品现有的法律法规制度不够健全，发行市场还不够成熟，操作过程还存在诸多风险，因此，未来的发展还存在许多的障碍。推行房地产投资信托的时机选择在美国次贷引发的金融危机以及国内房地产泡沫仍然存在的情况下，目前进行房地产投资存在风险过高的问题。在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近板块股票已经承受了巨大压力。从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是成败的关键，而在经济周期下行阶段，这因素充满不确定性，因为物业本身现金流和盈利能力下降，面临定风险。税收以及法律不完善首先在税收上存在双重征税的问题。在国外做房地产投资信托，在税务方面是有定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的收益较多，而信托投资人的回报率也相对提升。美国是最早推出的国家，在美国的收益可以免征企业所得税和资本利得税，投资的房地产也属于免税资产。同时在我国香港也可以豁免利得税。然而在我国，与的相关税收优惠政策尚未公布。国内的物业回报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金收益扣掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。再次就是我国国内尚无的相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善。发行主体和发行场所的选择按照香港的模式，在的信托资产上会加个壳公司，即特殊目的公司，信托资产则以种股权形式放入，由发行基金。但国内公司法下目前尚不能通过设立来发行并上市。鉴于此种情形，可以信托资产的名义来发行。操作过程中存在风险在运行中，主要存在这样几种风险道德风险。房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。项目风险。对项目的选择是的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景内部法律纠纷建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的行业风险。房地产行业是个资金密集型行业，时间周期较长资金占用量大利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房地产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到定程度，就必然影响。缺乏运作房地产投资信托的专业人才从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资信托必须拥有批具有战略投资眼光精于投资银行业务通晓财务法律的理财专家。同时，这些人员又必须对房地产专业有个比较全面的把握能力。而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。我国发展房地产投资信托的建议促进房地产信托的健康发展是必要的，房地产信托业务要发展，离不开政策规范和所给予的发展空间，也少不了后备人才的支持。根据前面的理论阐述，针对以上五大问题提出以下发展建议推行房地产投资信托的时机选择必须适当发展初期可选择银行间市场流通。境外的证券市场和其投资者相对较成熟,可以直接在证券交易所上市流通,而国内证券市场还亟待完善,如果规模很大的房地产信托直接到证券交易所上市,不确定性因素很多。设。如何建设从国外基金市场发展看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息国家政策信息金融证券信息及时准确地传递给信息需求者，促使大家在信息公开的情况下，从事的运作，促进我国的顺利发展。结束语面对我国发展存在的种种障碍即法律法规体系的不完善，在规范性和标准化上与国际有定的差距，在此背景下，笔者从我国的发展现状发展模式着手，对我国的未来发展存在的障碍进行了分析，并提出了相应的建议，在对我国的未来发展前景的分析中了解到，只有我国的信托立法得到完善，社会的信用体系得到提升和人才培养制度的不断完善，我国的在将来才会有更广阔的发展空间，才能不断缩小与国际成熟的差距，才能从金融体系上促进房地产行业的健康发展。在中国是个新生儿，它的发展壮大将历经个漫长的过程。从宏观主体到微观主体，需要提供个稳定的要素基础，也需要进行要素的整合。它的成长壮大过程，也是中国房地产业走向强大的过程，它不仅给中国投资信托业带来了新生，把中国金融业的改革推向新的台阶，而且也带来了房地产业的次重大变革，它对中国经济和市场经济体制建立的影响将不可估量。参考文献杨森，景学宝在我国房地产融资前景的探析，中国房地产金融熊璐瑛，宋志勇房地产投资信托基金及其在我国的发展，广州大学学报社会科学版吴世亮我国房地产信托投资基金的发展模式，浙江金融，侯丽薇陈晓静葛新元对我国推出的可行性分析，工业技术经济杨中宣崔宗举房地产企业融资问题研究，产业观察商业时代訾猛房地产投资信托在我国的发展前景分析，中国经济,桂国杰房地产信托已成为房地产企业新的融资途径,车春鹂中国房地产企业直接融资的新渠道,建筑经济毛志荣房地产投资信托基金研究,北京中国金融出版社，房地产融资与投资，北京机械工业出版社，格式统按照撰写规范啊,致谢本论文是在袁彩云老师的悉心指导下完成的，在论文的撰写过程中给予了我足够的支持，她严谨的工作作风和丝不苟的处事态度给了我深刻的印象。另外，我要感谢学校三年来对我的培养，让我在大学三年成长不少，在思想和学业上都有了质的提升。在论文的创作中我经过了独立思考的过程，收益良多，。当然，这也离不开同学朋友的支持与鼓励，让我懂得了集思广益的好处，对我以后的生活产生的新的启发。最后，感谢袁彩云老师给予我的无私帮助，感谢学校给我提供了良好成长环境，感谢同学朋友对我的支持，在此，我表示衷心的感谢和诚挚的敬意,银行间市场的参与者都是成熟的机构投资者,目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的,的风险低于般股票,收益又高于债券,又有强制性的利润分配,这种类型的产品对于类似保险公司这样的机构投资者非常有吸引力。