（定稿）锦绣家纺有限公司家纺生产线项目立项申报材料7（喜欢就下吧）

现实中房地产运作的资金大量来自银行贷款，在房地产市场投入产出比下降大量商品房空置以及年全国性房地产市场不景气的压力下，旦这个巨大的泡沫被挤破，将会导致众多开发商资金链崩裂。

如果真的出现这种情况，方面，大量在建房屋或成烂尾楼，使购房群众遭受重大损失，若处理不当，有可能酿成严重的群体性事件，影响社会稳定另方面，大量的银行贷款和个人住房贷款将无法收回从而成为坏账，这将会给我国银行业带来极为严峻的信贷风险，给整个金融体系带来前所未有的考验和冲击。

二是靠房地产投资拉动经济增长效率降低，不可持久。

首先，根据前文分析，房地产业的投入产出比已经降到以下，并且有继续下降的趋势，房地产业利用资金的效率在降低，继续依靠房地产投资拉动经济效果会越来越差，并造成大量的资源浪费。

其次，近些年来，大量的社会资本涌入房地产业，带来了挤出效应，导致其他行业尤其是制造业的资金投入不足，而制造业恰恰又是个国家经济的基石。

至年，由于长期缺乏资本输入以及受国家宏观经济下行的压力，制造业出现了萎靡的态势，影响了经济的良性持续发展。

最后，部分地方基于增加财政收入扶持房地产业发展等多种考虑，大量的城郊土地被卖给开发商进行房地产开发，直接威胁到国家的耕地安全。

因此，这种以房地产业作为主引擎的经济增长模式效率正在不断降低弊端正在不断显现，难以持久。

三是土地财政弊端重重，地方政府债台高筑。

近些年来，不少地方在向开发商大量抛售地块的过程中尝到了甜头卖地给开发商不仅能加快城市建设增加地方主官的政绩，而且大学学位论文还能为当地增加大量的财政收入。

基于此，土地财政逐渐成为了很多地方的主要财政收入来源。

这种发展模式在段时间内确实带来了较为高速的经济增长大量的财政收入以及城市面貌的巨大变化，但也埋下了很多隐患首先，地方政府大量卖地，使得土地资源日渐紧张，致使地王频现。

其次，开发商高价买地后又将负担转嫁于购房群众身上，导致普通群众购房困难并引起他们的不满。

最后，不少地方政府大量举债在新城区搞房地产建设，在如今全国性的房地产市场不景气以及国家宏观经济下行的双重压力下，极易爆发债务危机。

四是房价畸高，成为重大民生问题。

般来说，种商品价格持续上涨有可能是受成本增大的影响，也有可能是受经济高速发展和消费快速增长导致供不应求的影响。

近年来，山东省房价大幅攀升，但造成其价格快速上涨的主要原因既不是成本推动，也不是受经济发展和消费增长的刺激。

事实上，近年来房地产开发的各种原材料价格虽有波动，但对路攀升的房价的影响却并不十分明显而自金融危机以来，在全国经济增长速度减缓内需不振的大背景下，房价在中央政府各种严厉的调控措施的压力下仍然路上扬就充分说明房地产市场本身存在问题。

目前来看，造成山东省房价高涨的主要原因是大量投机性资本涌入房地产市场，通过银行体系的高杠杆人为地炒高了房价。

房价的持续快速上涨各种炒房团体人为省房地产投资能较为明显地推动经济发展。

由式能清晰看出，造成波动的因素主要源于两点个是短期波动，即的短期波动所直接带来的影响另个是长期均衡，即的长期均衡关系的调整。

如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。

从格兰杰因果关系检验可以清晰地看出，对于房地产投资和经济增长，在的置信水平下，前者是后者的格兰杰原因，而后者并不是前者的格兰杰原因，二者仅是种单向促进的关系。

也就是说，在过去的年里，房地产投资能够较为显著地拉动经济增长，而经济增长却并不能显著地推动房地产投资额的增长。

由误差修正模型中可以看出，在较短时间里，只要对房地产的投资额加大，将会随之被拉动增长而在中我们分析出，在较长时间里，这个数字却是。

因此，对于山东省，就其房地产投资对其经济增长的促进效果而言，长期比短期更为明显。

此外，此经济系统具有较强的自我调节功能，能够自发地维护均衡，如果短期波动偶然偏离了长期均衡，这种偏离不会持续，更不会加剧，经济系统会逐渐发挥其收敛机制，以每个周期山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究的调整力度，不断纠正这种偏离，直至其回到均衡状态。

