1、估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的委托方没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查勘和市场调查，对该部分房地产价值做出公平客观合理推测估价。估价方法和过程评估方法的选取根据城镇土地估价规程，下简称规程，通行的估价方法有市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。德州市基准地价于年月日由德州市人民政府国土资源局发布的德州市基准地价修正体系，结合本次待估宗地具体情况，可选用基准地价系数修正法进行评估由于待估宗地周边为工业用地，近年来有土地征用案例，适宜选用成本逼。

2、水通下水通暖气通煤气优.产业集聚效应中型工业区大型独立工厂较优.规划控制工业用地较优.宗地条件地质地形条件般，土地自然条件较好，用地完整，基本无余地般.合计.待估宗地剩余.年的土地使用年期修正系数期日修正系数德州市基准地价基准日为年月日，本次评估的估价日为年月日，二者相隔较近，期日修正系数取。容积率修正根据德州市基准地价，工业用地不作容积率修正，因此容积率修正系数为。确定待估宗地楼面地价.元成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上定的利息利润应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益成本逼近法测算过程土地取得费及相关税费土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所处区域的。

3、择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。估价时点原则土地市场是变动的，宗地价格必须在时间，而不是时期，才有确定值，这时间就是我们假定市场停止在时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的确定土地使用权现时价值，为委托方了解估价对象现值提供价值参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律法规等密切相关，这些法律法规的发布变更实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘查之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。替代原则在评估宗房地产的价格时，若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用假设开发法，推断出估价对象的价格。换言之，具有相同使用价值有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于致。公平原则在本次土地评。

4、般，土地自然条件较好，用地完整，基本无余地地质地形条件较差，土地自然条件较差，用地狭窄，无发展空间地质地形条件差，土地自然条件差，用地不完整，无发展空间表德城区九级工业用地基准地价修正系数表表地价影响因素修正系数表使用年限修正由于德州市基准地价设定的是各类用途最高年期的使用权价格，工业用地为年，在评估中为剩余出让使用年期为.年，与法定最高年期不相同，因此需要进行使用权年期修正公式中使用年限修正系数土地还原利率基准地价土地使用年限待估宗地设定使用年限土地级别九级工业用地土地优劣程度修正系数优较优般较劣劣交通条件道路级别及类型.距火车站距离.基础设施基础设施完备度.产业集聚效应产业集聚效应.规划控制规划控制.宗地条件宗地条件.华鲁三号工业用地因素说明优劣程度修正系数道路级别及类型其他道路劣.距火车站距离.劣.基础设施完备度通电通讯通上。

5、业废弃资源和废旧材料回收加工业.电力燃气及水的生产和供应业电力热力的生产和供应业，燃气生产和供应业.水的生产和供应业建筑业房屋和土木工程建筑业建筑安装业建筑装饰业.其他建筑业七通供暖交通运输仓储和邮政业铁路运输业道路运输业城市公共交通业水上运输业航空运输业管道运输业.装卸搬运和其他运输服务业仓储业.邮政业.商服用地信息传输计算机服务和软件业电信和其他信息传输服务业计算机服务业软件业.批发和零售业批发业零售业住宿和餐饮业住宿业餐饮业.金融业银行业证券业保险业.其他金融活动.租赁和商务服务业租赁业商务服务业.住宅用地房地产业高前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选。

6、近法进行预算。综合所述，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。评估方法介绍基准地价系数修正法原理介绍基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。成本逼近法原理介绍成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上定的利润利息以及应交纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。采用基准地价系数修正法进行评估基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗。

7、土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费安置补助费附着物补偿费青苗补偿费等。待估宗地土地取得费.元税费耕地占用税根据德州市人民政府文件关于调整耕地占用税税率的通知，本次待估宗地，其耕地占用税为.元土地管理费及土地登记费根据鲁价费发号文件规定，德州市征地管理费按征地费用总额的.收取根据国家土地管理局国土籍字第号文件规定，经计算土地登记费为.元待估土地管理费及土地登记费元耕地开垦费根据山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知规定，德州市德城区城市耕地年产值均为元亩宗地耕地开垦费年产值元待估宗地的税费.元土地开发费通过对德城区工业区及部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，确定开发费取值为元投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为年，投资利息率按评估期。