税收优惠和相关法律法规制度的完善房地产投资信托作为种新的房地产投资工具，是个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产，需任公司编制 投资估算及资金筹措 投资估算 福利院直接工程费万元，其它费用为万元，设备购置费 万导仪台 发声诱导仪启音博士台 运送康复病员用车辆 福利院设备清单 表 空调个 空调个 电视个 洗衣机个 冰柜个 冰箱个 天然气热水器个 太阳能热水器个编制 心电图机台 脑电图机台 血压计台 智力测评工具量表软件套 打击乐器套 电子琴台 多媒体等教学设备套 国际标准视力表张 低视力专用视力表台 助视器配镜箱台 脑电波诱导编制 心电图机台 脑电图机台 血压计台 智力测评工具量表软件套 打击乐器套 电子琴台 多媒体等教学设备套 国际标准视力表张 低视力专用视力表台 助视器配镜箱台 脑电波诱导仪台 发声诱导仪启音博士台 运送康复病员用车辆 福利院设备清单 表 空调个 空调个 电视个 洗衣机个 冰柜个 冰箱个 天然气热水器个 太阳能热水器个 消毒柜个 台式饮水机个 电脑台 传真机台 复印机台 电梯台 工程咨询有限责任公司编制 投资估算及资金筹措 投资估算 福利院直接工程费万元，其它费用为万元，设备购置费 万元，基本预备费万元，共计万元，残疾人康复中心直接工程费 万元，其它费用为万元，设备购置费，小号宋体级标题宋体加粗，倍行距，首行缩进两个字符二级提纲宋体，倍行距，首行缩进两个字符⑿三级提纲宋体，倍行距，首行缩进两个字符,不超过个三级提纲④⑩空行字号小小节标题正文首行缩进两字符，小号宋体。表表标题号楷体表头标题居中宋体加粗表头标题居中宋体加粗表头标题居中宋体加粗号宋体空行字号小节标题正文首行缩进两字符，小号宋体。空行字号小小节标题正文首行缩进两字符，小号宋体。空行字号小小节标题正文首行缩进两字符，小号宋体。空行字号小第章章标题号黑体居中空行字号小节标题号黑体左起顶格正文首行缩进两字符，小号宋左起顶格第章章标题号黑体居中节标题小宋体，倍行距,内侧缩进字符小节标题小宋体，倍行距,内侧缩进字符小节标题节标题小节标题小节标题第章章标题号黑体居中节标题号黑体左起顶格小节标题小号黑体左起顶格小节标题节标题小节标题小节标题结束语参考文献致谢附录附录空行字号小前言或引言号黑体居中空行字号小前言或引言不能与摘要重复，甚至是复制。引言作为论文的开头，以简短的篇幅介绍论文的写作背景和目成果转化率和科技进步贡献率均达到以上，促进渔业集约化标准十五期间我国渔业发展的成 绩，也指出了存在的问题。建设现代渔业，促进渔业增长方式转变，实现渔 业可持续发展，保障食品安全，保护养殖生态环境等迫切需要渔业科技进步 支持。规划指出在十五科技发展规划年， 提升我国渔业科技创新能力和水平，切实发挥科技对现代渔业发展的引领支 撑作用，促进渔业持续健康协调发展，农业部制定了中长期渔业科技发展 规划年。规划肯定了和活力二是以养为主方针品现有的法律法规制度不够健全，发行市场还不够成熟，操作过程还存在诸多风险，因此，未来的发展还存在许多的障碍。推行房地产投资信托的时机选择在美国次贷引发的金融危机以及国内房地产泡沫仍然存在的情况下，目前进行房地产投资存在风险过高的问题。在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受到宏观经济增长放缓的严重打击，最近板块股票已经承受了巨大压力。从次贷危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是成败的关键，而在经济周期下行阶段，这因素充满不确定性，因为物业本身现金流和盈利能力下降，面临定风险。税收以及法律不完善首先在税收上存在双重征税的问题。在国外做房地产投资信托，在税务方面是有定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的收益较多，而信托投资人的回报率也相对提升。美国是最早推出的国家，在美国的收益可以免征企业所得税和资本利得税，投资的房地产也属于免税资产。同时在我国香港也可以豁免利得税。然而在我国，与的相关税收优惠政策尚未公布。国内的物业回报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金收益扣掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。再次就是我国国内尚无的相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善。发行主体和发行场所的选择按照香港的模式，在的信托资产上会加个壳公司，即特殊目的公司，信托资产则以种股权形式放入，由发行基金。但国内公司法下目前尚不能通过设立来发行并上市。鉴于此种情形，可以信托资产的名义来发行。操作过程中存在风险在运行中，主要存在这样几种风险道德风险。房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。项目风险。对项目的选择是的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景内部法律纠纷建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的行业风险。房地产行业是个资金密集型行业，时间周期较长资金占用量大利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房地产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到定程度，就必然影响。缺乏运作房地产投资信托的专业人才从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技术其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资信托必须拥有批具有战略投资眼光精于投资银行业务通晓财务法律的理财专家。同时，这些人员又必须对房地产专业有个比较全面的把握能力。而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。我国发展房地产投资信托的建议促进房地产信托的健康发展是必要的，房地产信托业务要发展，离不开政策规范和所给予的发展空间，也少不了后备人才的支持。根据前面的理论阐述，针对以上五大问题提出以下发展建议推行房地产投资信托的时机选择必须适当发展初期