经济变量对生产总值的拉动效率是用来衡量个经济变量对拉动作用大小的指标。

其计算公式为ε在上述公式中，代表段时间里前者对后者的拉动效率，ε代表后者对前者的弹性系数，代表在这段时间内，前者的总和占后者总和的比重。

当时，说明在段时间里，这个经济变量对的拉动作用已超过其自身占的比重，也就是说，它能显著地推动经济增长。

当时，说明在段时间里，这个经济变量对的拉动作用小于其自身占的比重，也就是说，它推动经济增长的效率较低。

由此能够得到年的拉动效率，如表所示表拉动效率计算表经济变量ε房地产投资由上表可知则说明在段时间里，山东省房地产投资积极地推动当地经济发展，且效率较高。

大学学位论文结论及政策建议结论及政策建议结论由于我国区域之间的经济社会发展水平地理环境文化风俗等方面有明显的差异，而房地产业的区域性特征也同样明显，因此，房地投资对经济增长的影响好坏及作用大小，就国家层面和区域来说，是有差别的。

具体到山东省来说，多年来持续繁荣的房地产业也的确对山东省的经济增长功不可没。

然而，在山东省房地产业风光无两的表象背后却也有着诸多隐患，基于山东省省情以及之前的分析结果，针对全省房地产市场，能够总结出以下问题是泡沫化较重，存在隐藏风险。

自年至年，山东省房地产开发投资额增的年平均增长率高达，这种近乎跳跃似地投资增长速度在其他行业是较为罕见的。

此外，房地产开发投资额占比重的增长幅度同样令人瞠目，整个房地产市场呈现出片欣欣向荣的景象。

然而在这片红火的景象背后却是日益扩大的泡沫化房地产业如块巨大的海绵，不断地大量地吸纳来自各种渠道的资金与此同时，房价在国家日渐严厉的调控措施下，却路高歌猛进不断刷新着纪录，其价格远远偏离其真实价值，也远远超过普通居民的购买能力。

方面是炒高员工发自内心地热情地解决游客的困难，让游客不仅感受到服务员工的良好职业素养，更重要的是带给游客家般的温馨快乐感。

当地居民行为要求当地居民义务咨询，宽厚待客，充分体现壮族人家的好客淳朴仁义宽厚的胸怀，让游客在整个山庄快乐老家的大环境下尽情游玩，甚至流连忘返。

听觉形象设计以快乐老家为主题歌曲大门内侧两旁各设计个地面中型音响，石制材料，造型设计为老鸭的形状，上面有山庄标志油漆画，专门播放快乐老家主题曲。

另外，在山庄各个景点内，适量设有地面石制音响，音响设计成奇形怪状的形式，依据景点娱乐活动内容，适时适地播放各种音乐，或流行网络歌曲，或民族歌曲，或轻音乐，让整个山庄充满轻松愉快休闲舒适传统浪漫的温馨度假氛围。

音乐的选择最好根据时段时季节假日来选择播放，且应控制到最舒适音量，让游客在不吵杂的度假氛围中感受到家般的舒适快乐。

老鸭山庄旅游主题形象塑造体系综合上文对老鸭山庄旅游主题形象的塑造，以快乐老家为终极塑造核心，从理念设计视觉设计行为设计听觉设计五个角度，把荷城田园快乐老家的旅游主题形象塑造体系建立如下图图老鸭山庄度假村旅游主题塑造体系四老鸭山庄度假村旅游主题形象传播旅游主题形象定位确定了旅游主题形象的理念，要使这信息深烙到各个地区潜在游客的脑海，必须利用传媒进行大范围高层次的传播活动。

可以采用以下几种传播策略形象广告策略以广西电视广告为主打老鸭山庄荷城田园快乐老家听觉设计快乐老家主题曲推出主体口号备用口号适时适地推出理念设计生命与自然有情快乐对话口号设计视觉设计标志老鸭与壮族姑娘标牌规范艺术自然建筑自然简朴舒畅着装主题化差异化遵循生态自觉热情原则加强管理分工明确行为设计电视广告是最直观最有实效性的，采取在广西电视台新闻频道旅游频道贵港电视台等做季节性广告宣传。

形式可以是新闻报道专题介绍人物访谈等。

不过电视广告成本较高，也可采取广播电台户外广告报刊杂志等相对便宜的媒介进行传播。

比如向各地酒店旅行社火车站民政局等免费发放老鸭山庄度假村旅游指南老鸭山庄度假村旅游画册，宣传手册最好配以中英文版，综合景区介绍，并制作光盘，通过图文并茂，激发潜在游客回快乐老家的旅游热情。

