润估算第十三章风险性分析第节法律风险第二节政策性风险第三节市场风险第四节价格风险第五节金融风险第六节经营管理风险第章总论第节项目名称及承办单位概况项目名称市中区大官庄棚户区改造工程二项目承办单位天园房地产开发有限公司三建设地点市中区西昌路东侧文化路南侧华山路西侧龙头路北侧四项目承办单位概况单位名称天园房地产开发有限公司公司地址市中区解放北路号法定代表人彭光明注册资金万元经济性质国有企业概况天园房地产开发有限公司成立于年月，隶属于房产管理局，实行核算自负盈亏，为三级企业法人单位，法定代表人彭光明。主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富房地产开发经验。近年来，随着改革不断深入，天园房地产开发有限公司在房产管理局正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇开拓经营大胆创新，坚持走综合开发道路。先后开发建设了鑫苑花园和谐家园群玉山庄等在我市较有影响住宅小区。和谐家园群玉山庄是天园房地产开发有限公司开发建设保障性住房小区。该小区位于市中区人民路北侧，市直属粮库东侧，交通便捷，附近小学中学医院市场等配套设施应俱全。北侧与光明广场仅百步之遥，是人和自然和谐相处理想之处。和谐家园规划占地面积万平方米，其中住宅占地万平方米，总建筑面积平方米。共建住房套，其中经济适用房套，廉租住房套。和谐家园开工建设，充分体现了市委市政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难重要举措。小区建设标准建设质量及建设环境受到省扩大内需检查组省政府参事室及省建设厅高度评价，认为可以成为我市乃至全省经济适用房样板小区。近年来，天园房地产开发有限公司始终坚持诚实信用优质服务原则，使企业各项经济指标每年达到个新台阶。天园房地产开发有限公司全体员工齐心协力勇于拼搏，现有职工人，各类工程技术人员人，其中高中级工程技术人员人，施工机械多台套，固定资产余万元。公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。下设工程科计划科材料科财务科办公室五个科室，六个土建项目部，三个安装项目部，个装饰装修项目部，个金属门窗制安项目部。天园房地产开发有限公司是家集开发施工于体充满活力企业，规模正在日益扩大。第二节可行性研究报告编制单位单位名称信息工程咨询院工程咨询资格等级丙级资格证书编号工咨丙发证机关国家发展和改革委员会第三节研究依据和范围研究依据中华人民共和国城乡规划法国家省市有关法律法规政策规定现行有关技术规范建设项目经济评审方法与参数第三版市中区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要城市总体规划住房建设规划年年改造工程规划图及规划设计说明书天园房地产开发有限公司提供基础资料和数据二研究范围项目背景笔必要性拆迁及安置开发条件市场分析及预测建设内容及规模设计方案环境保护节能方案物业管理安全卫生及消防项目实施计划投资估算和资金筹措财务评价及社会经济分析风险性分析第四节可行性研究概要项目建设是必要符合国家产业政策符合城市总体规划年符合国家加快民生建设要求符合改善居民居住条件和环境要求二项目建设范围和主要内容建设地点及范围建设地点为市中区西昌路东侧文化路南侧华山路西侧龙头路北侧沿文化路龙头路华山路设置沿街商住，同时满足回迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新城市中心。建设内容及规模本项目总用地面积，总建筑面积，其中住宅面积，邻里中心建筑，商业建筑面积，小学建筑面积，幼儿园建筑面积，社区服务配套建筑面积，地下建筑面积，总居住户数户，总居住人口人。三项目投资及效益项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，建设期利息万元。资金来源申请银行贷款万元，企业自筹万元。项目建设期年。该区域实施改造，将充分发挥区域自然环境优势，在统规划，合理布局，综合开发，配套建设原则下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民居住条件，具有良好社会效益和经济效益。第五节项目主要技术经济指标本项目主要技术经济指标如下表表主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注总规划用地面积总建筑面积地上建筑住宅建筑面积回迁建筑，开发邻里中心建筑面积沿街商铺建筑面积小学建筑面积幼儿园建筑面积社区服务配套建筑面积地下建筑面积储藏建筑面积车库建筑面积公建地下建筑面积停车位个地上，地下总居住户数户其中回迁总户数户容积率建筑密度绿化系数第二章项目背景和必要性分析第节项目背景党十七大报告提出更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教劳有所得病有所医老有所养住有所居。这让我们看到了在经济发展基础上，我们党惠及全体人民社会体制改革完整第四步，施工企业递交投标书第五步，按招标文件中规定时间地点开标第六步，评标委员会评标，写出评标报告，并向招标领导小组推荐名施工企业作为中标候选人第七步，招标领导小组决标第八步，工程指挥部发出中标通知书第九步，与中标企业签定合同。