8、然条件好，扩展空间充足地质地形较好，土地自然条件好，有扩展空间地质地形条件区 俄罗斯万锭西 欧 地 在短短几年里，我国亚麻行业蓬勃发展，引进了国外先进设备，培训 了很多高科技人才，采用了新的工艺流程，制造生产出我国自己的优 质亚麻纱，还走出了国际市场，以满足国内外些纺织企业的需求， 这方面，在当 今市场看来，亚麻纱最为走俏，不仅国内，供不需求，以走向国际市 场，年出口亚麻纱已达到，和前几年相比，我国是靠从国外进口 亚麻纱织布，纺织用纱严重缺乏，技术和工艺与国外相差太远，相反， 亚麻 纱的衣料，汽车装饰，凉席等些高档的产品，才使得原有亚麻市场 半成品的供不应求。 世界亚麻总产量为亿平方米，我国拥有世界最大的纺纱，织布 能力，拥有万多家辅料生产企业，年产值面料可达亿米生产亚麻帆 布企业规模小，产量低。

9、日的贷款利息率.计，其中土地取得费及有关税费在征地时次投入，开发费用在开发期内均匀投入。故投资利息.元投资利润按照德州市统计局公布的有关统计资料，及对土地开发工业投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行业的实际情况，本次评估的土地开发的年投资利润率确定为，则投资利润分别为投资利润土地取得费有关税费土地开发费投资利润率.元土地增值收益根据当地国土资源部门提供的资料和市场调查该区域内工业用地增值收益率按计。待估宗地土地增值收益土地取得费土地开发费相关税费投资利息投资利润增值收益率.元无线年期土地使用权价格根据成本逼近法计算公式，无线年期地价.有色金属冶炼及压延加工业金属制品业通用设备制造业专用设备制造业交通运输设备制造业电气机械及器材制造业.通信设备计算机及其他电子设备制造业，仪器仪表及文化办公用机械制造业.工艺品及其他制造。

10、素修正系数根据各种用途用地基准地价修正体系，通过实地调查，确定出影响估价对象地价各项因素条件，详见地价影响因素修正系数表。表德城区九级工业用地基准地价修正系数说明表土地等别等二等三等四等五等六等七等八等最低价标准土地等别九等十等十等十二等十三等十四等十五等最低价标准土地级别九级工业用地土地优劣程度修正系数优较优般较劣劣交通条件距交通干道距离交通型主干道交通型次干道混合型主干道混合型次干道其他道路距火车站距离有铁路专用线.基础设施基础设施完备度通电通讯通上水通下水通暖气通煤气通电通讯通上水通下水通暖气通电通讯通上水通下水通电通讯通上水通电通讯产业集聚效应产业集聚效应大型工业仓储区高新技术产业区中型工业区大型独立工厂工业街坊分散厂家分散小厂规划控制规划控制工业区工业用地土地规划用途不变公建设施其他宗地条件宗地条件地质地形条件好，土地自。

11、，只有少量亚麻帆布产品供应，远远不能满足 市场要求，现在的生活水平不断的提高，人们的生活质量也有所改变， 在衣着，服饰上更是要求不，讲究舒适度，所以市场上出现了 球打出品牌。 第四章市场需求预测与建设规模 市场需求预测 我国亚麻纺织企业直以半漂布染色布为主，由于 深加工，在增值，拉长亚麻产业链条，扩大发展，同时可以增加财政 收入，从经济社会生态上是切实可行的，是很有希望的效益企业， 因此，必须发展亚麻深加工项目，不久的将来，中国的亚麻市场在全 项目。 增设亚麻纱项目，可以通过二次深加工，提高产品的质量和档次， 增强企业市场竞争能力，从而，带动我县亚麻由小到 亚麻纱项目扩建 项目背景与发展概况 市场需求预测与建设规模 核准通过。

12、地在评估基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及各地区土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为其中估价对象修正后地价估价对象所在区域基准地价全部影响估价对象地价因素的总修正值使用年期修正系数估价期日修正系数容积率修正系数具体估价过程如下基准地价成果简介本次基准地价的评估基准日为年月日。土地使用年期为法定最高出让年期即商业年住宅年工业年。本次基准地价的标准容积率在充分考虑地价样点的容积率城市规划容积率两方面因素后综合确定综合容积率为工业用地.。土地开发程度通过对德州市德城区天衢工业园基础设施开发程度调查，根据规程要求，确定基准地价开发程度为“五通平”确定委估宗地的土地级别及基准地价按照最近公布的基准地价，德州市德城区的工业用地等别为九等用地，工业基准地价为元。见下表详见附表表全国工业用地出让最低价标准单位元土地地价影响因。

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