据情况灵活多变，包括销售模式通路价格付款方式等灵活运用操作。销售模式是指租售结合网上销售展销等方式灵活运用，以及延长内部认购包装等手段通路则是指自行销售销售外包和尾盘进入二三级市场流通等方式价格是指优惠价震撼价装修价等能满足不同消费需求的价格形式付款则包括次性付款按揭贷款分期付款建筑期付款延期付款等方式的灵活运用和组合。借力借势策略。借力借势就是要整合外部资源。外力可能表现为行业主管部门。媒介专家同行业和消费者，优势和机会则可能表现为区位优势节假日重大活动等方面，要善于发现机会和借助外部力量开展事件行销，以促进和推动营销工作的深入开展。本楼盘紧邻采石矶和滨江游乐中心，交通便利，离红旗中学和马鞍山师范很近，学习氛围较浓，可以借助自己的优越地理位置来取得成功。知识营销策略。知识营销是以知识普及为前导，以知识推动市场营销的新思想，很多地产开发商都接受了这种营销理念。通过开展普及住房知识产业政策住宅装饰装修贷款方法和程序以及如何办理交易手续交纳税费等知识常识的普及，在增加房地产买家知识的同时，也增强房地产买家对开发商的认同，进而产生购买决策乃至发生购买行为。对于营销这种持久战，完全有必要建立块知识阵地，成为沟通开发商和买家的工具，乃至成为沟通开发商和业主的工具，进而形成种威化而不断提升地产的附加值。创新营销策略。营销需要营销创新，否则每期都采取相同的策略对消费者来说恐怕会不痛不痒，不会产生感觉，更难于产生购买行为。营销创新的前提是理念创新，动力是技术创新，关键是管理创新，灵魂是文化创新。当然，创新要在国家政策允许范围之内。无论采取何种营销策略，在本楼盘的营销过程都要保持个基调。这个基调就是大气，衬托和突出我们的规模优势，包括楼盘在建筑设计环境规划建设施工景观设计功能配套促销宣传气氛营造等诸多方面都要突出这个基调。展望未来年，我国住宅与房地产业还将保持持续发展，但是却面临着增势减缓的事实。这就是说房地产市场并不是对所有的开发商来说都是片光明和充满机会，产品供给过剩楼盘同质化买家支出停滞市场推广的有效性下降信息化程度低等问题将会是个严重的挑战，加之知识经济的到来和的挑战，可能会使房地产业面临次巨大而痛苦的嬗变，所以我们必须慎之又慎，科学调研和合肥规划，为自己合理定位并寻找个成功的开发和营销模式，善于整合社会资源和企业资源，以在竞争中运筹帷幄应变自如，永远立于不败之地。定价分析与销售策略定价思路本住宅价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。项目所在区是马鞍山市地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性，因此在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案第步分析项目特点，确定价格指定原则第二步根据比较案例选择标准，选择可比案例第三步确定价格影响因素第四步通过影响因素分析可比案例第五步通过区域因素楼宇本体因素营销等因素对比调整确定楼盘比较价格第六步分析比准价格，确定项目可实现的市场均价第七步调查分析市场案例，确定项目层差位置差第八步确定价格表第九步结合项目营销阶段，确定项目层差位置差第十步确定付款方式。项目价格指定原则项目特点分析项目全部为多层住宅，南北朝向，户型设计上主要为房厅和三房厅，建筑面积为平方。外部环境中北临亿丰环球商场，西邻采石矶和滨江游乐世界，内部环境中绿化遍布整个小区，并富有变化。建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位。价格制定方法整个小区户型设计没有较大差异的设计，户型面积估计是影响价格差的主要因素。确定项目可实现均价市场比较法考虑本项目所在区域是目前马鞍山住宅的竞争区域，项目竞争素质同周边楼盘差异不大，因此选择市场比较法作为项目定价的方法，首先选择市场可比案例，通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。调查案例选取选取原则同类型住宅午夜，同供需区域，位置接近，成交时间相似，成交价格为正常实现的交易价格，根据以上选取原则，选择项目周边的燕都花园，博雅庄园作为可比案例。住宅物业价格影响因素因素地理位置比较因素环境包括生活氛围人文氛围自然环境治安状况区域印象升值前瞻交通车行管制公共交通配套幼儿园菜市场商场医院银行。因素二楼盘本体素质比较因素平面设计实用性面积朝向通风采光户型设计等设备供热智能化消防装修地面厨卫门窗外观立面设计大堂会所因素三物业管理因素四工程形象进度因素五营销因素调查结论区域内竞争楼盘在位置规模配套基本素质等方面差异不大，区域内住宅价格在元平方燕都花园综合素质与本项目最为相似，其次是博雅庄园。确定价格，根据竞争楼盘对比分析，确定本项目可实现的销售均价为元平方。分期价格配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格第阶段内部认购期定价原则低单价低总价入市，主推三线房屋，定价在万左右。