公共关系策略请进来和走出去采取请进来和走出去措施，邀请贵港市报贵港旅游报等杂志的主任记者和专栏作家，旅行社旅游公司的高层主管等到老鸭山庄旅游参观采风，通过他们的宣传报道，将老鸭山庄快乐老家的主题形象大幅度推广。

另外，山庄组建文化团体艺术团体或体育团体，带上各种光盘宣传册等资料，参加各地旅游博览会展销会，或者到客源地举行推介会，争取机会和其他省市联合促销，传达快乐老家的呼唤，期盼远方亲人归来。

网络媒体策略广西贵港老鸭山庄旅游网提高广西旅游网广西门户网贵港门户站贵港快乐网和老鸭山庄旅游网的宣传功能，网络设计应该重视宣传标志的风格致，加深游客对老鸭山庄旅游主题形象的认知，网页内容力求完善老鸭山庄吃行住游娱购的老家信息。

整合营销策略旅游节庆活动景区旅游主题形象的传播还可以借助些旅游主题活动展开，因为个鲜明的主题地王频出大量房地产项目纷纷上马，另方面是普通群众无力购买，大批商品房积压，这导致了房地产市场泡沫的形成，并且泡沫呈越来越大的趋势。

现实中房地产运作的资金大量来自银行贷款，在房地产市场投入产出比下降大量商品房空置以及年全国性房地产市场不景气的压力下，旦这个巨大的泡沫被挤破，将会导致众多开发商资金链崩裂。

如果真的出现这种情况，方面，大量在建房屋或成烂尾楼，使购房群众遭受重大损失，若处理不当，有可能酿成严重的群体性事件，影响社会稳定另方面，大量的银行贷款和个人住房贷款将无法收回从而成为坏账，这将会给我国银行业带来极为严峻的信贷风险，给整个金融体系带来前所未有的考验和冲击。

二是靠房地产投资拉动经济增长效率降低，不可持久。

首先，根据前文分析，房地产业的投入产出比已经降到以下，并且有继续下降的趋势，房地产业利用资金的效率在降低，继续依靠房地产投资拉动经济效果会越来越差，并造成大量的资源浪费。

其次，近些年来，大量的社会资本涌入房地产业，带来了挤出效应，导致其他行业尤其是制造业的资金投入不足，而制造业恰恰又是个国家经济的基石。

至年，由于长期缺乏资本输入以及受国家宏观经济下行的压力，制造业出现了萎靡的态势，影响了经济的良性持续发展。

最后，部分地方基于增加财政收入扶持房地产业发展等多种考虑，大量的城郊土地被卖给开发商进行房地产开发，直接威胁到国家的耕地安全。

因此，这种以房地产业作为主引擎的经济增长模式效率正在不断降低弊端正在不断显现，难以持久。

三是土地财政弊端重重，地方政府债台高筑。

近些年来，不少地方在向开发商大量抛售地块的过程中尝到了甜头卖地给开发商不仅能加快城市建设增加地方主官的政绩，而且大学学位论文还能为当地增加大量的财政收入。

基于此，土地财政逐渐成为了很多地方的主要财政收入来源。

这种发展模式在段时间内确实带来了较为高速的经济增长大量的财政收入以及城市面貌的巨大变化，但也埋下了很多隐患首先，地方政府大量卖地，使得土地资源日渐紧张，致使地王频现。

其次，开发商高价买地后又将负担转嫁于购房群众身上，导致普通群众购房困难并引起他们的不满。

最后，不少地方政府大量举债在新城区搞房地产建设，在如今全国性的房地产市场不景气以及国家宏观经济下行的双重压力下，极易爆发债务危机。

四是房价畸高，成为重大民生问题。

般来说，种商品价格持续上涨有可能是受成本增大的影响，也有可能是受经济高速发展和消费快速增长导致供不应求的影响。

近年来，山东省房价大幅攀升，但造成其价格快速上涨的主要原因既不是成本推动，也不是受经济发展和消费增长的刺激。

事实上，近年来房地产开发的各种原材料价格虽有波动，但对路攀升的房价的影响却并不十分明显而自金融危机以来，在全国经济增长速度减缓内需不振的大背景下，房价在中央政府各种严厉的调控措施的压力下仍然路上扬就充分说明房地产市场本身存在问题。

目前来看，造成山东省房价高涨的主要原因是大量投机性资本涌入房地产市场，通过银行体系的高杠杆人为地炒高了房价。

房价的持续快速上涨各种炒房团体人为