增值额销售收入可扣除金额万元增值率土地增值额可扣除金额故应缴纳的土地增值税土地增值额万元故本案土地增值税约占销售收入的，粗略估算时，按销售收入的来估算，约为。宁波土地增值税征收办法预收，待项目结束后，多退少补。三企业所得税房地产行业的企业所得税按企业应纳税所得额的计征。企业应纳税所得额销售收入开发成本开发费用交易税费土地增值税万元。企业所得税企业应纳税所得额万元四开发期经营税费合计合计交易税费土地增值税企业所得税万元，详情参照下表。表销售收入及销售税金及附加估算表单位万元项目计算依据年第季度年第季度年第季度年第季度年第季度年第季度销售收入销售税金及附加之和营业税防洪工程维护费交易印花税交易服务费土地增值税法定北仑中心区地块开发可行性研究项目资金筹措资金筹措计划与资金运用根据开发商对项目建设资金的安排，本建设项目自有资金万元，约为总投资的，银行贷款万元贷款利息暂按年利率计，利息每半年计次，约占总投资的，其余部分由预售收入的滚动使用作为自有资金进行开发建设投资。本案预计年下半年的投资额度为投资总额的，年的投资额度为总额度的，年的投资额度为总额度的，年上半年的投资额度为总额度的注详情情参照表资金筹措计划表和表资金来源运用表。借款偿还计划本项目计划于年上半年偿还所有贷款本金万元，同时借款期间，各时期利息于年上半年结算为万元，于年下半年结算为万元，于年上半年结算为万元。还款资金来源于预售款，详情见下表。表借款还本付息表单位万元项目年利率年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年期初借款本息累计本金利息本期借款本期应计利息本期偿还本息本期偿还本金本期偿还利息偿还借款本息资金来源利润偿还后余额累计余额北仑中心区地块开发可行性研究项目财务评价与风险分析财务评价概述房地产项目财务评价在房地产市场调查与分析，项目策划，费用估算，资金筹措尤其是收入预售等基本资料和数据的基础上，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，对房地产项目的财务盈利能力清偿能力和资金平衡情况进行分析。本项目投资财务评价原则如下遵循动态分析为主，静态分析为辅定量分析与定性分析想结合的原则遵循效益与费用计算口径致的原则。财务评价的前提假设基准收益率用作不同年份资金价值换算的折现率，是投资决策过程中用以衡量资金时间价值的重要参数，代表资金被占用应获得的最低收益率，其本质就是资金利息率。基准收益率或称折现率与资金利息率的区别在于，基准收益率从行业出发从项目出发，不仅要收回借贷资金的利息率部分，还要求高于资金利息部分的利润率。基准收益率的确定主要考虑风险报酬率，主要由以下几种组成市场风险报酬率行业风险报酬率企业项目的经营风险报酬率和财务风险报酬率。由于所需数据较为全面且计算较为复杂，所以本项目的基准收益率参照房地产行业的标准并结合物价上涨指数，暂定为，折算成每半年基准收益率为。二财务评价的基本数据计算期本案计算期为年，即从年第三季度开始，到年第季度项目楼盘销售完毕时结束。价格定位住宅商品价格定位均价为元，详见章节第章。销售费用销售费用为当期销售收入的，详见章节第章销售税金及附加销售税金及附加规定为营业税为销售收入的，城市维护建设税为营业税的，教育费附加为营业税的，印花税为销售收入的，四项相加即为销售税金及附加个北仑中心区地块开发可行性研究别地区还有交易服务费和防洪工程维费，分别占销售收入的和。资金来源根据开发商对项目建设资金的安排，本建设项目自有资金万元，约为总投资的，银行贷款万元贷款利息暂按年利率计，利息每半年计次，约占总投资的，其余部分由预售收入的滚动使用作为自有资金进行开发建设投资。利润总额及所得税利润总额及分配详见附件表损益表，所得税按利润总额的计取。项目盈利能力分析项目静态盈利能力分析静态盈利能力分析不考虑时间价值对盈利的影响，在本项目中仅作参考。主要方法为静态投资收益法，就是投资收益率与基准投资利润率的比值，投资收益率越大则越好。主要分析指标如下利润总额经营收入经营成本开发费用经营税金及附加土地增值税万元净利润利润总额所得税万元投资收益率投资收益率利润总额总投资投资净利率投资净利率净利率总投资资本金利润率资本金利润率利润总额资本金资本金净利率资本金净利率净利润资本金销售净利率销售净利率净利润销售收入成本利润率成本利润率销售收入销售税金投资总额投资总额静态投资回收期北仑中心区地块开发可行性研究静态投资回收期累计净现金流量开始出现正值期数上期累计现金流量绝对值当期净现金流量由附件表现金流量表全投资可以得出本案静态回收期为半年换算为年后约为年。项目动态盈利能力分析动态盈利能力分析通常用现金流量表来说明，如果整个寿命期内项目的现金流入大于现金流出则说明项目有盈利。净现值净现值为按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。若，则项目的投资收益率可以达到基准收益率或最低可以接受的收益率，而且会超过基准收益率，获得额外收益若，则项目投资收益率和基准收益率持平若，则项目投资收益率达不到基准收益水平，但不定会亏损。由附件表现金流量表全投资和表现金流量表自有资金可以看到本案全投资税前财务净现值为万元全投资税后财务净现值为万元自有资金税前财务净现值为万元自有资金税后财务净现值为万元。内部收益率房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。由附件表现金流量表全投资和表现金流量表自有资金可以得出本案全投资税前内部收益率年度值为全投资税后内部收益率年度值为自有资金税前内部收益率年度值为自有资金税后内部收益率年度值为。动态投资回收期动态投资回收期累计折现值出现正值期数上期累计折现值的绝对值当期净现金流量的折现值由附件表现金流量表全投资可以得出本案动态回收期为半年换算为年后约为年。北仑中心区地块开发可行性研究项目盈亏平衡分析盈亏平衡性分析通过测算个或多个不确定性因素变化时，房地产项目投资达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。通常可对最低售价最低销售量最高土地取得价格和最高工程费用等因素进行临界点分析。根据线性盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程其中实现销售收入计划销售收入销售收入的实现率总成本费用总投资销售费用，为销售收入的销售税金及附加，为销售收入的令,即可求出的值根据以上线性盈亏平衡分析基本公式可求三财务报表表资金筹措计划表序号项目总计年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年总投资建设投资资金筹措资本金自有资金销售收入滚动使用贷款本息贷款本金贷款利息预备金北仑中心区地块开发可行性研究表资金来源运用表单位万元项