实收均价均价元平方定价说明定价入市，明显拉开与竞争楼盘的价格差距，在市场上树立物业物超所值价廉物美的品牌形象，短期聚集人气，为月份公开发售充分准备。第二阶段公开发售期定价原则项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本资金回笼。实收均价均价元平方定价说明正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。第三阶段强势推广期定价原则提高价位塑造大社区形象进步回笼资金。实收均价均价元平方定价说明属于强势推广，结合物业施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉开的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。第四阶段持续销售期定价原则物业接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进步回笼资金。实收均价均价元平方定价说明准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。第四阶段尾盘期定价原则物业入伙，集中盘活所剩房源。实收均价均价元平方定价说明现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。特殊阶段本楼盘为高层建筑，层栋，层层层层各栋，层栋，经过市场调查分析，楼盘的底层因为阳光照射不充足等问题不受顾客的青睐，高层则因为楼层过高生活习惯的不同购买的顾客也相较中层少，调查的结果以中层最好，考虑到楼盘的价格会受到楼层价格的影响，所以对于楼盘的底层中层和高层我们出相应的价格来吸引顾客回笼资金。底层包括各栋的层以销售均价的折对外出售。中层包括层的层，层的层，层的层，层的层，层的层，层的层以正常销售价格对外出售。高层包括层的层，层的层，层的层，层的层，层的层，层的层以销售均价的折对外出售。付款方式结合马鞍山市普遍接受的付款方式，本项目采取下付款方式次性付款方式折扣内部认购期折，公开销售期折，强势推广期折，持续期和清盘期没有折扣。十五万定金，签署认购合同，天内付总楼款含定金，天内付总楼款的，签署正式房地产买卖合同时付清余款。建设期分期付款折扣内部认购期折，公开销售期折，强势推广期折，持续期和清盘期没有折扣，十五元定金，签署认购合同，天内付总楼款含定金，天内付总楼款的，签署正式房地产买卖合同时付总楼款的，入伙时付清余款。按揭付款折扣内部认购期折，公开销售期折，强势推广期折，持续期和清盘期没有折扣。万元定金，签署认购合同，天内付首期含定金，签署正式房地产买卖合同时付首期，办理银行按揭手续。年月重要营销节点住宅楼排号蓄客住宅楼开盘车位开盘备注车位开盘方案及价格单独提报分类物业清盘核心营销问题及解决方案本项目年度剩余销售的核心问题如何提高住宅楼客户到访数量与质量，推广告之项目现房景点近在咫尺的优势卖点，保证住宅楼平稳走量的基调如何重新整合找准住宅楼剩余产品核心目标客户，在线上推广有限的情况下找到突破如何有效整合现有资源，为该地产商铺招商及蓄客做准备如何调整案场管理，整顿分销公司的有效渠道，提高置业顾问的自信心，职业状态和服务水平，提升销售成功率项目各物业本销售阶段的营销策略及执行住宅楼销售策略调整及执行策略深入梳理交房入驻客户群体，细化挖掘的新目标客户。执行改坐销为行销，陌拜号楼入驻客户。辅助手段老带新，老客户带客成功奖励新购买物业面积个月物业费策略二在惨淡的市场环境下实际执行情况，分析进度偏差原因并在此基础上，不断调整或修改原计划，如此循环直至工程竣工交付使用。对个工程项目而言，其建设进度安排是否合理，在实施过程中又能否按计划执行，这直接关系到工程项目经济效益的发挥。因此，进度管理是工程项目管理中的中心任务之。开发进度初步定于年月日开工，竣工于年月日。建工程初定为年月日进场，且同时在原规划区修建售楼部年月日进行预售，在售楼部简历样板房供客户参观年月日进行正式销售。施工进度项目实施进度表详见下表马鞍山市映翠花园五期施工进度表施工单位合肥工程承包责任有限公司施工工程马鞍山市映翠花园五期地址马鞍山市东至朱然路,南至空建设时间年月日到年月日工期要求个月序号任务名称工期开始时间完成时间备注天准备工作住宅建筑公共建筑水电工程采暖工程道路工程绿化工程安保建设其他工程清理竣工验收项目质量管理项目质量管理的概念工程项目质量是指工程产品满足规定要求和需要的能力。所谓规定要求，通常是指规程规范技术标准和合同所规定的要求所谓需要，般是指用户的需要，这种规定要求和需要经常包括以下几个方面适用性可靠性经济性工程项目质量管理是指在质量方面指导和控制组织的协调活动。质量管理方面的指导和控制活动通常包括制定质量方针和质量目标，以及质量策划质量控制质量保证和质量改动。质量管理原则以顾客为中心领导作用全员参与过程方法管理的系统方法持续改进基于事实的决策方法互利的管理模式质量管理过程模式质量管理过程模式