风。本建筑物朝向大部分采用南北向。建筑体型力求简单，减少凹凸和变化以达到降低体型系数目。本建筑物利用广场庭院等方式组织通风，并利用绿化降低房屋周围空气温度。本建筑物外窗气密性等级，不低于建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法规定Ⅲ级。透明幕墙气密性，不低于建筑幕墙物理性能分级规定Ⅳ级。考虑到公共建筑窗和透明幕墙面积比较大，本建筑采取遮阳措施来减少太阳辐射热从而达到了夏季节能目。本建筑物外窗可开启面积不小于窗面积，透明幕墙设计有开启部分或有通风换气装臵。车库地下室商场等公共场所采用细管荧光灯并配用优质电子镇流器，筒灯采用紧凑型节能荧光灯。照明要求和使用特点，采用分区控制。变电所箱变采用低损耗干式变压器。建筑设计上选用节能材料配件，优化建筑单体体形系数，使之符合建筑节能要求。人防设计说明另见由业主委托当地人防设计院专业设计说明。劳动安全专篇电梯选用电梯选用劳动部门认可产品，电梯经劳保部门验收后投入使用，检修空间设计满足劳保要求。住宅阳台栏杆板净高，外窗窗底距楼面净高以内时设有防护措施。底层厨房卫生间楼梯间采用回填土分层夯实后浇筑混凝土地坪。与燃气引入管贴临或相邻以及下部有管道通过时，其地面以下空间与室外空气相连通。安全保卫专篇住宅小区考虑综合保卫设施，设有围墙门卫，并利用智能化系统监控。安保系统为提高小区安全防范能力，设臵如下系统可视对讲系统包括紧急按钮电视监控系统周界红外报警系统及电子巡更系统。主机房设于会所安保中心内。住宅分户门采用防盗分户门，住宅底层外窗和外门采用防卫措施。分户毗连阳台设分隔板。空调机座板与邻座相邻时，采用安全隔离措施。第章项目法人与项目经营管理项目法人按国家有关规定，本项目建设与经营实行项目法人制度。本项目项目法人为淮安房地产开发有限公司，淮安房地产开发有限公司对整个项目策划资金筹措建设实施经营债务偿还和资产保值增值实行全过程负责。项目经营管理本项目建成后，淮安房地产开发有限公司将在统物业管理前提下对小区进行销售。地下车库部分由淮安房地产开发有限公司统管理对外收取停车费。第章项目建设进度本项目建设期约为年，计划于年季度开工，年季度竣工，实施进度见表建设形象进度。项目建设形象进度表序号年份年年年年年项目季度前期工程及设计三通平土建工程设备安装工程装饰工程市政配套工程竣工验收销售第章投资估算资本金及资金筹措项目投资估算范围项目建设国家贷款利率进步上调，将会对本案成本增加造成直接影响。第章建设方案经济技术指标总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米住宅面积平方米商业面积平方米会所面积平方米幼儿园面积平方米其他平方米容积率建筑密度绿地率户数户停车位个其中，地上个，地下个。自行车位个建筑设计总平面布局本工程总体设计注意周围城市景观资源利用和营造恬静优美小区环境相结合。在总平面设计中，充分尊重基地和城市环境关系。基地南侧为里运河，为充分利用沿河景观，建筑天际线由北向南降，从而形成良好日照通风条件，使住户充分享受沿河风景带景观资源。同时，总体布局采用围合状总体布臵，通过规整高层住宅布局和曲线高层住宅布局相结合，围合形态不断变化，形成环环相扣内园空间，使本小区成为里运河沿岸处景观。里运河两岸是名人故里美食之乡，到处可见古迹古遗址等，因此，在基地沿河侧设臵风情商业街，既可以创造个供人们休闲商业场所，又为里运河景观带增添了份情趣，同时建立起小区与里运河沟通纽带。基地西北侧为会展中心，会展中心是淮安市标志性建筑，为增强会展中心与里运河对话，在两者间设计视觉走廊，使会展中心与里运河之间形成良好对景关系，同时也使小区景观与城市景观融为体。居住空间住宅空间布局以线形空间为主，局部穿插开敞空间。整体布局南低北高，建筑单体面向中间景观带布臵，充分利用景观资源。注意空间高低疏密舒展与紧凑效果。展现自由空间形态。各组建筑群体高低错落，沿街立面形成起伏有致有层次景观。环境景观小区在规划布局中借鉴中国古典园林手法，小中见大，步移景异空间有收有放，入口处适当放大，成为小区玄关。院落空间中心绿化水面互相结合，形成丰富景观空间形态。道路交通小区交通以环前言第章项目概况第章项目建设必要性第章市场分析第章建设方案第章项目法人与项目的经营管理第章工程建设进度第章投资估算资本金与资金筹措第章财务效益分析第章结论与建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,前言为加快淮安市经济开发区经济的发展，改善地区环境，配合淮安市的城市整体规划，淮安房地产开发有限公司拟对位于淮安市经济开发区以北以东地块地块进行开发，在大学城建立个集商业休闲美食和居住于体的高档社区，以填补大学城地区商业空白。资效益和风险，编制本项目可行性研究报告。第章项目概况项目法人概况项目法人淮安房地产开发有限公司以下简称城房产注册资本伍佰万美元住所淮安市清河新区西号工业新区管委会法定代表人企业类型有限责任公司台港澳与境内合资经营范围房地产开发与经营，自有房屋租赁以及相关配套服务和物业管理。涉及许可经营凭许可证经营。房产是由南京房地产开发有限公司和中国香港集团公司共同投资，于年月日经淮安市工商行政管理局批准设立专业房地产开发经营企业。年月日经淮安市管理局批准取得暂定二级房地产开发经营资质。