。房地产导报，年版卢东，房地产企业的市场营销策划研究，西南交通大学，年版陈勇，上海宝地绿洲城项目营销策略研究，大连理工大学，年版周彤，战略现代房地产营销的核心中国房地产，年期整策略以折扣优惠政策为主，用价格折扣方法来吸引市场的的消费者。其优惠政策如下表表优惠价格表付款方式式折扣优惠办理诚意预约单基础折扣次性付款全额首付贷款首付在以上，十二个月分期付款中梁公司针对政策的影响所带来的危害，为了回笼资金尽早开发下个项目，所推出的折扣优惠可谓不得不大，次性付款的折优惠可以说在苏州市场也是仅存的，而且十二个月分期付款大计划，使客户的资金筹集不会那么急促，比较其周边楼盘，让客户真正确实感觉到了中梁给予的优惠，对其的消费心理直接刺激最后作出了购买决策。中梁营销促销策略研究中梁促销总策略图中梁促销策略代理公司营销活动需求需求推动策略营销活动需求拉引策略需求人员推销代理公司的销售促进广告对消费者的销售促进中梁中梁代理公司目标客户目标客户桂林电子科技大学信息科技学院毕业设计论文说明书第页共页中梁项目的促销活动的总策略主要以为主，推动策略为辅，两种策略结合使用。拉引策略是指企业利用广告公共关系和营业推广等促销方式，以最终消费者为主要促销对象，设法激发消费者对产品的兴趣和需求，促使消费者向中间商中间商向制造商企业购买该产品。推式策略是指利用推销人员与中间商促销，将产品推人渠道的策略。推式策略具有风险小推销周期短资金回收快等特点。因为中梁对广告媒体传播方面比较看重，倾向对消费者市场进行铺天盖地广告轰炸，先把产品信息介绍给目标市场的消费者，使人产生强烈的购买欲望，形成急切的市场需求，将他们拉引到售楼处，然后再交给代理公司的置业顾问对消费者介绍项目的具体情况与特点，驱动销售者对产品进行购买。中梁公司广告决策如下图所示广告策略的研究广告策略中梁公司直推崇快速简洁的营销模式，特别中梁香缇项目从拍到地开始计算，到今年月份的盛大开盘所用的时间不过个月，所以就必须能够尽快把有关中梁香缇产品情报传递给目标市场的消费者，宣传自己产品的特点，提高中梁公司在苏州消费者的知名度，增强客户的信任感，希望在消费者眼中建立良好的专注高端地产企业形象和法式奢华产品形象，培养和提高消费者品牌忠诚度，唤起了目标客群的强烈期待心理，实现对项目的认识和认同，增强中梁产品在苏州市场的竞争力，扩大市场份额。因为时间的短暂，中梁公司要达成有效的广告促销，选择了全面出击策略和促销性活动策略，首先全面出击策略，动用所有形成的广告宣传工具，铺天盖地的广告宣传，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成种声势，塑造产品形象，造成在消费者眼中的震撼效果促销性活动策略，凭借每两周次的周末送礼活动赞助张学友派发演唱会门票等等促销活动，吸引大批客户前来售楼处参观，加深消费者对中梁香缇的特别印象，以促进销售达到高潮。广告费用预算制定目标沟通目标销售目标活动评估沟通效果销售效果预算决策销售百分比法目标任务法媒体决策主要媒体工具选择媒体时间安排图中梁公司广告决策桂林电子科技大学信息科技学院毕业设计论文说明书第页共页房地产广告预算，指房地产企业在定时期为了实现广告目标而投入广告活动的费用计划。它规定广告活动期间从事广告活动所需的费用总额以及使用范围。中梁香缇项目处于产品生命周期的初期阶段和中梁这个品牌名作为中梁公司高端住宅产品初次进入苏州市场决定了中梁公司对中梁香缇项目广告宣传预算力度的加大，较之过去在苏州项目中梁公司至少增加比以前倍多的预算。中梁公司制定广告预算的方法有百分比法和目标任务法。百分比法是以定时期的销售额的定比率来确定广告费用的方法。中梁公司这次这次预计中梁项目的总销额能达到亿，它的广告预算费用计划大概占到了总销收入的，即中梁香缇整个项目的广告预算为。并且中梁公司因为考虑到广告媒体选择产生的效果各有不同，它又选择了目标任务法，先确定广告投入的促销目标，根据所要完成的促销目标，其所完成的工作任务为依据，再相对应的调整广告预算，作出比较合理的预算决策。