1、“.....至今十年整，在这十年里，宿迁快速城市建设，强有力招商引资力度，吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委十五规划建议中强调重点加大对宿迁扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。年宿迁市房地产开发投资亿元，同比增长，完成开发面积万平方米。其中市区有近家开发企业，在建项目有个，投资总额达亿元，开发面积万平方米。年，也是十五规划开局之年，宿迁市委市政府国进步加大对房地产业扶持力度，推出了关于实施中心城市人口五年倍增计划若干政策意见，给予了淮海经济区最优惠政策，强力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费......”。

2、“.....截止年底建成区常住人口为万，人均住房建筑面积约平方米，依据宿迁市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中年中心城市常住人口要达到万，人均住房使用面积不低于平方米规划要求，规划期内，全市城市住房总建设面积为万平方米。随着旧城改造进步加大，引进外资进步加强，拆迁居民不断增加，住房需求也将不断增加，随着居民生活水平提高，对住房要求也在不断提高。通过本次市调及参考相关资料，规模大品质高楼盘销售情况都非常好。本项目正是依据上述背景资料提出。二项目建设必要性符合国家产业政策及地方发展规划要求建设普通商品住宅是当前国家重点鼓励发展产业，也是为了抑制目前高速增长房价，是我国政府和人民共同关心大事。本项目建设将充分体现宿迁市建设高起点高标准高水平要求，既能达到普通住宅要求，又能有效改善市区居民住房条件，为社会提供相当数量物美价廉住房......”。

3、“.....住宅建设步伐加快，住宅投资结构趋于合理，高标准新型住房已经成为房地产市场主体，深受市民青睐。个人购房比例不断提高，全国城镇商品住宅中个人购房比例已超过。房地产开发以市场为导向，以质量取胜观念已建立。三符合城市建设需要本项目开发建设，不仅可以缓解市区内拆迁压力，还能通过组团内企业搬迁，优化城区结构布局，加快城市化进程。就目前宿迁发展趋势看，本项目将成为新老城区中高端商住体化纽带。新城区发展已成规模，几个现代化区域已经形成，本地块正好在新城区和老城区结合部，路北是马陵初级中学，河东即是实验小学和马陵中学。对本项目开发又增加了居住便利条件，对购房者具有较强吸引力。第三章市场分析宏观分析从国内大部分城市住房市场来看，今年房价依然会延续年增长势头。虽然国家为了控制房价增长，抑制经济过热，出台了系列宏观调控政策与调控措施，也只是起到了局部增速放缓效果......”。

4、“.....调控效果显现可能要个过度期方能达到政府预期，面对高昂房价，使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境渴望，市场供给与需求尚存在着巨大结构性调整空间。二区域市场分析宿迁房地产市场十分活跃，据市调了解，年上半年，部分住宅楼盘月均销售套左右，市区商品房累计预销售面积万平方米，较去年同期增加。按照宿迁市政府规划，年新供应商品住宅用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷，市湖滨新城开发区为公顷而盘活存量商品房住房用地中，宿豫区为公顷，宿城区为公顷，市经济开发区为公顷。宿迁市优越地理位置，完善基础设施建设，良好投资环境吸引了大批国内外客商目前主要为浙商前来投资经商，推动了宿迁市经济快速发展。人民生活水平收入水平都有了很大提高，良好经济条件为房地产市场提供了较大消费群体。三项目分析优势分析生活配套设施周边配套完善，学校医院超市等都与本项目毗邻环境古黄河绿化带......”。

