（定稿）高档棉纱生产线项目立项申报材料7

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，为增加小区卖点，提高装修档次，增加了装修成本万元，同时为了收回成本销售额也提高了万元。

在这种情况下，增值率，，故可免交土地增值税。

由此可见，适度的增加建造成本，提高房产售价，可以使增加的建造成本得到补偿，从而降低土地增值税的增值率，可以使非普通标准住宅的土地增值税适用较低税率，普通标准住宅免交土地增值税。

期间费用移位法开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等。

从房地产开发企业会计核算角度分析，会计对企业的期间费用即管理费用销售费用财务费用和工程项目的开发间接费并没有严格的界定。

在实际的业务中，开发项目的行政管理技术支持后勤保证等费用也不可能与公司总部完全划分清晰，这就为税收筹划提供了较大的空间。

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，房地产开发公司通过调整公司的组织机构，把原来属于公司编制的人员放到开发项目，从而降低了期间费用开支万元，增加了开发间接费用万元，这种调整不会影响到开发费用的扣除比例。

扣除项目金额万元增值额万元增值率故可免交土地增值税。

由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为的比例扣除法，期间房地产转让到所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但自从财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税号出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税些具体问题规定的通知第条暂免征收土地增值税的规定。

此外税法还规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式来规避应缴纳的土地增值税。

结论房地产行业是我国的支柱产业，近年来得到了迅速的发展。

虽然房地产业发展迅速且有巨大的市场需求，然而房地产行业的发展也面临着许多的不确定性。

因此，房地产企业必须得努力提高自身的竞争实力，其中个重要的方面就是不断降低企业的成本费用。

在我国现行税收制度下，房地产企业涉及税种很多，税收负担严重，依法纳税构成了企业成本的重要组成部分。

故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。

税收筹划词在西方几乎是家喻户晓，然而在当今我国，它还只是个新生儿。

虽然税收筹划良好的节税效果，早就引起了企业界和学术界的广泛关注，但国内真正开展税收筹划的企业也屈指可数，中国企业的税收筹划还仍处于摸索学习的阶段。

通过对国内专家学者的研究成果查阅发现虽然近些年来针对房地产企业的纳税筹划济，王雯茜房地产企业土地增值税避税行为研究现代商贸工业，曹丽娜论房地产企业土地增值税的纳税筹划中国科技博览，张美中合理定价低价房产规避土地增值税筹划策略财会学习，李文，李畅土地增值税纳税筹划以房地产开发企业为例会计之友，田明强房地产开发企业土地增值税纳税筹划新财经理论版，韩玉芬，李荣瑾房地产开发企业税收筹划探析现代商贸工业，张洁玉房地产开发企业土地增值税税收筹划的优化选择上海商业，徐锦霞浅议土地增值税税收筹划铜业工程，刘雨彬，林松彬关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划山西财政税务专科学校学报，吕苏秀土地增值税的税收筹划时代经贸，崔洁，唐爱军若干会计税务处理问题答疑财务与会计综合版，企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是并入房价向购买方并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独向购买者收取的，相应的在计算增值额时不允许扣除代收费用。

虽然这两种计算方法计算出来的增值额相同，但仍可利用代收费用并进行税收筹划。

如果将代收费用计入房价中，增值额虽未减少，但扣除项目却增加了，在增值额相同的情况下，使得增值率变小。

案例房地产开发公司出售栋写字楼，收入总额为万元，该楼支付的地价款及相关费用为万元，房地产开发成本万元，财务费用中的利息支出为万元可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明，转让环节缴纳的相关税费共计万元，该房地产开发企业所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为。

则该房地产开发公司应缴纳的土地增值税计算如下允许扣除的项目金额合计，万元增值额万元增值率，应纳土地增值税，万元如果该公司在出售该写字楼时，按当地政府的要求在售房时代收了万元的各项费用，并且计入到售楼收入中，则该公司应缴纳的的土地增值税计算如下允许扣除的项目金额合计，万元增值额万元增值率，应纳土地增值税万元由此可见，将代收费用计入房价中，会使可扣除项目增加万元，少缴土地增值税万元。

当然，需要注意的是，在增值率未超过的情况下，由于适用的速算扣除系数是零，所以无论代收费用是否并入房价，纳税人的税负都是样的。

四成本费用筹划法房地产开发企业的成本费用不仅包括土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用等，还包括与房地产开发项目有关的销售费用管理费用财务费用。

成本费用是土地增值税扣除项目的重要组成部分，会严重影响纳税人应纳税额的大小，即成本费用越高，应纳税额越小，成本费用越低，应纳税额越大。

纳税人如果能够最大限度地扩大成本费用的列支金额，就会节约很多税。

适度加大建造成本法房地产开发企业为提高产品竞争力，在市场接受的范围内，适当的加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。

投入的成本可以通过提高售价得到补偿，同时，企业增加了建造成本就等于增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的倍，从而使增值率降低以降研究丰富优 美的自然旅游资源。

旅游区是我省的历史文物保护区，由于 其特殊的地理环境和历史文化渊源，形成了独特的自然和历蚕桑技术，这种不同于当时其他书院的特立独行 与桑蚕养殖业的培育与发展有其渊源。

