1、“.....也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。估价时点原则土地市场是变动的，宗地价格必须在时间，而不是时期，才有确定值，这时间就是我们假定市场停止在时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的确定土地使用权现时价值，为委托方了解估价对象现值提供价值参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律法规等密切相关，这些法律法规的发布变更实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘查之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则......”。

2、“.....若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据替代原则，利用假设开发法，推断出估价对象的价格。换言之，具有相同使用价值有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于致。公平原则在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的委托方没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查勘和市场调查，对该部分房地产价值做出公平客观合理推测估价。估价方法和过程评估方法的选取根据城镇土地估价规程，下简称规程，通行的估价方法有市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等......”。

3、“.....德州市基准地价于年月日由德州市人民政府国土资源局发布的德州市基准地价修正体系，结合本次待估宗地具体情况，可选用基准地价系数修正法进行评估由于待估宗地周边为工业用地，近年来有土地征用案例，适宜选用成本逼近法进行预算。综合所述，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。评估方法介绍基准地价系数修正法原理介绍基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。成本逼近法原理介绍成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上定的利润利息以及应交纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法......”。

4、“.....按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。根据城镇土地估价规程及各地区土地定级估价成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为其中估价对象修正后地价估价对象所在区域基准地价全部影响估价对象地价因素的总修正值使用年期修正系数估价期日修正系数容积率修正系数具体估价过程如下基准地价成果简介本次基准地价的评估基准日为年月日。土地使用年期为法定最高出让年期即商业年住宅年工业年。本次基准地价的标准容积率在充分考虑地价样点的容积率城市规划容积率两方面因素后综合确定综合容积率为工业用地。土地开发程度通过对德州市德城区天衢工业园基础设施开发程度调查......”。

5、“.....确定基准地价开发程度为五通平确定委估宗地的土地级别及基准地价按照最近公布的基准地价，德州市德城区的工业用地等别为九等用地，工业基准地价为元。见下表详见附表表全国工业用地出让最低价标准单位元土地地价影响因素修正系数根据各种用途用地基准地价修正体系，通过实地调查，确定出影响估价对象地价各项因素条件，详见地价影响因素修正系数表......”。

6、“.....土地自然条件好，扩展空间充足地质地形较好，土地自然条件好，有扩展空间地质地形条件般，土地自然条件较好，用地完整，基本无余地地质地形条件较差，土地自然条件较差，用地狭窄，无发展空间地质地形条件差，土地自然条件差，用地不完整，无发展空间表德城区九级工业用地基准地价修正系数表表地价影响因素修正系数表使用年限修正由于德州市基准地价设定的是各类用途最高年期的使用权价格，工业用地为年，在评估中为剩余出让使用年期为年，与法定最高年期不相同......”。

7、“.....土地自然条件较好，用地完整，基本无余地般合计待估宗地剩余年的土地使用年期修正系数期日修正系数德州市基准地价基准日为年月日，本次评估的估价日为年月日，二者相隔较近，期日修正系数取。容积率修正根据德州市基准地价，工业用地不作容积率修正，因此容积率修正系数为。确定待估宗地楼面地价元成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据......”。

8、“.....其基本计算公式为土地价格土地取得费相关税费土地开发费投资利息投资利润土地增值收益成本逼近法测算过程土地取得费及相关税费土地取得费土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费安置补助费附着物补偿费青苗补偿费等。待估宗地土地取得费元税费耕地占用税根据德州市人民政府文件关于调整耕地占用税税率的通知，本次待估宗地，其耕地占用税为元土地管理费及土地登记费根据鲁价费发号文件规定，德州市征地管理费按征地费用总额的收取根据国家土地管理局国土籍字第号文件规定，经计算土地登记费为元待估土地管理费及土地登记费元耕地开垦费根据山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知规定......”。

9、“.....确定开发费取值为元投资利息根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为年，投资利息率按评估期日的贷款利息率计，其中土地取得费及有关税费在征地时次投入，开发费用在开发期内均匀投入。故投资利息元投资利润按照德州市统计局公布的有关统计资料，及对土地开发工业投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行业的实际情况，本次评估的土地开发的年投资利润率确定为，则投资利润分别为投资利润土地取得费有关税费土地开发费投资利润率元土地增值收益根据当地国土资源部门提供的资料和市场调查该区域内工业用地增值收益率按计......”。