广告媒体组合选择房地产企业在进行广告的时候，广告媒体的选择也起着至关重要的作用，它关系着广告的成本费用和广告可能起到的作用。在广告媒体运用时，如何选择媒体媒体组合以及把握媒体的推出时机，都必须精心策划，从众多广告媒体中做出正确的选择。其广告组合选择所投入的费用比例，如表所示表广告投入费用媒体类别分配比例金额报纸夹报万户外万电视万广播短信万网络万派发单页万房地产广告可供选择的形式有以下几种类型印刷广告。利用印刷品进行房地产广告宣传相当普遍，这也是房地产产品进行营销的主要手段之。报刊﹑杂志﹑有关专业书籍以及开发商或其代理商自行印刷的宣传材料等，都是房地产广告的有效载体视听广告。利用电视﹑电影﹑霓虹灯﹑广告牌以及电台﹑广播等传媒方式都是宣传房地产产品的有效视听广告信函广告。包括商品房目录和说明书等。桂林电子科技大学信息科技学院毕业设计论文说明书第页共页综合考虑了产品属性目标人群媒体特性预算广告目标，中梁公司这次在中梁香缇广告宣传上，其选择了报纸夹报户外广告电视广播网络派发单页等组合。具体投入如下表表中梁具体广告投放选择投放媒体开始投放时期投放阶段投放量报纸年月下旬全年城市商报姑苏晚报苏州日报，每周次户外广告牌年月下旬。内容根据需要更新全年西环路和狮山桥两块三翻牌。滨河路交通牌及其他户外等广播网络年月下旬销售期内每月更新次内容，网络画面根据报纸稿调整房交会年月下旬市场预热期三次房交会电视市场预热调整期个月备注正式开盘前个月开始报纸广告，前三个礼拜，夹报兼整版，篇软性文章，开盘前后两个礼拜三个开盘广告，其中个半版两个整版广告，篇软性文章，正式开盘后两次强销期内每周保持次报版广告，夹报穿插发布，逢春节报版广告停止发布，春节后从月中旬开始每周保持个整版夹报。如果进入持销期和尾盘期则视具体情况而定。开盘期报纸广告发布量篇软文，个整版个夹报个版广告。中梁香缇媒体选择具体形式表现报纸夹报中梁公司选择报纸策略决策主要以硬性广告投放为主，软文广告为辅在第非增值作业，建议佳祥物流企业减少监督装货作业的人员配置，由原来的人减至人实施绩效考作业成本法在佳祥物流企业中的应用核，明确个人责利，提高市场开拓作业效率通过合同或契约的方式约束货主企业，促进费用结算作业的开展，缩短账期与货主企业建立诚信考核机制，减少或消除企业所缴纳的保证金，降低货物运输作业成本。实现规模经济。企业走专业化发展的道路，加强企业内部建设，以专业优质的服务赢得市场，降低作业动因分配率和分摊到产品中的成本，以降低货物运输作业计划编制作业运费分析作业合同签订作业等作业的单位成本而实现规模经济。作业方式选择。佳祥物流企业所运输的都是大件货物，运输距离比较远，所以在长江流域中游和下游的目的地建议选择水运，不在长江流域的省市选择铁路运输，以达到降低单位运输成本的目的。作业分享。运输作业的成本会伴随运距的增加而不断增加，建议佳祥物流可以与省外的其他物流或货运公司合作，将长距运输分解成短距运输，以缩短运力的占用时间，提高运输工具的周转率，缩短资金占压时间，从而降低成本。例如从成都到佛山的货运，可以与贵阳的物流公司合作以缩短运距。作业成本法在佳祥物流企业中的应用物流企业应用作业成本法的注意事项作业成本法在物流企业中的应用，因受到人员物流素养企业对作业成本法的认识作业成本核算系统的复杂程度和企业实施作业成本法的决心等因素的影响，所以会有定的阻力和效果不理想的情况。因此物流企业在实施作业成本法时应注意以下事项企业高层应当重视支持作业成本法的运用实施。由于作业成本法与传统的成本核算方法存在巨大的差异，尤其体现在复杂程度上，所以成本核算人员时难以适应。为保证作业成本法的有序实施，企业高层就必须抱有坚定的决心和信心给予支持和重视。作业成本法的实施需要各个部门协调合作。因此企业应当出台作业成本法实施办法的相关文件，确定各部门在作业成本核算过程中的具体责任，以加强部门间的合作，以及所有员工对成本核算的重视程度，在平时工作中作出标准的成本核算基础数据。