5、“.....公众认知度高地理位置地理位置优越，属新老城区交接，南北两主干道，东西为古黄河和楚街商业圈用地规模规模相对较大，便于整体规划，提升本项目品质。二劣势分析开发难度首次进入宿迁进行房地产开发，各方面资源相对较少，筹备及开发工作量大地质条件本项目地质形成约年左右，属新地，抗震抗灾能力较差拆迁难度本项目地块内有原要求保留三栋较新建筑个会堂和座信息塔，拆迁难度较大项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去，降低了本项目商业价值本案按规划设计条件将规划设计定比例小高层万平米，宿迁居民对高层抗性较强住宅销售主力客户群公务员基本已完成置业新区建设年宿迁城市化进程及城镇人口增长率缓慢。三机会点分析政府对房地产开发非常重视，给予了很多优惠政策城市中心地段难得大型商住项目江苏三鼎在宿迁投资过程中建立各种社会资源合理根据拆迁进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力......”。

6、“.....四项目市场威胁分析土地新政增值税使产品成本相对增加，对市场购买力构成潜在影响国家近年来系列宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升空间，或带来定政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓势头，继续下去会对需方市场造成过量冲击，担心出现供过于求局面宿城新区规划相当比例住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。四项目市场定位产品定位从项目定位及经营策略入手，结合项目综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突出品质化社区建造环保型商住项目综合社区。绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合绿色环保节能住宅环保治理措施为保证该项目具有良好生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当治理措施......”。

7、“.....商业用房建筑面积万平方米。销售价格参照项目所在地周边目前平均房产价格，遵循谨慎原则，分四个价格档次进行销售预测，住宅房平均价格元平方米，商业网点元平方米。以此测算销售收入住宅总面积元万元万万元万万元万万元万元商业用房总面积元万万万万元项中加在起得出可行性平均价销售收入为万元，最高销售收入为万元，最低销售收入为万元。二营业税及附加估算根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入交纳营业税，按营业税交纳城市维护建设税，按营业税交纳教育附加税，印花税房产交易费暂不计算，经计算，本项目应交纳营业税及附加共计万元最高交纳万元最少交纳万元。销售收入与经营税金及附加表序号项目名称合计万元第年第年第年第年销售收入经营税金及税金附加营业税城市维护建设税教育费附加三销售利润估算销售利润为销售收入减营业税及附加再减项目投资额，经测算，本项目销售利润平均为万元，最高为万元......”。

8、“.....四投资净利润率和投资利润率序号项目名称计量单位基本方案备注土地拍卖价款万元土地拍卖单价元土地拍卖单价万元亩土地拍卖价款占比例项目总成本万元资金筹措万元资本金万元借款万元销售收入万元经营总收入万元销售收入万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资财务内部收益率资本金财务内部收益率全投资财务净现值万元资本金财务净现值万元全投资回收期年资本金回收期年投资利润率资本金利润率投资净利润率二社会效益分析随着经济发展，人民生活水平提高，人们对住宅多样化，可选择性以及功能质量和环境质量要求越来越高。如何满足人们对提高居住质量要求，体现小康居住生活水平，各方面都在探索和实施。本项目建成，按照高起点现代化要求，体现出超前性科学性及示范性规划设计建设标准在现行标准基础上要适应可持续发展要求，体现超前性充分推广使用各种新技术新材料......”。

9、“.....体现示范性，达到国内先进水平。以人性化为设计准则，汲取国内外先进设计理念，并融入宿迁地域文化及地形特色，实现规划布局街坊化，配套管理智能化，营造个度假式生活高品质住宅区，为宿迁市展示出个具有超前性和导向性住宅小区新模式，并起到推广普及示范作用。从而以点带面，推动本市及周围地区住宅建设发展。另外，随着项目实施，将带动周围地区商业及餐饮娱乐商业等行业进步发展，直接间接地为社会提供更多就业机会。因此具有良好社会效益。第十二章不确，地基容许承载力小于吨平方米粉砂层。距废黄河故道两岸较远大兴关庙新庄皂河等乡镇，层厚米，地基容许承载力吨平方米亚粘土层。二社会经济发展状况全市经济发展呈现良好态势。从年来看工业增速领跑全省。月，全市累计实现工业增加值亿元，同比增长，增速仍居全省首位。工业品累计产销率达，同比提高个百分点。实现销售收入利税利润分别增长和。工业投资增速加快。月......”。