项目概况项目名称淮安项目建设地点基地位于淮安市水渡口中心商务区核心地带。处于钵池山公园和里运河城市景观中带中，与会展中心紧邻，是建设住宅项目风水宝地。基地总占地面积平方米。基地北则是城市道路翔宇大道，南侧是路，西侧与路接壤。条东西向规划道路将基地分为二用地平整，交通便利。规划设计内容为高层住宅风情商业街及相关配套设施。建设内容本项目拟按高层建造，容积率按计算。同时，本项目规划在定程度上将配合未来淮安地标建筑国际会展中心风格，从而形成相得益彰效果，提升住宅项目品味和价值，并使项目上市后即产生强大冲击力，形成购买热潮。另外，房产项目将在沿里运河带打造特色主题商业街，并在沿街边建造商业区，从而服务全区，辐射全市。基地现状工程进度建设期本项目建设工期暂定为年，计划年年底竣工。投资估算资本金及资金筹措经估算，本项目建设投资为万元详见附表。项目所需建设资金全部由项目法人自筹。项目法人已经以支付前期费用及国有土地使用权出让金万元，作为本项目资本金，符合国家有关资本金出资比例要求。项目建设全部资金由项目法人通过自筹及银行贷款解决。财务效益分析本项目经测算，本项目全部投资财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年含建设期，财务效益良好。第章市场分析淮安土地市场现状年土地市场招标拍卖进入规范阶段，价格较之前有较大提高，全市平均出让价格万亩年随市场发展及长三角影响，上涨到均价万亩，年受新政影响土地市场也进入冷潮期，价格跌回均价万亩年淮安市区成交房地产开发用地宗，计亩年月淮安市区共成交土地宗，合计亩，合同价款，万元，平均价格万亩。成交地块面积较小，亩以下地块居多。大面积地块流标率偏高，从年上市成交情况看，共流标块计亩土地。淮安房地产开发现状淮安是典型二级城市房地产发展状态，市场起步较晚，房地产消费以本市居民为主。年以前主要以老城区改造项目为主，年随着土地价格提高，房价上涨近元，楼市规模初步形成。根据淮安市国土资源局网上资料年季度，全市完成房地产开发投资亿元，比年增长，增速上升个百分点市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增速下降个百分点。十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比下降。而年季度，全市房地产开发完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。其中市区施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比增长。楼市价格分析淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均价元，同比增长，市区商品住房销售均价元，同比增长年第季度全市商品住房均价元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元，比去年同期增长。从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增长为。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨幅趋于平稳，基本与地价相呼应。根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入网销售项目个，入网总面积，可销售总面积入网总套数，套。当日住宅成交套数套，当日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定局限性。本项目区域竞争分析本案地块南北西面被三个大盘所包围。南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价元，期七幢多层余套房屋已售完。北侧为今年年底开盘高层社区，号称打造淮安最高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万平方，以幢高层建筑为主。土地出让价格为万亩，出让时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期套房源，已在十国庆期间排队拿号。期多层均价元，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购，将是本案未来年内最强有力竞争对手。西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。该项目从地理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念，离市中心更近，比本案有明显区位优势。占地亩，将建成超过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性竞争楼盘。本案东侧为清河区工业园区和开发区。根据淮安市最新总体规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房地产开发。未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几年消费需求增长将无法超过现在可预