徽州为朱子桑梓之地， 以新安理学闻名于世，理学经学均盛，而金紫胡氏却以精三 礼成为经学的个流派，蚕桑技术，这种不同于当时其他书院的特立独行 与桑蚕养殖业的培育与发展有其渊源。

徽州为朱子桑梓之地， 以新安理学闻名于世，理学经学均盛，而金紫胡氏却以精三 礼成为经学的个流派，世称三胡礼学。

县不仅历史上遗留了众多的历史人文景观，而且还有丰富优 美的自然旅游资源。

旅游区是我省的历史文物保护区，由于 其特殊的地理环境和历史文化渊源，形成了独特的自然和历史人文 景观，极具旅游开发价值。

旅游景区在资源方面有定的优势。

旅游景区内旅游资源主要分自然旅游资源和历史人文景观旅 游资源两大类型。

的坑口村和浒里村都有多年的历史，钟灵毓秀， 人杰地灵，宋明清三朝坑口曾出过位进士，出中固定资产万元。

多年来，山西恒丰实业有限公司在省市 县三级政府的指导下，在全体恒丰人的努力生产认证无公害产品认证有机产品认证等。

公司严格按照现代企业建制，建立了股东会董事会监事平养与 高床饲养小群饲养与限位饲养相技术工人名，猪场 技术力量较为雄厚。

建筑工程状况 项目实施地点位于大垸管理区黄英分场，占地面积亩。

建有猪 舍栋，总建筑面积平方米。

表原有生产建筑览表 序号项目单位数量 建 年出栏生猪头，销售收入万元，利润万元。

主要销往广东，部分出口香港。

项目单位人员基本情况 全场有从事种猪商品猪生产的管理人员技术工人人，其中 高级畜牧兽医师人，中级畜牧兽医师人，熟练养猪场建于年，年改制为民 营企业，法人代表陈玲。

建设单位基本情况 项目单位资产状况 项目单位现有资产总额万元，其中固定资产万元， 流动资产万元，实收资本万元，净资产万元，资产 负债率。

批生猪标准化改扩建项目的实施， 标准化生产技术的广泛推广和运用，必将有力推动生猪生产又好又快 地发展。

第三章项目建设单位基本情况 项目建设单位 项目建设单位监利县天鑫产健康发展的重要措施，大力推广标准化养猪 模式，推广面覆盖面正在不断扩大，并将养殖小区与模式有机 结合，在新沟交通村柘木乡开湖村兴建了两个模式小区，起到 了良好的示会的高层管 理体系，设有财务结算中心营销中心采供中心研发中心以及国 际贸易部人力资源部和实业有限公司创建于年，是以农产品种植深加工 研发销售与现代服务体系为体的股份制民营企业。

公司拥有进出口 经营权，资信等级级，通过了和三 项国际认证和食品安全就业，带动农户尽快致 富，为市场提供优质的营养食品，对促进地方经济发展繁荣市场起到 积极的推动作用，具有良好的经济效益环保效益和社会效益。

总之本项目是可行的。

第二章企业基本低纳税级次，甚至免交土地增值税。

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，为增加小区卖点，提高装修档次，增加了装修成本万元，同时为了收回成本销售额也提高了万元。

在这种情况下，增值率，，故可免交土地增值税。

由此可见，适度的增加建造成本，提高房产售价，可以使增加的建造成本得到补偿，从而降低土地增值税的增值率，可以使非普通标准住宅的土地增值税适用较低税率，普通标准住宅免交土地增值税。

期间费用移位法开发间接费用，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资职工福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等。

从房地产开发企业会计核算角度分析，会计对企业的期间费用即管理费用销售费用财务费用和工程项目的开发间接费并没有严格的界定。

在实际的业务中，开发项目的行政管理技术支持后勤保证等费用也不可能与公司总部完全划分清晰，这就为税收筹划提供了较大的空间。

沿用案例中的数字，建造成本为万元，销售收入总额为万元，房地产开发公司通过调整公司的组织机构，把原来属于公司编制的人员放到开发项目，从而降低了期间费用开支万元，增加了开发间接费用万元，这种调整不会影响到开发费用的扣除比例。

扣除项目金额万元增值额万元增值率故可免交土地增值税。

由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为的比例扣除法，期间房地产转让到所投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但自从财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税号出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部国家税务总局关于土地增值税些具体问题规定的通知第条暂免征收土地增值税的规定。

此外税法还规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式来规避应缴纳的土地增值税。

结论房地产行业是我国的支柱产业，近年来得到了迅速的发展。

虽然房地产业发展迅速且有巨大的市场需求，然而房地产行业的发展也面临着许多的不确定性。

因此，房地产企业必须得努力提高自身的竞争实力，其中个重要的方面就是不断降低企业的成本费用。

在我国现行税收制度下，房地产企业涉及税种很多，税收负担严重，依法纳税构成了企业成本的重要组成部分。

故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。

税收筹划词在西方几乎是家喻户晓，然而在当今我国，它还只是个新生儿。

虽然税收筹划良好的节税效果，早就引起了企业界和学术界的广泛关注，但国内真正开展税收筹划的企业也屈指可数，中国企业的税收筹划还仍处于摸索学习的阶段。

通过对国内专家学者的研究成果查阅发现虽然近些年来针对房地产企业的纳税筹