第十章投资估算和资金筹措第节投资估算编制依据按有关规定，按固定资产无形资产递延资产和预备费四部分进行编制。设备费按现行市场询价估算。安装与建筑工程费参考类似工程指标估算，并依据现行材料价格及费用水平予以调整。二编制说明工程建设其它费用根据建设部建标号文件并结合本工程实际情况确定。建设单位管理费按第部分工程费用之和计算。勘察设计费按国家有关标准计算。基本预备费按投资计。④其它费用详见项目投资估算表。表项目投资估算表序号分部分项工程名称单位工程量单价合计备注元万元工程费用土建工程地上建筑住宅邻里中心沿街商铺小学幼儿园社区服务配套用房地下建筑地下自行车库地下汽车库二设备及安装工程给排水变配电强电工程弱电工程通风工程序号分部分项工程名称单位工程量单价合计备注元万元智能化工程三室外工程室外市政工程绿化道路广场二工程建设其他费建设管理费建设单位管理费代建费建设管理其他费工程监理费可行性研究费编制项目建议书费编制可研费勘察设计费设计费勘察费环境影响评价费序号分部分项工程名称单位工程量单价合计备注元万元编制环境影响报告书劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费工程保险费市政公用设施建设费元市政基础设施配套费白蚁防治费新型墙体材料专项资金散装水泥专项资金三拆迁补偿安置费用四预备费预备费二三五贷款利息计第二节资金筹措与投入计划资金筹措筹措资金渠道有国家预算内拨款国内银行贷款包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等国外资金包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口借贷补偿贸易等自筹资金包括部门地方企业自筹资金其它资金来源。该项目总投资为万元，其中企业自筹万元，申请银行贷款万元。二投资计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理原则分配到每期。本项目遵循下述原则单项工程投资使用，从开工到竣工验收，根据施工合同按完成投资支付进度款。前期费用从第期开始至最后个单项工程竣工验收，每期平均用款。基础设施公共配套设施开际，经经济适用和廉租住房工作小组共同审议，决定在枣庄扩大经济适用住房和廉租房建设。第二节项目建设必要性棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房改善困难家庭住房条件而推出项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模棚户区改造，约改造万平方米棚户区，近万住房困难家庭住房条件得到了改善。年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模棚户区改造工程。目前，我国包括棚户区在内有大约亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国从年开始，对国内煤炭采空区林场农垦及各大城市棚户区进行大规模改造，本项目属于棚户区改造工程。大官庄棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时定程度上也影响到整体形象提升。如今周边优美整洁小区环境与此处低洼破旧住房条件极不协调，居民要求改善居住条件呼声也越来越高。该项目所处区域拥有优越地理位置，良好人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境个亮点工程。市场定位经济适用房应解决个社会在住房方面基本保障问题，它体现了政府对低收入者关爱，国家大力支持并规范经济适用房建设各项政策，为住宅建设发展展示了广阔空间，为中低收入家庭通过购买经济适用房来提高生活质量增强了信心。在国家支持下，经济适用房将成为未来房屋市场个重要组成部分，各种经济适用房开发优惠政策也会相继出台，总来讲，经济适用房投资总论第节项目名称及承办单位概况第二节可行性研究报告编制单位第三节研究的依据和范围第四节可行性研究概要，面向城市低收入住房家庭供应，具有保障性质政策性住房。国家对经济适用房售价户型面积出售对象实行严格控制。从对经济适用房政策优惠规定性可以看出，它具有保障性质政策性商品住房，是我国公共住房保障制度重要组成部分，是政府以人为本思想体现，也是构建我国和谐社会项意义重大德政工程，符合广大人民根本利益。项目建设能够解决部分中低收入家庭住房困难，不断提高居民住房条件和生活水平及质量，是项政府民心工程。项目建设促进城市区域协调发展由于长期以来我国实行是低工资政策制度，城市工薪阶层中许多家庭收入水平都很低，完全依靠市场化手段很难解决自身居住问题，这就容易导致城市中贫民区现场产生，进而影响到整个城市发展和稳定。作为政府中低收入阶层居者有其屋承诺保证全国经济适用房与经济适用房建设，年至年投资额累计达到亿元，占同期房地产开发投资额年至年经济适用房销售面积亿平方米，占同期住宅销售面积。这些年全体人民社会体制改革完整设计，更让人