作业成本法涉及到了企业的所有作业流程和作业内容，为保证作业成本法的高效实施，需各部门再次明确内部作业流程和作业内容，为作业成本法的实施提供确切的作业项目。在用作业成本法控制作业成本时，应当对照各资源分配表，找出其主要耗费资源及多余耗费资源，通过作业控制资源达到控制成本的目的。物流企业在实施作业成本法时应统筹计划分步实施逐步过渡。作业成本法的实施将是个漫长的过程，加之其与传统成本核算方法之间存在巨大差异和自身的复杂性，所以需要做好战略计划，并分步实施，逐步实现传目平均成本离散程度作业项目平均成本离散程度监督装货市场开拓货物运输货物运输档案管理费用结算计划编制打印派车单市场开拓收货回单回访订单处理费用结算合同签订车辆信息收集运费分析打印派车单计个主要服务对象中单位成本元吨最高的是亚西，其次是利君，再次是天宏，最后是西不。亚西的单位成本高于利君元吨，利君高于天宏元吨，天宏高于西不元吨四个服务对象的单位成本最大差元吨。在所有的作业。房地产导报，年版卢东，房地产企业的市场营销策划研究，西南交通大学，年版陈勇，上海宝地绿洲城项目营销策略研究，大连理工大学，年版周彤，战略现代房地产营销的核心中国房地产，年期整策略以折扣优惠政策为主，用价格折扣方法来吸引市场的的消费者。其优惠政策如下表表优惠价格表付款方式式折扣优惠办理诚意预约单基础折扣次性付款全额首付贷款首付在以上，十二个月分期付款中梁公司针对政策的影响所带来的危害，为了回笼资金尽早开发下个项目，所推出的折扣优惠可谓不得不大，次性付款的折优惠可以说在苏州市场也是仅存的，而且十二个月分期付款大计划，使客户的资金筹集不会那么急促，比较其周边楼盘，让客户真正确实感觉到了中梁给予的优惠，对其的消费心理直接刺激最后作出了购买决策。中梁营销促销策略研究中梁促销总策略图中梁促销策略代理公司营销活动需求需求推动策略营销活动需求拉引策略需求人员推销代理公司的销售促进广告对消费者的销售促进中梁中梁代理公司目标客户目标客户桂林电子科技大学信息科技学院毕业设计论文说明书第页共页中梁项目的促销活动的总策略主要以为主，推动策略为辅，两种策略结合使用。拉引策略是指企业利用广告公共关系和营业推广等促销方式，以最终消费者为主要促销对象，设法激发消费者对产品的兴趣和需求，促使消费者向中间商中间商向制造商企业购买该产品。推式策略是指利用推销人员与中间商促销，将产品推人渠道的策略。推式策略具有风险小推销周期短资金回收快等特点。因为中梁对广告媒体传播方面比较看重，倾向对消费者市场进行铺天盖地广告轰炸，先把产品信息介绍给目标市场的消费者，使人产生强烈的购买欲望，形成急切的市场需求，将他们拉引到售楼处，然后再交给代理公司的置业顾问对消费者介绍项目的具体情况与特点，驱动销售者对产品进行购买。中梁公司广告决策如下图所示广告策略的研究广告策略中梁公司直推崇快速简洁的营销模式，特别中梁香缇项目从拍到地开始计算，到今年月份的盛大开盘所用的时间不过个月，所以就必须能够尽快把有关中梁香缇产品情报传递给目标市场的消费者，宣传自己产品的特点，提高中梁公司在苏州消费者的知名度，增强客户的信任感，希望在消费者眼中建立良好的专注高端地产企业形象和法式奢华产品形象，培养和提高消费者品牌忠诚度，唤起了目标客群的强烈期待心理，实现对项目的认识和认同，增强中梁产品在苏州市场的竞争力，扩大市场份额。因为时间的短暂，中梁公司要达成有效的广告促销，选择了全面出击策略和促销性活动策略，首先全面出击策略，动用所有形成的广告宣传工具，铺天盖地的广告宣传，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成种声势，塑造产品形象，造成在消费者眼中的震撼效果促销性活动策略，凭借每两周次的周末送礼活动赞助张学友派发演唱会门票等等促销活动，吸引大批客户前来售楼处参观，加深消费者对中梁香缇的特别印象，以促进销售达到高潮。广告费用预算制定目标沟通目标销售目标活动评估沟通效果销售效果预算决策销售百分比法目标任务法媒体决策主要媒体工具选择媒