华润万家裕华百货等，生活设施完善。项目 交通便利，路网四通八达。教育实验小学 项目规模 项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面 积，建筑层数层的高层商住楼。项目平面布置为北主楼层塔楼配南两副楼层，正面朝北向，背面布置在南面。 惠阳房地产市场概述 市场回顾 目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方 向新城地段，在售的主要有中铭豪园东方国际本因坊宝家园中区 华府锦江国际尚城世家半岛号棕榈岛等项目。 根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现惠阳商品 房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前惠阳经济的高速发展所带来 的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置档次产品客户特点 等因素可以明显划分为三大类资源性高品位产品中心区物业投资型 项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。 资源性高品位产品 这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针 对高端客户群开发出高档次高品位产品多样化的具有巨大影响力的大 盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛号，棕榈岛，东方 新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模户型客户销售状况 营销园林等方面来分析该类项目的特点。 周边项目分析 中天彩虹城 楼盘名中天彩虹城 位置惠阳区人民路 物业类型住宅建筑风格现代欧式 功能宜商宜住 占地面积万 建筑面积万 容积率 总户数套 主力户型两房平米，三房平米平米 配套健身房台球室棋牌室乒乓球室美容美发理疗图书室和放映室。 开盘时间年月年月 销售价格元平方米 销售状况 中恒世纪 楼盘名中恒世纪 位置惠阳人民路 物业类型商住楼 建筑风格现代风格 功能宜商宜住 占地面积 建筑面积 容积率 总户数商铺套，住宅套， 主力户型房厅平米平方米的二房两厅卫，平方米的三房两厅两卫 两阳台 配套裙楼三层商业 开盘时间年月年月 销售价格元平方米元平方米 销售状况约 万城 楼盘名万城 位置惠阳区淡水镇白云坑金惠大道旁 物业类型住宅 建筑风格现代风格 功能宜商宜住 占地面积 建筑面积 容积率 总户数户 主力户型三房四房 配套会所底层商业 开盘时间未开盘 目录 第章项目基本情况, 项目概况, 二项目背景 三项目建设的合法性 第二章开发企业简介 企业基本情况 二公司开发经营情况 第三章项目市场前景分析 惠阳区房地产市场分析, 二项目基本情况, 三周边项目分析, 四项目优势分析, 第四章项目建设方案 总平面布局及规划指标 二住宅建筑方案设计 三配套工程设计 四项目进度计划 五项目销售计划 第五章项目投资估算及资金筹措 项目总投资估算 二资金筹措计划 第六章项目效益